10年之后，房子是“黄瓜价”还是“铂金价”？内行人用9个字概括

凡事预则立，不预则废。预测不一定都能兑现，不过，做任何事情都需要做出预判，从而作为自己的行动准则。在楼市中也是这样，当你认为未来的房价还会有上升空间，你一定会想尽办法去买房，否则，你不但不会买，还可能把手中多余的房子卖掉。

对于房价的预测，很多人很有可能第一时间就联想到马云，预测未来的房价如葱一样便宜被大家广为流传，在这以后，经历这轮房价大涨，房子是越来越贵了，不过，他当时预测的是8年以后，现在才过去两三年，应该说时间还是有的，所以，对于马云爸爸的预测，我们只能到时才能知道预测得准不准。

还有一位跨行业预测房价的企业家，他叫曹德旺，人称玻璃大王，慈善家，曾接受央视采访时表示，及时卖掉多余的房子，以后卖不掉也租不出去。很显然，他是坚决不看好未来房价，不是房价涨不涨的问题，而是卖不卖得出去的问题。他还劝自己的妹妹趁早做计划，卖掉多余的房子，否则以后还要交管理费。据曹得旺自己讲，他只有一套房子，老房子都送人了。

当然，上面两位都是跨行业大佬，对未来房价看法，代表了一类人在公众面前的态度。那么，房地产业界的大佬又是如何看待房价的呢？提到房地产，不得不提到王健林，其家族凭借房地产在2013年成为了国内首富，两年后，其财富超过李嘉诚，成为华人新首富，极具时代意义。在业界，王健林对房地产开发一举一动都受到其他开发商的关注，相信大家一定很想知道他对未来房价的判断。

在万达房地产风生水起的2012年，王健林公开演讲时大概提到：房价问题是个老大难问题，大量农民进城，对住房的需求量较大，一二线城市会处于一个缓慢上升趋势，不过，对于人口净流出的城市，如小县城，则不会有多少上涨空间，像美国底特律，随着人口持续流出，其房子和其他不动产价格相比其他城市都要低出许多，其资产价格趋势也呈下行趋势。王健林表达的意思很清楚，未来城市房价主要还是看人口流向。

就当下的房价来说，全国住房均价接近万元大关，就你所在城市来看，如果你是普通的工薪家庭，要买一套房子应该不是那么容易。面对不低的房价，许多人有一个愿望，那就是房价最好能回到3年前、5年前。那么，10年之后，房子是“黄瓜价”还是“铂金价”？内行人的话一针见血。

内行人表示，无论业界还是跨界大佬，如马云、曹德旺、王健林、李嘉诚等商界大佬，他们是行业的佼佼者，对自己行业的判断肯定是非常有前瞻性，但对外发言自然也会考虑到众人的情绪。例如，有些大佬说看到房地产，自己却不断的转型，逐步退出房地产，而有一些大佬说不碰房地产，则拐弯抹角进入房地产分食这块大蛋糕。对于他们来讲，企业发展和商业利益肯定是摆在突出位置的，作为普通人，或者买房者，我们不能仅听他们一句对“胃口”的话，就跟随效仿。如果一定要参考的话，看他们如何做或更有参考价值，身体往往比言语更为诚实。

内行人认为，在这些年房地产快速发展过程中，房地产及其关联行业对经济的贡献占据重要地位，有人说占GDP的16%，有人说36%，折中的说法是20%应该有的，2017年和2018年，销售面积在17万亿平米左右，销售额达到15万亿左右，是中国继续城市化的重要动力和基础。那么，未来10年，房地产及其房价会怎么走？内行人用9个字概括，即“黄瓜价与铂金价并存”，我们下面就来看看内行人到底是如何看待未来房价的呢？这8个字又是什么意思？

内行人认为，这一波长达3年的房价上涨，并不是所有城市同时开涨，而是有条不紊的陆续上涨，先是大城市，然后再是经济发达的小城市，最后才是那些经济欠发达地区补涨。实际上，还有一些地方房价，到现在还停留在N年前。这充分说明，房价上涨不是无序上涨，而是经过市场选择，即使这里面有包括去库存等行政手段在。到现在，可能局部地区有一些泡沫，但这些地方往往也是概念热点区域，随着接下来区域利好兑现和收入增长，这些所谓的小泡沫完全可以自行消化。

在国家持续不断的调控下，楼市基本处于平稳，要知道，换句话说，有地方价格虽然还在涨，但涨幅收窄，有的地方楼市有所调整，但下行幅度也非常有限，而且仅是局部的。正如中国社科院近日发布的8月份《中国住房市场发展月度分析报告》中提到，房价上涨预期并未有根本性改变，住房投资投机冲动仍然普遍存在。内行人认为，表面上看，我们通过提高房贷无论是首套房还是二套房贷利率，短期抑制了买房需求，让部分人进入观望队伍，但是，这些买房需求并未消失，住房供应和需求平衡的根本性问题未得到解决，其结果可想而知。

除此之外，以往促使房价上升的关键性因素，如经济地位、土地以及货币因素，在未来10年会继续还是逐步消失？经济地位上，首次提出房地产不作为短期刺激经济的手段，但业内的共识是，房地产在经济中的作用无法替代，而且是城市化的重要组成部分，稳经济的地位不会改变；土地上，这个笔者深有感触，从历次参加政府的土地推介会上看，如果不是调控需要，地方上只希望土地卖得越高越好，这没什么好说的，地方太需要钱发展，这是较长一段时间无法改变的；货币方面，未来货币增速会随着经济增速放缓而有所降速，但绝对量还是可以的，手中的钱仍有贬值压力，存钱显然是不明智的；人口因素，随着人的寿命持续提高，虽有新生人口缩减因素，住房缩减需求无法体现在未来10年。城市化下半场才刚刚开始，老龄化不是不需要房子住，新进城市人口住房问题还需要持续满足，何谈老龄化住房衰减？

内行人也同时表示，房价如黄瓜价，还是如铂金价，更多的是相对而言。一些城市相对于其他城市，房价不算高，反过来，则有些城市房产价值潜力大得多，房价自然会高出很多。实际上，现在已经有这样一个趋势，一些无支柱产业的城市，人口持续流出，现在称之为“收缩型”城市，这样的城市基本占到总城市数的10%左右，10年之后，十个城市可能有两个这样的城市，对于这样的城市，除因工作生活自住买房外，我们不能盲目投资买房，因为这些地方房子或许就是我们所谓的“黄瓜价”。

还有，我们还要明白“强者恒强”的道理，现在房价高的城市，不要认为就到顶了，随着产业升级和城市升级，人口吸附力更强，房价只高不低，正如上面分析提到，城市化已进入下半场，无论是官方还是民间，都对城市群和都市圈发展寄予厚望，这也是经济再上新台阶的希望所在，房地产还有较大发展潜力，域内的房产价值还会得到相应体现，无论是未来10年，即使更长时间，这些地方的房产都是“铂金价”，至少到现在，我们还没有看到哪个发达国家大城市群和大都市圈的房子如“黄瓜价”。

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