商业物业的前期管理 购物中心工程与物业管理实务之一

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  商业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策,把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师,在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要,提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息,对在规划设计中可能存在的不足和遗漏,在规划设计时或建设前提请开发商加以修正,使规划设计更合理。

  项目设计阶段

  

  1、根据《商业管理房产技术条件》,结合项目实际情况,组织相关的专业工程师进行图纸会审,会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如:

  1)高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够,双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;

  2)主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;

  3)公共区域照明的开闭是否能自动控制,是否采取了节能措施;

  4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量,尽量减少代收、代垫情况;

  5)水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等;

  6)空调系统要根据业态的分布,合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择;

  2、从商场日常经营需要出发提出合理建议:

  1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理,设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;

  2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求,地下室车位划线及流向设置是否合理,停车收费系统设置的建议;

  3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求,照明、供电、计量方式是否合理;

  4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;

  5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;

  6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;

  7) 外立面关注材质的选择,广告位和墙面的占比、安装方式等。

  8)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。

  项目施工阶段

  

  1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题。

  质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题,例如房屋建筑内在的质量问题,施工建造中留下的安全隐患,设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉,加上验收疏忽遗留下的问题,必然造成后期商业管理的力不从心。

  2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理

  在项目的施工阶段,物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能,从使用人的角度出发监督施工,减少返工,防止留下后遗症。如:

  1) 在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位,提醒项目开发公司重点处理。

  2) 在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面:消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。

  3、 在商业部分内装施工阶段关注如下方面:

  1)外墙防漏措施;

  2)多种经营供电、通信点位的合理设置;

  3)设备设施安装位置是否合适,安装顺序、质量是否合格;

  4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量,安装情况是否满足使用需求。

  商业物业管理准备阶段

  

  1. 收集和掌握第一手资料

  通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料,如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。

  2. 提前策划管理方案

  根据第一手材料提前策划项目管理方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡,让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。

  3. 建立完善实用的服务系统和服务网络

  商业物业在其经营管理服务过程中,与社会有关部门发生密切关系,需要在早期介入时进行如下方面的工作。

  1) 保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘,洽谈和订立合同;

  同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。

  物业管理市场调研工作

  

  主要调研内容有:可比项目物业管理费收费标准,员工薪酬水平及专业能力,专业管理水平,物业管理地方法规及行业惯例,物业服务特色,市场分包方水平及能力等。

  2、法规及政策调研

  了解项目所在地工商、物价政策;涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策;了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准;了解当地环保政策要求;了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。

  3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析,编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括,但不限于:

  1) 本地物业行业概况、当地的法规和政策;

  2) 本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析;

  3) 物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平,物业人力资源调查、薪资水平);

  4) 主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。

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