“物业+资本”擦出火花 9港股公司股价创历史新高

证券时报记者 钟恬

物业上市公司业绩高速增长的趋势仍在持续：佳兆业美好、奥园健康、永升生活服务、新城悦服务4家中期归母净利润翻倍。碧桂园服务的同比增幅也超过70%，股价也在8月30日创下历史新高。事实上，7月以来，在市场景气度并不高的背景下，已经有9家物业公司的股价接力刷新历史新高。

物业行业过去被视为远离精英的行业，是“苦、累、脏”的代名词，曾经只是附属于房地产开发的一个业务板块。不过，近年来大型地产开发商旗下物业公司倾向于逐步独立运营并拆分上市，使这一行业的资本化风起云涌，而一众物业公司上市之后获得比母公司更高的估值，“物业+资本”擦出了耀眼的火花。

4家公司

上半年归母净利翻倍

日前佳兆业美好发布2019年中期业绩，公司于期内实现营收为5.58亿元人民币(单位，下同)， 同比增长35.4%；归属于母公司股东净利润为9066.3万元，同比激增2.89倍；每股基本盈利为0.6476元。除佳兆业美好外，奥园健康、新城悦服务、永升生活服务的上半年归属于母公司股东净利润的增幅也均超过1倍，分别为1.52倍、1.15倍和1.20倍。

8月23日，行业龙头公司碧桂园服务发布2019年中期业绩，报告期内实现收入35.16亿元，同比增长74.4%，归属于母公司股东净利润8.17亿元，同比大幅增长73.4%，若剔除2018年所得税回拨影响，则同比大幅增长97.9%，再度超过其业绩预告。

此外，同在港股上市的雅生活服务、滨江服务上半年归属于母公司股东净利润分别同比增长62.88%、37.34%。而在A股上市的南都物业中报净利润为5603.97万元，同比增长32.15%。

在强劲业绩表现的刺激下，物业上市公司的股价也水涨船高。其中，碧桂园服务在公布中报业绩之后股价持续上涨，8月30日一度上攀至23.1港元，创出历史新高。事实上，7月以来，物业上市公司开接力赛似的，一家接一家地上攀高点，除了碧桂园服务外，新城悦服务、佳兆业美好、奥园健康、永升生活服务、雅生活服务、滨江服务、和泓服务及中海物业，均有过股价创历史新高的纪录。而7月以来，资本市场的景气度并不高，恒生指数跌了9.87%，上证综指也跌了3.11%。

从全年表现来看，多家龙头物业公司今年股价也称得上“惊艳”。永升生活服务今年以来涨幅翻倍，达到1.21倍。佳兆业美好、碧桂园服务、中海物业今年以来涨幅也分别达到91.50%、84.89%和74.29%。

有分析人士认为，物业公司借助上市融资，实现了现金持有量的大幅增加，为后续公司的战略性扩张以及业绩的高速增长奠定了坚实的基础。

事实上，上市物业公司确实借助资本市场实现了业绩的快速增长。国信证券（香港）的统计显示，彩生活、中海物业、绿城服务分别于2014年、2015年、2016年在港股上市，从上市年到2018年末，三家公司营业收入分别增长826.7%、63.4%、80.0%，净利润分别增长232.2%、243.6%、68.7%。

估值远超母公司

在东兴证券分析师谭可看来，2017年以来，物业行业进入高速发展期，多元化运营带来行业整体盈利水平提升，以龙头分拆上市为标志的资本化运作助力行业集中度加速上升。

2018年物业公司的资本化进入集中爆发期，当年有6家上市，相当于2014年至2017年上市家数之和，期间，雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业和永升生活服务相继登陆港股市场，南都物业也在2018年成为首家成功登陆A股市场的物业公司。国信证券分析师张子恒表示，由于境内监管层对“涉房”同时还带有关联性的物业公司保持谨慎态度，较多企业采取港股上市的资本路线。

这使港股市场的物业管理板块持续扩容，2019年滨江生活、奥园健康、和泓服务也相继赴港上市。值得一提的是，日前中航善达公告，拟以7.60元/股发行股份购买招商蛇口、深圳招商地产合计持有的招商物业100%股权，交易作价约29.9亿元。本次交易将实现物业管理行业横向整合，明确中航善达未来发展的战略定位，即打开物业管理战略业务的未来发展空间，打造央企物业管理旗舰企业。

此外，目前新三板市场上以物业管理为主的房地产服务板块共有70家公司，有条件的也在策划转板，其中开元物业首次公开发行股票并在创业板上市申请已获证监会受理。已从新三板退市的蓝光嘉宝、烨星集团、保利物业也正在冲刺港股IPO。

“越来越多的企业登陆资本市场是一个行业成熟的标志。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，物业管理行业逐步成熟的过程，可以从资本市场的火热中窥见一斑。

目前来看，资本市场对这些物业公司也青睐有加。目前港股市场上有3家市值超过100亿港元的物业公司，分别为碧桂园服务、绿城服务和中海物业，市值分别为609.81亿港元、202.78亿港元和130.49亿港元。市值超过50亿的则有彩生活、永升生活服务和雅生活服务。彩生活的市值曾超过其母公司花样年控股。目前绿城服务的市值也仍高于母公司绿城中国，绿城中国的市值为144亿港元。

其他物业公司的市值虽然未能超越母公司，但资本市场给予的估值水平，也普遍远远高于其母公司。从动态市盈率来看，港股上市的物业公司估值偏高，多数集中在20倍至40倍之间，而对应的母公司估值多数在10倍以下。

分析认为，资本市场给物业公司比母公司更高的估值，主要是因为物业公司足够稳健，安全性和可持续性都比开发商高。海通证券分析师涂力磊表示，整体来看，物业服务行业属于轻资产管理行业，固定资产占总资产比例较低；行业处于增长期，龙头企业集中度提升明显；与房地产开发不同，行业是存量服务逻辑，周期性较弱，经营性现金流较为稳健，利润率波动较小。

增值服务是新的增长点

目前，物业管理服务依旧是营业收入的主要来源，而增值服务的占比仍较低。物业公司纷纷致力于发掘高毛利率的增值服务市场，增值服务业务占营业收入比例不断提升，成为各公司增长速度最快的业务板块。

张子恒认为，随着物业公司对母公司依赖度呈现下降趋势，盈利能力及市场化程度显著改善；部分领先企业例如绿城服务、雅生活服务、嘉宝股份等，凭借优质的基础服务、成本把控能力已获得第三方市场的认可，并开展增值服务提升综合毛利率。

7月12日，佳兆业物业发布公告，该公司中文名称已由“佳兆业物业集团有限公司”更改为“佳兆业美好集团有限公司”，中文简称将由“佳兆业物业”更改为“佳兆业美好”，自7月18日起生效。

佳兆业美好主席兼执行董事廖传强在中期业绩发布会表示，公司名称从“物业”到“美好”的变化，代表公司将继续以“服务美丽中国”为愿景，更加重视城市配套服务升级带来的市场机会，重视信息化、智能化带来的能效提升，重视小区运营带来的美好体验及服务机会，加强建设多元化服务能力。未来佳兆业美好将努力提升在中高端物业领域的核心竞争力，以持续提升公司的规模及盈利水平。

绿城服务则率先进行智慧社区升级，布局健康、生活、教育三大增值服务。其收入包括三大板块：物业服务、咨询服务、园区服务。其中咨询服务包括物业销售前的案场服务、为其他物业公司提供管理咨询；园区服务包括食品生鲜零售、保养家政、空间广告、租售中心，比较超前的服务是布局高端早教，在2019年以2.43亿元收购了一家澳洲早教公司。

涂力磊认为，随着物业服务公司社区O2O平台的日趋完善，注册用户数和活跃用户数量的逐渐增加，横向服务范围扩大，纵向服务深化，长远来看增值服务收入利润占比有可能超过基础物业收入，进而使得物业公司在估值上向互联网企业靠拢。