早知道这些,售房广告虚假宣传发生纠纷就不怕了?

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  小朱购买的房子交房时小区内部绿化环境与销售商品房时的销售广告和宣传资料严重不符。宣传资料中含有水池、欧式凉亭、池内假山、小桥流水等景点。开发商现私自更改图纸交房,小区绿化少了,水池直接由广场取代,这种行为算什么?

  开发商在商品房预售之前会通过铺天盖地的广告,通过做出各种诱人的价格以及承诺以达到吸引消费者和宣传的目的,这些售房广告是否构成合同内容呢?开发商不兑现售房广告中的内容,发生售房广告纠纷怎么办呢?下面,我们来通过法律来回答这几个问题。

  

  一、售房广告是否构成合同内容?

  售房广告中的承诺究竟能否认定为要约?能否作为合同内容的一部分呢?

  要区分要约和要约邀请

  1、要约

  我国《合同法》第十四条规定:“要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合内容具体确定;表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束等规定。”

  2、要约邀请

  我国《合同法》第十五条规定:“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。”

  在司法实践中,销售广告和宣传资料符合以下四个要件,则认定为要约:

  (1)销售广告和宣传资料涉及的内容在商品房开发规划范围内;

  (2)销售广告和宣传资料内容是针对房屋及相关设施的;

  (3)所作的说明和允诺具体确定;

  (4)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

  通过以上法律规定可知,出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的承诺,原则上属于要约邀请,但当其符合要约规定时,则视为要约。

  

  二、发生售房广告纠纷怎么办?

  1、购房者可以要求开发商承担违约责任

  如前所述,如果销售广告和宣传资料的内容明确、具体,可以履行,那么可以认定为要约,则应为合同内容。

  如果在交房时开发商未按照约定交付房屋,那么开发商便构成违约,购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。但是因为合同中一般没有约定此种情况的违约责任承担方式,此时,购房者可以主张开发商退还部分购房款作为承担违约责任的方式。

  2、购房者以欺诈为由主张撤销合同,赔偿损失

  在实践中,遇到部分购房者认为开发商构成欺诈,撤销合同,赔偿损失。对于一般销售广告和宣传资料中所述内容不超出法律规定的限度,不被认定为欺诈。

  最高人民法院《关于贯彻执行;中华人民共和国民法通则;若干问题的意见(试行)》第68条规定:“一方当事人故意告知对方虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,使对方当事人作出错误行为的,可以认定为欺诈行为。”

  

  由此可见,构成欺诈必须满足以下条件:

  (1)一方需有欺诈的故意。所谓欺诈的故意,是指欺诈方明知自己的欺诈行为会使被欺诈人陷入错误的认识,希望或者放任此种结果的发生的主观态度。

  (2)欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为一般包括故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况两种。

  (3)被欺诈方因受欺诈而陷于错误的判断。也就是指欺诈的行为与陷入错误判断的结果之间有相当之因果关系。

  (4)被欺诈人基于错误判断而为意思表示。

  

  要了解售房广告是否构成合同内容,必须要知道如何区分要约和要约邀请。当售房广告符合要约规定时,则视为要约。如果是要约,就构成购房合同的内容。这种情况下一旦开发商违反了广告的内容,就是违约。发生售房广告纠纷后,应按照不同的情形采取不同的维权方式。所以,购房者最好还是问问律师该怎么处理,及时维护自己的利益。

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