碧桂园竞得昆明二环内28亩土地，1426元/㎡的楼面地价低得吓人

昆明市公共资源交易中心发布的消息显示，2019年8月29日，一个含3宗住宅用地、约28亩的地块包被碧桂园控股公司昆明碧联房地产开发有限公司竞得。该地块包位于昆明市五华区莲华街道办事处下马村，是下马村城中村改造项目的最后一批土地，开发企业需承担2.1万㎡回迁房的建设。

当天成交的3宗土地位于五华区龙泉路与教场东路交汇处附近下马村，面积共计约28亩，规划用途均为城镇住宅用地，容积率1—5.63之间，交易起价总金额15141.079万元，被碧桂园控股公司昆明碧联房地产开发有限公司以底价竞得。按成交土地面积和规划容积率计算，该地块包最大可建面积106193㎡，理论楼面地价1426元/㎡。

下马村城改项目处于昆明主城区二环内，按照个别“不要脸”的说法，该区位甚至可称为“1.5环”，周边有已建成的万彩城、实力壹方城等知名社区。诸葛找房楼盘字典显示，实力壹方城二手房均价已达1.5万元/㎡，万彩城二手房均价为1.2万元/㎡。从碧桂园的市场表现看，未来推出产品的售价应当不会低于周边项目，而低至1426元/㎡的楼面地价则意味着未来的利润将十分可观。

土地出让文件约定：土地竞得者须承担回迁安置房建设21187.02㎡，同时还须承担新建道路约341.5米、改扩建道路约998.9米、公共绿地5843.93㎡、公厕180㎡、卫生站92㎡、社区用房190㎡、物业管理用房276㎡、垃圾转运站110㎡、老年服务站280㎡、社区文化活动场所138㎡、社区体育活动场所307㎡、18班幼儿园（面积待定），于2022年12月31日前建成后无偿移交昆明市五华区人民政府。此外，还须按照规划条件配建地下生鲜超市（面积待定），建成后无偿移交昆明市五华区人民政府指定的区属国有公司。

综合附加条件来看，碧桂园此次拿下的土地看似乎开发成本低廉，实则可支配资源比较局限，利润空间并不大。

据了解，当天碧桂园拿下的3个地块是下马村城改项目的最后一批土地。该城改项目原由艾亭地产开发，却因资金链断裂造成烂尾，而后由碧桂园接盘并更名为碧桂园龙腾世家，此前已推出首批产品，均价在1.5万元/㎡左右。

碧桂园对城改项目比较热衷，8月初，其控股公司昆明碧盛房地产开发有限公司，以5.52亿元竞得昆明主城一环内潘家湾小新村城改项目一期的地块，面积约40亩。诸葛找房市场研究人员接受媒体采访时曾指出，碧桂园拿下潘家湾小新村城改项目首期地块，其战略意图要大于实际经营意图，对撬动该项目后续地块以及其它城改项目都将具有一定的杠杆作用。