世茂房地产发展迅速,多处项目维权死亡事故频发

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  内容来源:大白新闻

  撰文/谭丽平

  8月27日,世茂房地产发布2019年上半年财务报告。

  数据显示,截至报告期末,世茂签约额达1003.4亿元,同比增长38.7%;营业额为565.6亿元,同比上升32.9%;核心利润75.8亿元,同比增长23.8%;实现回款813亿元,同比上升47.8%。

  在房地产信号不断收紧的情况下,可以说这是一份较为亮眼的成绩。与第10名龙湖之间的差距也缩小到53亿,业界纷纷猜测其有望重回前十。

  不过世茂在快速发展的同时,也面临开发的产品质量受到质疑的问题,多处项目遭遇购房者维权,除了存在多种质量问题,甚至被指欺诈销售,更有甚者,承诺不兑现,购房者维权十几年的情况。并且近一年来,多处工地发生事故,造成数名工人死亡。

  

  图片来源于网络

  重回前十?

  世茂集团目前在香港和内地分别拥有世茂房地产(0813.HK)及世茂股份(600823.SH)两家上市公司。

  根据上半年业绩报告显示,世茂房地产签约额达1003.4亿元,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%。平均销售价格为18048元/平方米,有所上扬。

  今年上半年,凭借在收并购市场高调的“买买买”,世茂成为今年的“并购王”。资料显示,2019年3月至今,世茂房地产相继从泰禾集团、万通地产、明发集团、粤泰股份等多家房企手中,接盘20余个项目。

  在业绩会上,总裁许世坛也表示,上半年70%的拿地方式都是通过并购而成。并透露,“世茂的收并购还不止你们看到的这么多”。

  财报显示,2019年上半年,世茂共获取土地60块,总价约788亿元,权益前货值约2500亿元。上半年新增土地储备1412万平方米,截止2019年6月30日,世茂的土地储备约为6407万平方米。

  世茂大量收并购、扩大规模的背后是其曾掉队的阴影。作为曾经的闽系房企老大哥,2013年世茂以670亿的销售额,跻身行业TOP10。然而,自2015年开始跌出房企销售额排行前十名后,那几年特没有存在感。

  曾连续4年业绩增长基本停滞。数据显示,世茂房地产2013-2016年合约销售金额分别为670亿元、700亿元、670亿元和680亿元,平均复合增长率仅约为1%,而同期可比同业平均增速则达27%。

  历经几年调整,2017年世茂终于迈进千亿阵营,2018年、2019年,重回赛道。

  值得注意的是,今年上半年,世茂与十强的距离越来越近,据克而瑞上半年排名数据,世茂权益前签约额排名第12位,权益后签约额排名第11位。

  世茂与第10名龙湖之间的差距有53亿。报告显示,截至6月30日,龙湖地产合同销售额方面为1056.2亿元,同比增长8.8%;营业额为385.7亿元,同比增长42.2%。

  如此看来,重回前十在今年实现的概率较大,许世坛在业绩会上却说“没考虑那么多”,他认为今年销售额超过2500亿就有机会进入前十,而明年,世茂极有可能会完成3000亿的业绩。媒体报道,其脸上显露出难以掩饰的兴奋。

  许世坛还称,世茂要超过同等级的房企。“今年可能行业前20强的增速只有20%左右,我们已经接近40%了,相信全年会再多一点。”

  根据目前头部房企上半年的业绩来看,稳居前三名的是万科、碧桂园和恒大。2019年上半年,碧桂园实现权益销售金额2819.5亿元;中国恒大实现合约销售金额约2818亿元;万科在2019年上半年累计实现合同销售金额3340亿。

  虽然增幅有所下滑,但体量还是比较巨大,世茂地产的竞争对手们依旧强劲。

  负债走高

  随着规模扩张和持续收购,世茂的资金链以及负债最受外界关注。

  半年报显示,2019年上半年,世茂实现回款813亿元,报告期内账面现金为522.34亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元。

  截至6月底,世茂短期借款为320.6亿元,占总借款28%,现金比率达1.6倍,可以说,短期内暂无风险。

  不过,需要注意的是,伴随着规模的迅速扩展,世茂今年上半年负债指标也持续走高。世茂房地产负债总额约3047亿元,同比增长32.5%。其中,流动负债总额约2143亿元,同比增长39%,非流动负债总额约903.88亿元。

  2017年上半年至2019年上半年,世茂的资产负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。资产负债率为近三年来最高。

  此外,世茂上半年的借款余额共1155亿元,其中约57%为外币借款。在金融环境充满不确定性的当下,汇兑损失的风险增加。

  总体来说,世茂房地产的资金足够其现阶段扩张。但伴随着上半年各级监管机构对房地产金融监管力度明显提升,收紧信号密集,监管政策频繁出台,后续需要警惕债务方面的压力。

  不过世茂方面表示对债务没有压力,一是融资成本较低,二是面对地产金融监管力度提升和频出的收紧信号,世茂持续探索房地产金融创新,围绕房地产上下游全产业链研发各类创新金融产品,在资产证券化道路上,已呈现出行业创新“领先者”的姿态,形成了一套独有的低成本模式。

  世茂还表示通过灵活的土地策略获取土地60块,总价约788亿元,权益前货值约2500亿元。世茂在下半年将继续加快新获取项目的转化效率,以实现连续三年的高品质增长。

  多处项目维权难、死亡事故频发

  最近几年,其项目不断遭到业主维权,其所秉持的“诚信经营,循法尚德”核心价值观及豪宅品质也在遭遇拷问,引出了一个行业老问题,在业绩“快”的同时,如何从监管层面保证“好”。

  无论是别墅豪宅,还是普通公寓,世茂均被爆出过存在质量问题或其他承诺不兑现的问题。

  2月8日,河北大厂县世茂·萨拉曼卡项目业主被报庭前绿地变身停车场、赠送庭院面积缩水、停车场距离房屋存在消防安全隐患,涉嫌销售欺诈等问题,由于合同约定模糊,多次维权却得不到有效解决,涉及约168户业主。

  有媒体报道表示,世茂地产在房天下、搜狐焦点等多家第三方网络平台对萨拉曼卡小区各种户型进行宣传,并提到均会赠送客户20至30平方米的花园,在交房后均有不同程度的缩水;有律师表示,广告明显构成了虚假广告,欺骗和误导了购房者,并使业主产生了错误的认识。业主主张的赔偿,不仅是相应已实际产生的经济损失,更是对开发商虚假广告宣传的法律惩罚。

  更为少见的是,在四川开发成都市龙泉世茂城三期,世茂在交房前直接要求购房者不能就房产质量维权。在交房时,世茂要求每个住户签订申明书。“申明”直截了当地介绍,房屋的备案信息所载明的清水房成交价和装修成交价拆分仅用于合同备案。

  随后还有两个重点:1、备案信息中的装修成交价与实际装修造价存在差异,且不代表贵公司对实际装修造价的承诺;2、本人并承诺不以实际装修造价与备案信息中的装修成交价不一致为由向贵公司索赔或主张其他权利。

  世茂货不对板,购房者掏了钱没得到承诺的房子,还不允许维权。这操作,真是别出一格。

  除了房产质量问题,在配套上面,世茂也是缺斤少两。

  2003年,世茂通过招拍挂获得南京外滩新城地块,地块出让条件及规划条件中也明确了该房地产公司需要配建一所九年一贯制学校,并要求同步建设,同步竣工。世茂承诺配套的学校一直没有兑现。十年之前就规划了一所九年一贯制学校,但业主等了十几年学校没有动工此前数百业主拉起“世茂还我学校”横幅,为规划学校迟到十余年未建,向开发商讨要说法,此前有住户表示孩子都上大学了,学校还没建好。

  不过世茂方面向大白新闻表示,在规模化发展的过程中,世茂始终对品质保持高要求,并以此为行动指针,对内部管理体系进行持续完善和优化。据权威第三方专业服务机构赛惟咨询显示,世茂在2019年度1-6月的“房屋质量满意度”“返修满意度/维修满意度”方面,继续保持在行业领先序列。

  除了工程质量存问题,世茂工地也多次发生事故,致工人死亡事件发生。

  据公开报道,2019年5月11日,江苏省泰州市海陵区泰州世茂璀璨泓苑工程发生物体打击事故,死亡1人。6月13日,南安世茂璀璨天城项目二期1号楼发生一起民工室内坠楼事故,造成一人死亡。2018年12月14日,福州市晋安区的世茂云图三期工程发生一起高处坠落事故,造成1人死亡。

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