集体土地可以出让流转，这对楼市会产生什么影响？

近日，新修改的土地管理法通过，这标志着过去只有国有土地才可以出让的时代过去了，今后农村的集体土地同样可以出让流入市场。这样的一个变化究竟会对现有的楼市和土地市场产生什么样的影响？是否会在冲击下倒逼土地市场降价呢？

新修改的土地管理法最重要的内容就是把农村土地想办法盘活了，并让农民继续依托土地获取财产性的收入。其中最值得关注的就是集体土地进入市场的内容。早在去年为了大力发展租赁市场，农村集体用地就被获准参与租赁住宅的建设，不过租赁住宅只租不卖，土地依然不可以出让或者后续流转。这也就是说房地产市场当中的土地供应还是要靠国有土地出让实现。现在不一样了，农村的集体土地主要获得三分之二以上的集体村民同意就可以入市出让，只不过土地的性质只能进行住宅之外的开发项目，比如工业和商业。虽然说集体土地依然无法流入商品房住宅市场，但是集体土地入市已经可以给房地产市场带来一定的影响。

改变城市先发展农村在发展的局面

过去的城市发展都是从城市中心朝着周边的农村扩散式的发展。那么现在集体土地可以入市之后农村也可以选择先让自己发展起来。国有土地的出让都有统一的调配，所以说想让哪里先发展都是规划使然，农村如果没有很好的规划方案最终一定是最后发展的。现在集体土地入市，农村不管是出让土地给工厂建厂、还是给开发商用做商业建设都是可行的。也就是说农村自己人可以给自己一个发展模式的选择，也可以利用经营性的土地搞一个招商引资发展发展区域商业经济。

出让条件多有所限制

虽然集体土地可以入市，但也并非想入就可以直接交易的。“集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途，第二是必须要经过依法登记，第三是它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此，集体土地入市前的审批、计划也会对集体土地的入市速度和数量进行统一的调整。

为什么集体土地不能有住宅用途？

原因之一就是为了防止开发商借助集体土地扰乱房价。为什么这样说呢？因为对于集体土地来说过去几乎是没有收益，现在可以出让、可以变现了也就是说土地开始有收益了。这样一来每块土地的出让都是一个庞大的数字，但在庞大最终也会低于国有土地的出让价格，如果是这样那么开发商拿地就会更加便宜，最终房价就有可能被低价地带下来，最终也不利于楼市的长期稳定。这一点参考小产权房价格，确实远远低于商品房的价格。

集体土地入市后会有什么问题？

这里我们就来说集体土地入市后对住宅的影响。商住楼大家都不陌生，就是建设在商业性质用地上的住宅。如果集体土地出让性质为商业后也可能会出现商住楼或者公寓楼的房产进行出售。如果是这样，集体土地入市对于商品房市场也会带来一定的影响。因为工业用地和商业用地的出让成本相比住宅用地要低，最终这些商住楼和公寓的售价就会更低一些。再加上集体土地不能开发住宅项目。这样一来在集体土地开发商业之后周边需要的人口基础就可以依靠这些商住楼和公寓实现。

集体土地入市标志着我国土地制度越发健全，也意味着农民享有了集体土地的主动权。土地依然是农民手中的“致富工具”。不过在集体土地入市之后一定还有很长的一段纠偏调整的路要走。只有等这些问题都解决了土地市场才会更加健全的发展。