WeWork提交IPO文件 美股投资者对此应了解的五件事

来源：金融界网站

办公空间共享公司WeWork本周三向公开市场又迈进了一步。该公司为母公司We的首次公开发行（IPO）提交了文件，让投资者对其业务有了更详细的了解。

去年秘密提交IPO申请的WE公司表示，计划通过IPO融资10亿美元，不过在确定条款之前，这个数字可能只是一个占位符。在今年1月的最新一轮投资中，该公司估值为470亿美元。该公司没有透露希望在哪家交易所上市，但表示将以“WE”的股票代码上市。

摩根大通（JPMorgan JPM）和高盛（Goldman Sachs GS）是此次交易的主承销商。该公司计划列出三类拥有不同投票权的股票。A股每股将有一票，B股和C股每股将有20票，预计一旦交易完成，联合创始人兼首席执行官亚当-诺伊曼（Adam Neumann）将控制大部分投票权。

招股说明书披露了一家主要关注“社区”的公司——该词在文件中出现了150次，包括在摘要的第一句话中:“我们是一家致力于最大限度发挥全球影响力的社区公司。”

WeWork于2010年在曼哈顿下城成立，目前在全球29个国家的111个城市拥有528家分店。该公司拥有52.7万多名会员，即在共享办公室租用办公空间的个人。共享办公室提供全套办公服务，包括技术、邮件收发、公共空间、新鲜煮咖啡和水果。

招股说明书称，该公司通过出售会员资格、提供辅助服务以及将全球平台扩展到工作以外的领域来赚钱。它已扩展到配备齐全的短期和长期住宿公寓和酒店客房；它是Meetup背后的平台，这个平台把志同道合或想组织活动的人联系在一起；2018年，Wework还在纽约开设了一所独立小学。

截至6月30日，WeWork拥有超过12,500名员工，其中7,500人在美国。

不过，该公司仍有巨额亏损，短期内不太可能扭转局面，而且在市场信号显示经济低迷之际，该公司的长期租赁承诺额接近500亿美元。

招股说明书警告称:“尽管我们相信，我们在所有经济周期中都拥有一个持久的商业模式，但不能保证情况会一直如此。我们的会员基础中有很大一部分是中小型企业和自由职业者，他们可能在不利经济环境下收到不同程度的影响。”

在这家明星公司正式登录美股公开市场前，投资者需要了解以下五件事:

它已经停止使用一种非常规会计指标，但仍保留其他类似指标：

WeWork过去曾在债券文件和媒体报告中提供财务报表，其中包括一项颇具争议的非标准指标，名为“社区调整息税前利润”（community adjusted EBITDA）。

这个指标不仅要衡量利息、税项、折旧、摊销前的净收入（EBITDA），还要衡量“建筑和社区层面的运营支出”，这类支出包括租金和租赁费用、公用事业、互联网、建筑员工的工资以及建筑设施的成本。

在遭到美国证券交易委员会（SEC）的明显反对后，该公司放弃了招股说明书中没有的这一指标。

但它继续使用另外两个经调整的EBITDA指标，其中一个包括根据美国公认会计准则（GAAP）计算的非现金直线法租赁成本，另一个则剔除了这一因素。GAAP是所有在美国上市的公司都必须遵循的会计标准。

这两个版本的“经调后EBITDA指标”，还剔除了WeWork源自以下几个因素的扣税前净亏损：

*股票补偿费用，以及针对顾问提供之服务进行的基于股票的偿付所涉费用；

*与资产及负债公允价值变动有关的收入或开支（按经常项目重新计算为公允价值）；

*与合并、收购、资产剥离和筹资活动、法律、税务和监管储备或结算有关的费用；

*重大非常规科目资产减损费用，以及在适用范围内，停止经营、重组费用和其他损益对经营资产的影响。

换句话说，衡量标准刻意忽略了任何可能使其运营损失看起来更糟的因素。

它从未盈利，但仍有相当大的亏损

WeWork有远大的目标，但也有巨大的经济损失。该公司表示，在截至6月底的六个月里，其净亏损为9.097亿美元，高于去年同期的7.2290亿美元。该公司运营亏损14亿美元，高于上年同期的6.779亿美元。营收从7.638亿美元增至15亿美元，但低于总计29亿美元的支出。

在招股说明书列出的风险因素中，该公司承认，在扩大经营网络的同时，仍处于投资模式:

“这些支出将使我们更难实现盈利，我们无法预测在可预见的未来能否实现盈利。尽管我们目前并不认为，我们的净亏损占营收的比例在长期内会上升，但我们相信，我们的净亏损占营收的比例在短期内可能会上升，而且绝对会继续增长。”

WeWork CEO已经套现了大量股份

据《华尔街日报》（the Wall Street Journal） 7月份的一篇报道，WeWork可能不盈利，但其首席执行长诺伊曼（Neumann）还是把钱套现了。他也是该公司最大的股东，近年来卖掉了自己在该公司持有的部分股份，并以剩余股份抵押借款。

报导援引知情人士的话称，诺依曼通过出售股票和发债的方式从该公司套现了逾7亿美元资金。初创企业的负责人通常会回避此类交易，因为这可能被视为对公司缺乏信心。但知情人士说，诺依曼将早前出售股票和融资所得资金的一部分用于在早期行使股票期权并购买更多WeWork股票，诺依曼显示出他仍预计WeWork股票将增值，同时将他的纳税额降至最低。诺依曼拒绝置评。

诺依曼与该公司没有雇佣合同，这意味着他可以随时离开，但他签署了一项发明、保密、非竞争和非征求协议，旨在保护公司的机密和其他专有信息。

在某些方面，Wework就像一家银行

WeWork的运作方式很像一家银行，通过隔夜回购和支票账户存款为长期非流动性投资提供资金。这是因为，WeWork表示，目前它的大部分门店都是按照长期租约租赁的，除了非常有限的例外，且不包含提前终止条款。

该公司说，根据这些协议，公司对房东的义务的期限大大超过了其与会员之间的会员协议的期限，而会员只需提前一个月通知就可以终止这些协议。

如果经济衰退导致客户提前终止协议，WeWork仍将不得不向房东支付租金。这些债务将留在其资产负债表上，不容易清算，会耗尽现金，并可能无限期地拖累其财务指标。

它可能存在一些利益冲突

WeWork承认，它与相关方进行了几笔交易，这些交易可能会带来利益冲突，而其董事会、尤其是审计委员会和审计机构安永会计师事务所将不得不密切关注这些冲突。

这可能是一个挑战，因为WeWork租赁了几处房产，其董事会主席兼首席执行官亚当-诺伊曼（Adam Neumann）持有或拥有这些房产的大量所有权。WeWork还与其他董事会成员签订了租赁合同，其中其他成员拥有重要的所有权权益。

复兴IPO交易所基金（Renaissance IPO ETF） 2019年上涨29％，标准普尔500指数（S&P 500 SPX）上涨14％，道琼斯工业平均指数上涨10％。