老旧小区改造会成为影响德阳楼市的另一个棚改吗？

老旧小区的衰败，正在成为一个社会问题。

在最近一段时间，“中国楼盘的中年危机”这个词不胫而走，由于建筑质量、楼盘老化、户型偏小以及市中心已无可开发土地，城市中心正在变迁，都将老城区置于相当尴尬的位置，不少人发出了“千万不要买老破小”的提醒。

老旧小区的现状

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德阳的老旧小区多是在2008年之前建设完成，小区建立时，诸多的设计现在已经过时，且无人进行日常运维工作，老化现象严重。

绿化不足、道路狭窄、停车位不足、缺乏公共照明设施；水电基础设施过于陈旧，管线老化严重，电击、火灾等安全隐患严重；房屋外墙粉刷面严重的风化，楼内的墙面以及楼梯扶手严重的锈蚀脱落……

几乎每个老旧小区都存在这些问题，首先大大降低了居民的生活品质，更关键的是存在严重的安全隐患。

但是由于这些早期的小区所在都处于城市较好的地段，基本都是围绕着城市的文化行政中心而建的，地段的优势反而使得它们被大面积拆除的可能不大。

住户想要改善居住环境，要么搬离生活已久的这里，要么只能依靠老旧小区改造。

老旧小区的未来

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据统计，全国共有老旧小区约15.9万个，建筑面积40亿平方米，其中，基础设施老化、环境差的 101382个，占总数的63.6%，影响到1.2亿人的居住生活。

老旧小区改造已经上升至国家层面，成为满足现阶段居民紧迫居住需求的“民生工程”。

近几月，中央层面已多次提及推动老旧小区改造，国务院常务会议提出“加快推进城镇老旧小区改造”，文件指出：老旧小区改造涉及居民上亿人，能够促进住户户内改造并带动消费。

旧改的到来，正在改变老旧小区衰败的格局。

无论是改造水电煤气，还是加装电梯停车场，都会明显提升老旧小区外在形象和居住质量，自然会带动“老破小”估值的提升。 显然，具有交通、医疗乃至学位优势的老旧小区，在旧改的加持之下，其价格将会更为坚挺。但没有这些综合优势的老破小，有了旧改的加持，也会减缓其衰败的过程。

（图源网络）

旧改会成为下一个棚改吗？

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初步估计我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额预计高达4万亿元，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

如此大规模的旧改，会不会下一个棚改？对房地产到底有多大影响？

1、旧改商业性质更多，而棚改是纯政府行为。旧改虽然和棚改一样都是基建投资，但旧改的最终目的是通过投资改善居住环境从而拉动其他消费，比如电梯、装潢、服务站等；棚改就是推倒重建，基本针对的是危旧住房，且棚改后建成的住房只能是回迁房或保障房。

2、旧改不涉及房屋拆迁和安置补偿问题，根据会议内容，主要是“更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施”。棚改则是全部重建，涉及的土地、安置等问题较多。

3、棚改需要90%的业主同意，才能进行拆除；而旧改则需要全部业主同意。

总体看旧改对于楼市的供销影响有限，但在拉动有效投资，开拓全新融资模式方面，其意义大于棚改。
而且这一轮旧改的规模基数大，17万个老旧小区、居民超过4200万户，过亿人口、建筑面积约40亿平方米，对于老百姓而言如果拆除它们势必会释放大量的购房需求，但旧改不但不会释放，反而可能还会让更多人愿意留在老地方。
你想，居住条件改善了，又有老邻居，又在市中心，其次换房的压力过大，大家会更倾向于定居在老地方，对于城市而言也更易留住人口。

德阳老旧小区改造

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根据我们咨询，目前德阳暂时未接到老旧小区改造政策，但是德阳已经针对一些老旧小区的居住条件进行了改善，

如

德

阳中心城区既有住宅电梯增设实施办法（试行）已经开始执行了！

德阳市区文庙步行街的文沁楼小区率先“吃螃蟹”，成为新政出台后德阳主城区首个获批并实施电梯增设的老旧小区。

旧改对新房有影响吗？

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现在老旧小区的改造，使得老破小似乎唯一的可见的缺点，被改善了，这自然会让很多人失去换房的动力，毕竟市中心的旧校区占据地段、医疗、交通、教育等各种隐形的社会资源。

显而易见，棚改和旧改的影响最大的区别就在于：棚改造成了区域之间人口的流动，而旧改则没有。

如此大规模的改善老旧小区，一定程度会影响新区，尤其是德阳人口增长较为缓慢，甚至正在流失人口，那么极有可能造成一个局面，旧的不拆，新的难卖。
从一定程度上会影响到新区的房价，但是至于影响有多深，还得看下一步德阳旧改怎么走。