“打野狂魔”碧桂园：决战发生在五环之外

作者 | 尹太白

出品 | 创业最前线

一份亮瞎眼的财报

碧桂园还是交出了一份相当亮眼的成绩单。

不过这份成绩单得来并不容易，2019年对于诸多房企表现出了不太友好的一面，房地产市场全面进入调控期，房企也因此陷入到巨大的压力之中，这些压力大多来自于土储、资金和政策三个方面。

尽管房地产行业整体呈现出疲软的态势，但碧桂园仿佛是游离在这种态势之外。

半年报中的数据证明了碧桂园拥有这种实力。

根据半年报显示，在2019年上半年中，碧桂园实现总营收为人民币2020.1亿，同比增长53.2%；毛利润为548.6亿元；同比增56.9%；净利润为230.6亿元，同比增长41.3%；股东应占利润为156.4亿元，同比增长20.8%；股东应占核心净利润为159.8亿元，同比增长23.4%。

碧桂园的总营收和净利润双双实现增长并不意外，意外的是增幅超过或接近50%，在行业内这些数据每个单独拎出来都足够出类拔萃。

除了总营收和净利润涨势喜人，碧桂园手中的运营资金同样十分充裕。

在2019年上半年中，碧桂园实现权益物业销售现金回款约2659.4亿元，回款率高达94.3%，可动用现金余额约为2228.4亿元，现金余额约为短期有息债务金额的两倍，除此之外，还有近3133亿元的银行授信额度尚未使用。

在各项财务指标中，有一个指标叫“经营性现金流”，经营性现金流的正负可以反映出房企是否有抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。

国内大多数房企因为高速扩张而时刻处于现金流紧绷的状态，这就导致了经营性现金流长期为负，也就是说，这些房企不得不过度依赖外部融资输血以平缓资金链的压力。

根据统计，目前房地产市场上仅有极少数房企能够实现经营性现金流为正，其中民营房企可以称得上是凤毛麟角。

碧桂园便是其中之一。

2019年上半年，碧桂园的经营性现金流继续保持正值，这也是继2016、2017和2018年后，又一次实现正经营性现金流。

正经营性现金流意味着碧桂园已经实现了内部资金的良性运转，而半年报中另一个指标“净借贷比率”则反映出碧桂园对于外部融资的依赖性越来越小。

根据半年报数据显示，在2019年上半年中，碧桂园的净借贷比率为58.5%，同比下降0.5个百分点，这也是碧桂园连续第12年将净借贷比率控制在70%以下。

实际上，将净借贷比率控制在70%以下并不容易。根据Wind数据显示，2018年A股有30家样本房企平均净借贷比率达148.16%，H股30家样本房企平均净借贷比率达115.32%。

这不是碧桂园第一次发布亮瞎眼的财报，在2018财年中，碧桂园逆流而上，实现总营收为人民币3790.8亿元，同比增长达67.1%；净利润为485.4亿元，同比增长68.8%，全年销售额突破7000亿元，高出第二名万科1000多亿元。

从中国房企前十一路杀进前三再到第一，从榜上无名跃至世界500强第177位，碧桂园只用了三年时间，而达到同样的增长规模，恒大用了五年，万科用了七年，绿地则用了九年。

决战发生在三四五线城市

在《财富》世界500强榜单上排名第177位的碧桂园绝非浪得虚名，这点在碧桂园的土储布局中便可窥得一二。

根据半年报中的信息显示，截至2019年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，这样的覆盖率，基本上是行业内布局最广泛的房企了。

土储意味着发展潜力，而土储含金量才是真正决定房企盈利能力的关键。

碧桂园的盈利能力在半年报中再一次得到体现。2019年上半年，仅仅是粤港澳大湾区，碧桂园已获取的权益可售资源约3467亿元，可售建筑面积约2457万平方米，潜在的权益可售资源达5519亿元，权益可售资源合计8986亿元。

粤港澳大湾区之外，长三角也是房企必争之地。

根据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》数据显示，碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下133宗地，2018年再以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积。

虽然碧桂园在粤港澳大湾区和长三角城市群拥有充足且优质的土地储备，但碧桂园始终没有放弃过对于三四五线城市的布局。

相反，由于长期聚焦三四五线城市，碧桂园成了房地产行业里的异类，与绿城、绿地等偏爱专攻当地房地产市场的房企不同，碧桂园多年前就清晰认识到三四五线城市房地产市场的重要性。

根据半年报中的数据显示，碧桂园已获取的可售资源为17587亿元，其中目标一线城市为3149亿元、二线城市为6035亿元，而三四五线城市则为8403亿元。

在2019年上半年中，按项目所在地分，位于一二线和位于三四五线销售金额比例为39:61；按目标市场分，目标一二线与目标三四五线销售金额比例为44:56。

这些土地储备，超过一半的存量在三四五线城市。

另外一组数据说明了碧桂园为什么热衷于三四五线城市。2018年中国常住人口城镇化率为59.58%，这距离发达国家80%左右还存在一定的差距，而城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇。

2018年，中国新商品房成交总额接近15万亿，其中69%的成交量在一二线城市之外，这意味着，中国城镇化进程给房地产行业带来的红利期仍未结束。

碧桂园创始人杨国强也曾透露过自己对三四五线城市的看法，他认为随着农民工工资提升，他们就会产生改善居住环境的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校等配套设施的农村住，因此，他们最大可能会在有学校有医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

数据堆叠在一起，就反映出了一个事实：未来碧桂园的主战场依旧在三四五线城市，决战也会发生在三四五线城市。

再造一个碧桂园

靠打野打到了行业龙头的位置，“打野狂魔”碧桂园并没有就此停步，杨国强决定再造一个碧桂园。

再造碧桂园背后的逻辑，与顺丰王卫的想法颇为相似。王卫曾经多次公开表示，顺丰的竞争对手不是现在的同行，而是真正的高科技企业，一切可以用钱打造的护城河，或者说所谓的优势，其实都是短暂且虚无的。

碧桂园转向“高科技综合性企业”的定位正是印证了这一点，毕竟房企很多，但是能掌握核心科技的地产公司却很少。

在这套逻辑支使下，碧桂园决定将打野这事提升到一个更高的维度上。

2019年初的碧桂园集团年会上，杨国强明确地将地产、机器人、现代农业列为碧桂园未来的三大重点业务。

杨国强的做事风格，向来是让别人摸不着头绪，从早在二十年前便开始布局三四五线城市就能看得出来。

消息一出，一片哗然。

房地产进入下半场，越来越多的房企开始在房地产行业之外寻找新的增长点，但农业和机器人这俩业务都是长周期、大投入且回报慢的业务，谁也摸不准碧桂园到底下了一盘什么样的棋。

不过，根据杨国强此前在各个场合的发言中可以大致还原出这样一个真相。

杨国强曾表示，希望借助机器人提高建筑工人的工作效率，“我梦想着那天——过去是工人在地盘走来走去，未来是机器人在地盘走来走去，我们像生产汽车一样在工地生产我们的房子。”

通过研发和应用建筑机器人，把纯体力、重复且危险系数高的劳动都交给高精度建筑机器人完成，把绝大部分检测、监测、流程管理和安全管理也给智能管理设备去完成，既减少对人力的依赖和事故的发生，也实现水平高、工序少、品质优的智慧生产。

杨国强对机器人板块寄予了厚望，他曾多次强调，“如果我们有足够优秀的人把建筑机器人做出来，我们会成为最先进的房地产公司，我们现在要朝着一个高科技企业去做。”

根据碧桂园相关负责人介绍，截至2019年8月20日，碧桂园机器人公司博智林已递交申请专利近500项，主要聚焦建筑机器人，在研的产品有30多种，其中有9款已经进入工地现场测试，如地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及PC内墙板安装机器人等。

地产开发要高科技，机器人本身就是高科技，农业也要引入高科技。

2018年5月，碧桂园成立了碧桂园农业控股有限公司，布局农业全产业链条。同样是农民出身的杨国强曾在公开场合发表过自己对布局农业板块的看法。

“碧桂园发展到今天，理应能为农民、为社会、为国家做点事情，我们希望通过走现代化农业发展之路，提升农民生产力，增加农民收入，共同为农村注入新的活力与生机，这也是碧桂园发展现代农业的初衷。”

结语

碧桂园在2019年中期业绩报告的结尾部分写到：

成功不会从天而降，除了发愤图强，重要的是碧桂园的事业是否对社会进步有帮助，我们希望社会因碧桂园的存在而变得更加美好，人们能通过碧桂园高性价比的产品过上更好的生活。

业绩一片大好，土储潜力无限，新兴业务也渐有起色，不过留给碧桂园的考验也不少，相比把话说得漂亮，人们更看重把活干得漂亮。

“能力越大，责任越大”，这句话除了对蜘蛛侠适用，对于企业也同样适用。

题图来自：图虫创意，已授权。