楼市开始“水煮鱼”！央行定调，农地入市，未来10年格局已形成

八月马上结束，还没到“金九银十”的传统旺季，开发商们却比往年多了一分焦虑。

据南方日报8月30日报道，往年8月楼市都是淡季，今年却大不相同，以广州为例，目前有明确降价消息的楼盘，主要分布在番禺、白云、荔湾和增城4个区、9个楼盘，降价区间从单价直降数百元至数千元，降价原因也各有不同，其中，以“特定楼层和特定户型”的“特价单位”为主。

此外，恒大在全国范围内开展了“抢收行动”，别的房企还没反应过来，这边就开始紧锣密鼓的降价促销，业内公认“敢想敢干”的融创老板孙宏斌，直接表示“下半年不再拿地”。

世茂总裁许世坛说，“有些开发商已尝到现金流苦果，都在转让项目”，禹洲地产在发布会上说得更可怜，“整个行业都在勒紧裤腰带”。

看来，好日子确实不复存在了，以前开发商在楼市里“如鱼得水”，扩张、拿地、高周转无所不用其极，现在却饱受“水煮鱼”的煎熬。

不光是房企准备迎接苦日子，包括购房者在内的所有人，都不得不接受“温水煮沸”、“水煮活鱼”的新境遇。

具体而言，出现了两个消息。

第一，央行再次定调。

最近，央行关于房地产市场的表态引人瞩目，先是在8月25日，发布了房贷利率调整的公告，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+加点”，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LPR。

什么叫LPR？简单点说，是利率的报价机制，每个月都会发布一次，房贷利率目前参照的是5年期LPR（4.85%），至于各地上浮多少，要看不同情况而定。

事实上，对于绝大部分城市来说，如今的房贷利率，不管是参考基准利率还是LPR，都极大的抑制了非理性的投机情绪。

此外，央行近日发布2019年第二季度储户问卷。调查结果显示，未来三个月，准备买房的居民比例为21%，低于上季度(7-9月份为21.5%)，说明购房者的心态已经趋于理性。

第二，农地入市大势所趋。

土地管理法、城市房地产管理法近日得到修改，从土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理等三方面进行了制度完善，其中，最大亮点是扫清了农村集体经营性建设用地入市的障碍，这一期盼已久的土地市场举措终于取得突破。

说白了，以前农地是不能进入土地市场的，由此造成了很“矛盾”的现象：农民在城市里打工，家里的宅基地却在荒废，城市里一房难求，想增加供地又不能从农地入手。

从这个角度看，农地入市一旦放开，未来长时间内，肯定会增加房地产市场的供应体量，库存紧缺的城市可以多供地，房子难卖的城市可以少供地，从土地市场这个源头来调节房价，可以说是“立竿见影”。

当然，农地入市也是有前提的，用地性质不改变、须经过大部分村民同意、还要登记在每年的用地计划指标中，但是，有一点可以确定，各地正在大力发展的租赁市场、保障房体系，都可以跟农地入市联系起来。

这两个消息看似平淡，却意味着楼市未来10年的格局已经形成。

房贷利率掐住了楼市资金面的“咽喉”，集体土地入市又弥补了土地市场的“软肋”。

一个是资金，一个是土地，这两个要素，恰恰是过去十年楼市飞速蹿升的两大“法宝”，在未来“因城施策”的思路下，炒房客会被房贷利率所束缚，土地市场也会告别高溢价率和高底价，高房价的两大推动力量自然会消失。

换句话说，十年后，持有自住以外的多套房产，还不如持有现金。

即便不考虑房贷利率、居民置业理念回归理性、土地市场这几个因素，单单“限售”这一条，就足以冷冻大部分投机性房产。

举个例子，限售政策早就有了，为什么前几年都是两年或三年的限售时间，现在动不动就是5年以上的限售时间？为什么以前是从网签开始算起，现在是从产权证办理后算起？

之所以时间越来越长，为的就是使投机客的房产无法变现，随着时间推移，加入限售的城市越来越多，10年时间，从期房、现房、交房、办房产证、渡过限售期、房子挂出去、讨价还价给卖掉，能把房子轻易变成现金吗？

当然不能，房子可以提供优越的居住环境，却很难提供短期迅速变现的资金。

另外，众所周知的房产税，最近三年都没有落地，但每年都在提，假设未来五年也不会落地，那么，10年之后，难道还不会落地吗？

有句话叫做“一叶障目”，很多人不管自己有没有需求，总是把资金往房产上“孤注一掷”，只是因为他们尝到过房价上涨的甜头，就认为这种趋势会一直持续下去。

然而，楼市终究是一个靠“供需”驱动的市场，当金融、土地、人口、调控、城市分化各种因素凑到一起的时候，拐点终究会到来。