话匣君说财经:房贷利率换锚,购房者要与银行对赌利率走势吗?

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  话匣君说财经

  上周末,话匣君因为需要做一个小手术,“话匣君说财经”专栏暂停了一期,在此首先向广大读者致以最诚挚的歉意。

  本周,国内外财经大事不少,但是话匣君最关注的还是央行公布的个人房贷改革方案

  

  来源:央行官网截图

  简单来说,改革后房贷利率将与贷款市场报价利率LPR挂钩,虽然距离10月8日正式落地还有一个多月,但是围绕房地产贷款政策的博弈已经开始。

  从今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率LPR为定价基准加点形成。首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60BP。

  定价基准转换后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(8月20日LPR首次报价,5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日LPR报价算,加60个基点为5.45%),与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。

  然而引起话匣君兴趣的是公告中称,“利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。”

  

  来源:央行官网截图

  央行在个人房贷改革方案公告的配套答记者问中明确,“个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。”

  文字很简练,信息量很大!

  财经视角·有趣好懂

  (二

  长期以来,我国的个人住房贷款利率实质是浮动利率,当贷款基准利率发生变化时,房贷利率将于次年1月1号起重新定价。

  改革后,央行给购房者一次利率重新定价周期的选择权,可以在与银行签订房贷合同时协商约定利率调整周期。这相当于给了购房者一次与银行对赌利率走势的机会

  机会究竟该怎么把握呢?

  随着贷款利率市场化的推进,话匣君预计,未来两年贷款市场报价利率LPR很可能会稳步下行。如果在这种情况下,假定房贷加点不变,购房者与银行约定房贷利率每年调一次,那么到明年,他的房贷利率会降低一点。如果后年LPR继续往下走的话,房贷利率每年调整的优势更明显。

  一般来说,利率会随着经济增长波动呈现周期性变化。如果购房者判断LPR处于利率周期的底部,那么把利率重新定价周期约定为合同期限对购房者来说更有利,相当于和银行签了一份固定利率房贷合同,在整个贷款周期内都享受低利率

  如果购房者能够踩准节奏“神操作”,和银行成功对赌利率走势,还房贷利息能省不少银子。

  假定购房者申请100万房贷,期限30年,利率4.9%,采取等额本息方式还款:

  

  如果利率上升10%,其他条件不变:

  

  30年下来,两者的利息总支出要相差10万多,相当于贷款本金的10%,所以有机会锁定较低的房贷利率是非常划算的。但是摊到月供,每月支出也就相差300元多一点。

  财经视角·有趣好懂

  (三

  但问题是绝大多数购房者并非经济金融专家,很难对未来的利率走势做出专业判断。房贷的周期一般又很长,因此在话匣君看来,房贷利率长期走势很难预测

  

  来源:话匣君根据央行数据整理

  2002年至今的5年期以上基准利率波动情况如上图所示,最高曾接近8%,最低为近几年不到5%。波动呈现出一定的周期性,但是周期的长短以及波动的幅度弹性很大。

  目前来看,房贷利率总体处于历史低点。贷款利率市场化改革后,房贷利率即使跟随LPR下行,从历史经验看,下行幅度预计有限,持续时间也不会很长

  如果购房者不太纠结每月几百元的房贷利息支出波动,话匣君建议,就不必在与银行签订房贷合同时对赌将来的利率走势了。

  当然也可以选择折中方案:把利率重新定价周期约定为5年,和我国的经济波动周期接近。这样购房者既能在5年内享受目前较低的利率环境,也可以在利率重新定价时接近下一个利率周期的波谷

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