2019年只剩4个月了,未来3年,一线城市的房价会再涨50%吗?

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  未来3年,一线城市的房子均价会再涨50%吗?不可能,当前楼市依然是严控的阶段,一线城市调控最为严格,从长期来看,一线城市的房价最有上涨的潜力和动力,但是未来三年就涨50%是不可能的事情,调控不可能让这种事情发生。

  

  1、一线城市楼市是全国楼市的牛耳

  目前全国的楼市都是在被调控的状态下,但是每个城市各不相同,但是一线城市无疑是最严格的,这是因为一线城市最吸引人,拥有最好都政治资源、文化资源、产业工作资源、商业资源、教育资源、交通资源以及医疗资源,所以一线城市吸引的是全国的人口乃至世界的人口,房价也最高,调控自然也是最为严格。

  一线城市的楼市就是全国楼市的方向标,要调控全国楼市,首先就要控制一线城市的楼市,把握了一线城市的楼市,就是执天下执牛耳。

  当前对楼市的调控有两个著名的口号:“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”,前者决定的是楼市的上限,后者决定的是楼市的下限,像过去4年那样房价翻番的时代已经过去了,未来也很难发生,在可以预期的三五年内也是不会发生的。一线城市的房价更可能的走势是稳中微涨。

  

  2、如果一线城市未来3年房价上涨50%意味着什么?

  目前一线城市低租金收益率只有1.5%,也就是1000万的房子一年的租金收益也才15万元,这个租金收益率是远低于银行的基准存款利率的。如果房价在未来3年再上涨50%,那么租金收益率将会下降到1%,这个收益率实在是太低了。

  作为一个理性的投资人,去租房是最好都选择,因为1000万的房子,每年只需要花费10万元就可以租住到了。这是租房者的选择。而对于购房者而言,目前银行的理财产品也有4%-5%的收益,如果是1000万的资金,一年会有四五十万的收益,而用来买房子其实就是亏损三四十万的。这是一个明显亏损的生意。

  房价上涨必然会带动房租的上涨,但是房租的上涨受到当下收入的限制,因为房租是每个月都是要支出的,是受当下收入决定的,而当下收入是很难短时间内改变的,所以房租的上涨是强烈地受到当下收入的约束的。但是房价是用未来的收入来购买的,首付是依靠3个钱包、甚至6个钱包来完成的,所以受到当下的约束较小,这就是为什么房价可以在两三年内实现翻倍,但是房租是做不到的。因此,房价上涨会带动房租的上涨,但是房租的上涨受到当下收入的强烈约束,这就反过来制约了房价的上涨幅度。

  

  3、过去5年,一线城市中的深圳房价走势如何?

  2014年深圳的房价从25000元/平米上涨到28000元/平米,上涨幅度是12%。在2013年深圳的房价上涨幅度是28%,房价从19500元/平米上涨到28100元/平米。

  2015年深圳的房价从29000元/平米上涨到41500元/平米,深圳的房价正式站上3万/平米,并突破了4万/平米,涨幅43%,这是标志性的一年。

  2016年深圳的房价在前三个月继续冲高,在3月份的时候涨到了49000元/平米,此后在调控加码的背景下,房价回调,到年底的时候房价回到了43300元/平米。

  2017年深圳的房价从2016年底的43300元/平米上涨到了51500元/平米,涨幅19%。深圳的房价也正式站上了5万/平米的关口。

  2018年深圳的房价依然是上涨的,尤其是在前8个月一路上涨,最高上涨到了54200元/平米,此后价格回落到53200元/平米,涨幅3.3%。

  2019年深圳的房价是微涨的态势,8月份的价格是54200元/平米,如果从2019年8月往前数1年,那么深圳的房价是横盘的格局,深圳的房价是一线城市的一个样板,而四个一线城市的房价走势又是全国楼市的样板,只是时间有滞后。

  

  4、深圳房价和GDP的关系是什么?

  过去9年时间深圳的房价上涨了多少?年均涨幅有多少?2010年末深圳的房价是16600元/平米,而2019年8月的房价是54200元/平米,上涨了37600元/平米,涨幅227%。过去9年年均涨幅14%。而2019年深圳的GDP预估为2.66万亿,而2010年深圳的GDP是0.95万亿,涨幅180%,过去9年年均涨幅是12%。

  过去9年的时间,深圳的房价涨了227%,而GDP增长了180%,整体而言两者的整体涨幅幅度是相近的,而年均涨幅更是十分接近,房价的年均涨幅是14%,而GDP的年均涨幅(GDP名义增长率)是12%。2019年上半年深圳GDP的实际增速已经放缓至7.4%,名义增速也放缓至10%以内,经济增速放缓也难以支撑深圳的房价再像过去那样的增长了。

  

  综上所述,未来三年,一线城市的房价能保持上涨趋势就不错了,现在如此严格的宏观调控下,一线城市依然能保持上涨,是因为其本身的区域产业和人口优势,但是要大涨是不可能的了。

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