房子，是很多人贯穿一生的故事，或者事故。
目前，全国热点城市的房价在一轮轮的限购政策下逐渐降温，但是，关于房子，在国人心中永远是个热门的话题。
关于房子，你到底了解多少呢？
房价之外，我们还应关注什么？
如果有能力全款，是否还有必要贷款——房贷的必要性和好处在哪？
贷款买房的首付比例（一套房，二套房）
公积金贷款与商业贷款（如何选择） 还款方式，哪种更划算（要不要提前还款）
所谓的『零首付买房』到底是什么？
今天，房价之外，我们来讲讲关于房屋贷款不得不说的故事。
房贷的必要性和好处？
首先，我们可以认为房贷是政府给有购房需求的人群一种福利性行为。
可能很多人会不理解，政府不是一直在限购吗？房贷怎么还能是政府给予购房者的福利性行为呢？
我们在这里举个简单的例子：在二十年前，假如你手握五十万元现金，可以在上海买下一套房子，二十年后的今天，五十万元现金做首付款都远远不够。
这意味着什么？所有东西都在涨价，而手里的现金却是实实在在的在贬值，50万元的购买力，今时不同往日。
所以，大家不要把住房贷款4.9%的年化利率当做一种负债（公积金贷款利率更低，只有2.75%），在如今各种东西都在涨价的年代，只有欠银行的钱还在贬值，二十年前背负50万元贷款，会感觉是一种近乎绝望的痛苦，然而放在今天，你可能只会会心一笑，毫不在意。
住房贷款，是政府给当今有购房需求的人群一种福利性行为。
这也是我们普通人可以把风险转嫁给银行的为数不多的机会。
那么，下一个问题在这里就好解释了。如果我有能力全款，还有必要找银行贷款吗？
因人而异，如果你是一个生意人，那么有这么好的机会肯定是要找银行贷款，做生意不在乎企业的盈亏，最重要的是现金流。
另外，银行在给企业授信贷款的时候，有房贷的企业主，在担保调查中可以获得更高额的授信额度。
那么，如果是家里存有一笔“闲钱”，是不是就要考虑全款买房了呢？
这个要“因地制宜”，如果是在一二线城市，还是银行贷款比较划算。我们把这笔用来付全款的“闲钱”用来付两套房的首付，其中一套可以选择出租，用租金来偿还贷款，这样同样可以享受到房价上涨带来的红利。
除非你是靠买房落户、买房上学，这时就应选择全款。因为在一些城市，落户和学区房的限制，它们会考量买房的贷款偿还期限，这个时候我们就不得不全款买房了。
排除极端情况，我们可以发现贷款买房更划算，不过在当今限购政策之下，我们还不得不兼顾另外一个问题：首付比例和还款方式。
如何选择首付比例和还款方式？
我们在大多数城市购房（前提是有购房资格），首套房的首付比例是30%，二套房首付比例在50%~60%之间。
这就牵扯出来以下的问题：如何划分第一套房和第二套房。
目前，在不同的城市，银行在发放购房贷款的时候，会有以下三种情况来区分你是第一套房还是第二套房：
1.认房不认贷
2.认贷不认房
3.认房又认贷
根据字面意思很好理解：
1.只要你名下曾经有房子（即使已经卖出），在购买第二套就要按照第二套首付比例来执行；
2.只要购房者名下曾经有贷款，就要按照第二套首付比例来执行，
3.曾经有贷款和曾经有住房，两者满足其一，就按照第二套首付比例来执行。
这要根据不同城市和不同银行间的政策来实行。
说完首付，再说贷款。
肯定大多数人都会认为，公积金贷款要优于商业贷款，因为利率更低。还有一种是组合贷款，即公积金贷款+商业贷款。
但是根据公积金贷款也有缺点，因为它审批特别慢。
如果是在热点城市的房产商，是不会承认公积金贷款的，开发商都想快速回拢资金，公积金审批流程多，速度慢，导致很多开发商销售新房都不会让购房者去公积金贷款的。
目前，各城市商业贷款利率在4.9%±15%浮动，公积金贷款在2.75%左右，低将近一倍的利率。
再说还款方式，银行会告诉你分为等额本金和等额本息两种方式还款，那么这两种还款方式哪种更划算呢？
1.等额本金，每个月还款金额不同，逐月递减
2.等额本息，每个月还款金额相同，始终不变
我们以贷款100万元，还款30年为例：
可以看出，相比等额本息，等额本金还款更划算，如果个人经济条件允许，建议大家都采用等额本金的还款方式。
我们在和银行签署购房贷款合同时，都会发现其中一条这样写：三年内，提前偿还要支付违约金（有的银行是五年）。
这就牵涉到我们的一个提前还款的问题：由于通货膨胀的影响，5年内提前还款是相对划算的，如果超过了5年，再选择提前还款就不太划算了。
除非你是在认贷不认房的环境下，认购第二套房，这时再选择提前还款。
我们投资房产，要遵循一个加杠杆的原理。
所谓『零首付买房』到底是什么
现在，“零首付”购房广告越来越多，那么这种看似美好的东西可靠吗？
所谓的“零首付买房”只是房产销售方的一个噱头，目的就是为了忽悠哪些盲目“加杠杆”的购房者。
“零首付买房”是如何操作的呢？
如果你选择零首付购房，那么开发商会让你先去找与它们合作的金融公司（注：不是银行）申请一笔首付款，一般是房价总额的30%，然后，规定必须在三年内还清这笔首付款。
这时，购房者的杠杆就会加倍，月还款额除了按揭的70%商业贷款，还有需要三年还清的30%首付房款。
这种还款压力还是相当大的。
我们今天给大家讲的一些关于贷款买房事项，目的是为了让大家能有更清楚的购房概念，当然了，关于购房，尤其是贷款买房，还有很多的事项值得我们去注意，比如贷款前需要准备哪些资料（个人征信洗白）、收入证明与流水、共同还款人、离婚后房产归属、如何计算利用首套贷（假离婚）、买房与炒房的时机，以及便宜的司法拍卖住房能不能买等问题。篇幅有限，我们以后慢慢讲述。
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
