“开发贷”要被抽走1万亿,开发商苦日子来了

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  版权:来源青驿 ID:qingyi_media

  (图源:青驿网@水饺有毒w,版权所有)

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  如果问,对于一家房地产企业来说,什么是企业的生命线,答案无疑就是资金链了。

  根据腾讯新闻《一线》的报道,多家银行近期收到窗口指导,自即日起收紧面向房企开发商的“开发贷”额度,要求开发贷规模压缩至2019年3月底时的水平。

  这就意味着,房企开发商能够享有的“开发贷”余额将从8月末的11.74万亿元,减少至一季度末的10.85万亿规模,将要被抽走接近1万亿元。

  明哥向多位业界人士打听到,未来还将持续收缩,直到将开发商的杠杆率降低到合理水平,房价回归到合理程度为止,没有具体的时间表。

  要知道的是,开发商都是高负债经营,全靠外部资金来支持周转,外部融资渠道只有3条:银行贷款、企业发债、房地产信托,部分小开发商还会民间借贷。

  “开发贷”被抽贷,是继房地产信托、企业债被叫停、勒紧之后,又一重磅措施,表明不仅不发行新贷款,连存量余额也要逐步收回。

  晴天送出去的伞,雨天要收回来。

  02

  但是,这算是突发新闻吗?在别人那里算不算,我们不知道。但是在明哥心里,完全是意料之中的。

  2019年6月13日,在第十一届陆家嘴论坛上,银保监会的主席,就发声直言:

  


近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。
当买的房子只用于投资和投机并不出租时,就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。
历史证明,凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出沉重代价,凡是靠投资投机房地产理财的居民和企业,最终都会发现其实都很不划算。

  这是落实高高的庙堂“房子是用来住的,不是用来炒的”精神的重磅表态。

  于是,瞄准了居民侧、房企侧,去杠杆、去债务的金融措施,就陆陆续续出台了。工具箱之丰富,让人目不暇接。

  一、银监会,对通过理财、信托渠道为房地产输血的机构,重磅罚单警示。从4月到5月下旬,不到50天时间,各地银保监局开出32张涉及违规“输血”房地产的罚单。

  二、严格收紧房企的融资渠道和规模。上半年,40家典型上市房企完成融资总额环比大降超5成,创两年来月度新低。

  没办法,各家开发商将融资的眼光转向海外。仅仅在6月,海外融资规模就达到了397.5亿元,环比上涨436%;上半年,在境内外发债融资就高达4286亿元,来自于海外发债的规模占到了67%。

  泰禾集团是2015年的“地王收割机”,在国内银行贷款、地产信托、国内发债 这3种渠道被掐断之后,被迫去海外发行美元债券,利率高达15%。如果持续3年,光是资金成本,就容易飙升到融资额的一半。

  但是,对开发商们而言,当前最重要的问题不是融资成本的高低,而是谁能融到资,谁就能活下去!

  三、7月12日,发改委下发通知:房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。言下之意,开发商只能偿还旧债务,不能新增债务了。

  政策层层加码的结果就是,今年上半年,超过265家中小型开发商企业宣布破产、清算。

  那知名品牌的大开发商,就能置身事外吗?

  距离2018年万科率先喊出的“活下去”口号没多久,碧桂园全体动员,将楼盘的“高周转率”放到了全集团第一位的考核指标,富力地产也在内部下发文件,禁止拿地了。

  一头没有资金输血,另一头,房子却卖不动了。

  2019年8月9日,中国恒大(HK:03333)发布了一则盈利预警,公告称“去年上半年净利润530亿元,今年只有270亿元。”业绩腰斩,自然收不回来预期中的钱。

  如今,摆在开发商面前的严峻形势是,不仅无法从任何渠道,融到增量资金,连存量资金,也要被银行抽走1万亿元了。

  “开发贷”的收缩,吹响了高负债运转的开发商集体走向“死亡”的号角。

  所以,2019年房市的降价潮,已经从广州开始蔓延至全国。

  03

  从8月份开始,降价潮此起彼伏。

  位于广州市番禺区的新楼盘“祈福缤纷汇”最新的降价宣传单,每平米的最低单价下跌到了3.75万元。这和2018年6月份的最高价相比,跌幅达到了-26%。

  安徽省会合肥市,庐阳区地王“和顺叶语溪”楼盘,从单价2万元降到单价1.69万元,幅度达到-15%;合肥新站区“华地紫悦府”洋房备案单价本来是1.7万元,优惠均已经跌至了1.4万元。

  更令市场焦虑的是,合肥市辖区内的12家商业银行,已经全部停止了面向二手房交易的贷款业务,有首套置业需求的年轻人,被迫选择去郊区购买新房,市区内二手房价格如同瀑布跳水一般暴跌。

  河南省郑州市高新区的恒大城,前两年房价最高峰期时,每平米单价接近1.8万元,最近公开跳水降价0.35万元,跌幅达到了-20%;惠济北区,同为港股上市的开发商“融创中国”的某地标式大盘,原价为1.3万元,现200套房源集体降价0.2万元甩货,当年熙熙攘攘抢购的“刚需人群”,却突然集体消失了。

  直辖市天津,静海区团泊,扛不住的富力地产新城也出大招了。“雍景豪庭”楼盘129平的房源,单价从1万元,直接降价到0.68万元,很多在万元高价买入的业主,资产瞬间缩水三分之一,开始了一轮又一轮的“维权”活动。

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  从2016年以来,明哥就用穿越时代迷雾的声音和文字,在提醒着世人,中国历史上,从1997-2016年持续了20年的房地产上行周期,已经开始告别舞台,后面将迎来漫长的下跌通道。

  这一故事蓝本,在美国上演过,在日本也上演过,从无例外。

  当然,明哥也深知,要给已经经历了20年经济繁荣、房价上涨的两代人,讲明白这背后的历史逻辑,实在是太难。

  但是,幸运的是,真理虽然会迟到,但是永远不会被扭曲。

  当经济学的常识,被行政化的手段,一次次推迟和扭曲后,一旦到了无法再持续的临界点,它迅速恢复的力量,会扫除任何阻挡它回归的人。

  也许,只有等到20年后,我们对着我们的下一代时,才会以一种哭笑不得的语气,跟孩子们讲述,他们的爸爸们对房子那坚贞不渝的信仰,就如同爷爷们那辈囤积大米时,一样。

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