58安居客张波：上海临港片区新政落地 片区发展更具弹性

上海发布《关于促进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高质量发展实施特殊支持政策的若干意见》，其中共计有50条，2019年9月1日起实施，有效期至2023年8月31日。

58安居客房产研究院首席分析师张波对此解读称：

总体来看，政策对于土地侧的支持也充分体现来新片区“特”的一面，通过特殊的空间规划支持、特殊的资源要素配置支持、特殊的用地容积指标支持、特殊的收购转让政策，推进新片区更好地承接跨国巨头的总部、研发，以及先进制造业的系统集成，提升区域内先进制造业的附加值率，推动关键技术、材料研发和生产不断向世界水平的顶端水平迈进。

五、加大规划土地政策支持力度

以规划为引领，优化新片区空间格局，提高经济密度，促进资源要素高效率配置。

(二十四)编制新片区国土空间规划。新片区国土空间规划在浦东新区等区级总体规划中单独成章，并做好与市、区两级总体规划的衔接。

解读：一方面强调了新片区的国土规则的重要性，要求在浦东新区的区级总体规划中进行单独列示，既是落实临港新片区的具体内容和手段，同样也是实践新片区相对独立发展的空间保障；另一方面要求和市区两级总体规划做好相应衔接，突出了新片区在相独立发展的同时需做好规划和区域发展、城市发展的有效结合，做大做强优势实现有序发展。

(二十五)进一步完善资源性要素配置的市级统筹机制。对新片区新增建设用地指标实行市级单列，与减量化指标脱钩。重大项目能耗和污染物排放指标由市级统筹。

解读：新增建设用地指标的市级单列则充分显示了对于区域发展的空间侧支持力度，市级单列可以为建设用地层面支持提供更大的可调节空间。同时在能耗及污染物排放指标的市级统筹，也同样为新片区发展提供更充分的发展弹性。

(二十六)提高新片区工业、研发用地容积率。对符合新片区产业功能的项目，容积率可进一步提高。对存量工业、研发用地提高容积率的，根据持有比例，经新片区管理机构决策，可减免增容土地出让价款。

解读：可提高容积率相当于在同等大小的地块上可建造更多的建筑空间，同时存量项目还有机会减免增容土地的相应出让价款，这一举措本身就体现出非常直接的经济性支持，可有效减轻工业生产方和研发方的先期土地费用压力，引导区域工业、研发企业把更多资金投入到生产和研究之中。

(二十七)鼓励土地节约集约混合利用。探索实行混合用地、创新型产业用地等政策，推进工业、研发办公、中试生产等功能混合，引导科技研发、企业总部管理等创新功能加快集聚。

解读：土地的集约性混合利用有两大好处，其一是可以有效提高土地使用率，在新片区整体土地稀缺性的背景下，更有序对土地进行开发使用；其二是可以推进区域内的产研一体化，加快研究成果的快速落地，解决重大关键技术创新链的中间瓶颈制约，形成科研促进产业创新、产业支持科研发展的正反馈效应。

(二十八)支持新片区内园区平台提升创新服务能力。新片区内园区平台收购产业项目类存量工业用地用于通用类研发平台和标准厂房的，在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理基础上，可将不超过物业总量的50%转让给研发机构或企业，其中直接转让比例不超过物业总量的30%，鼓励先租后让。

解读：一方面支持存量工业用地转化为通用研发平台和标准厂房，是推进区域内前沿科技研发、跨强化开放型经济集聚功能的重要举措；另一方面限制了转让比例以及鼓励先租后让也是引导研发机构或企业将重心更多放在产研本身，提升资金的使用效率，将更多资金用在“刀刃”上。