机构视角看长租公寓破局之道

自党的十九大报告提出“租购并举”住房制度以来，关于住房租赁市场的利好政策不断。长租公寓作为住房租赁市场的重要业态，发展前景曾被大量专家学者所看好。但市场发展表现却不尽如人意。回款周期长、盈利难等问题一直为行业所诟病。加之近期运营机构频频爆雷，更增加了市场的不确定性。长租公寓业务如何打破盈利难题？当下，房企融资监管升级，融资渠道收紧，房企选择创新金融产品，其风险如何把控？在《2019中国房地产业战略峰会》上，行业专家对此发表自己的见解。

引导消费是长租公寓打破盈利难的关键

长租公寓自2008年发展至今，已有十多个年头，在此期间，很多企业已经消失，究其原因，上海地产城方执行董事、CEO郑华认为，一切都源于长租公寓客户流动性太高。长租公寓产品一般主打小户型，单身未成家人士为其主力客群，这部分人群流动性强，但是长租公寓要盈利，就要想办法留住客户。长租公寓靠租金差赚取的利润越来越少，添加增值服务和引导消费成为其盈利的重要途径之一。另外，租户的消费习惯需要一段时间培养，居住时间短、流动性大对这部分营收影响严重。

郑华指出，引导租户消费是长租公寓打破盈利难的关键。长租公寓行业在租金方面营收微薄，且在政策的引导下，上半年部分城市租金还有下行趋势。企业想要靠租金差价实现营收增长已经几乎不可能，但是租金稳步不前却给消费领域带来巨大商机。按照每年CPI的平均增长速率，在租金支出保持相对稳定的情况下，转嫁到消费市场的金额庞大，而且消费业利润率远高于租金收入。如何在长租公寓里设立客群配套的消费产品，培养客群的消费习惯，这是运营者需要重点考虑的。

长租业务对房企资产结构优化效果明显

随着城镇化进程的加快，租赁住房市场需求不断增加，多数房企均有开展长租公寓业务。康桥好寓总经理陈雷指出，去年至今年，商品房销售额增速放缓，租房市场需求扩大，依据目前市场上自有房屋拥有量及国际先进国家经验，预计租赁住房未来会有非常大的市场需求，2030年将达到4.6万亿的体量。加之政策的扶持，房企进军长租公寓是顺势而为。

长租公寓一般占有资金周期较长，通过多年的实践经验，陈雷总结道，长租公寓运营中有两个关键点：包租项目而言是资产坪效。建议企业通过装修等手段提高资产坪效，以尽快覆盖成本；对自有重资产项目来说关键在于控制融资成本。过高的融资成本对企业运营压力很大，目前市场上通过股权合作、发行租房专项债、投资基金等均是不错的融资途径。未来随着公募REITs的落地，资本退出机制也将更加完善，融资难题将相对缓解。

对于房企进入长租公寓领域，陈磊认为，租赁可以为企业提供持续稳定的现金流，提高地产企业抗风险能力。长租公寓与地产开发，本质上是相同的，都是资产的生意，只是周期不同。长短周期业务结合，对企业资产结构优化效果明显。

房企租赁业务不能过于依赖集团输血

在长租领域，资源是制约当前企业规模发展的关键。相对其他长租公寓品牌，“房企系”依托于集团力量，有天生的获取资源优势，似乎占尽先机。水滴管家创始人兼CEO冯玉光认为，过去长租公寓的收益主要来自于租金差、自持资产升值和增值服务的收益。而未来，长租公寓收益的大头将来自于手里的资源，也就是持有的项目和资金，房企系在资源获取上有很大优势。但是旭辉领寓CEO张爱华却认为，长租公寓企业要实现规模化必先实现市场化，实现市场化的核心要求是企业的融资能力。房企系的长租公寓品牌应该靠自身品牌经营获得资本的认可，做存量资产和地块收购扩大市场，过于依赖集团输血势必不能长久。

张爱华建议，长租公寓企业要在行业竞争中拓宽融资渠道，一定要找到自身的优势点，努力提高自身品牌的议价能力是关键。

实现承诺回报是创新金融产品融资的基础

现在金融创新产品已经成为长租公寓领域的常态性话题，政策红利不断释放，很多企业试图借助金融产品创新拓展资金渠道，但其中也暗含很多风险。张爱华认为，目前长租公寓金融创新有两个方向：一个是资产端，如类REITs、银行抵押产品等；另一种是以现金流为核心的和产品，如ABS、CBA。金融创新的风险主要来自于两个方面：

一是资产负债率过高。之前被曝暴雷的企业负债率几乎百分之百，这是相当危险的。控制负债率在50%—60%是比较合理的范围，此时企业能具有一定的抗风险能力。长租公寓维持经营主要靠现金流，若企业可以控制资产负债率在合理区间，一般均可以获得稳定的收益。

二是要实现承诺的投资回报，这是通过创新产品融资的基础。企业承诺回报若能实现，自然可以规避风险。

在方隅控股副总经理陈吉灏来看，资产证券化方式在长租公寓中的融资优势并不明显，目前类REITs成本较高，且不能实现资本循环。资本循环在重资产长租公寓的发展中扮演重要角色，市场期待公募REITs早日落地。

长租公寓作为资产管理类行业，高速和健康的发展离不开金融创新。参考发达国家的经验，张爱华预计，我国在REITs和IPO成熟后，行业将迎来爆发式增长。