注意!深圳“倒塌公寓”:签了买卖合同,也过不了户!!!

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  倒塌的和平新居

  ▌原创:张茂荣 信荣(全国)房地产律师团队首席律师

  ▌主攻:房产纠纷、土地争议、大宗交易、城市更新等

  推荐阅读:《聚焦“倒塌公寓”:是否还可以买卖?损失找谁赔?贷款还要不要还?》

  2019年8月28日11点20分,深圳罗湖和平新居一栋公寓突然整体倾斜倒塌,现场那叫一个震撼!

  没想到,更令人震撼的事还在后面:这楼倒了之后竟然还身价大涨了!!!!业主因祸得福,不悲反喜!

  

  原来,是各大中介第一时间以“坐等拆迁”借势营销,据说引发多人抢购,业主当天坐地涨价60万,“炒塌房”由此美名扬!

  就塌房是否可以买卖,笔者已在昨天《倾倒的住宅楼是否还可以买卖?损失找谁赔?贷款还要不要还》文中予以分析,即:经鉴定为危房,且必须“整体拆除”的,房产证应予注销,不能办理过户转移登记,不能买卖。

  涉案楼盘整体倾倒,鉴定为危房,且必须“整体拆除”基本是板上钉钉,秃子头上的虱子——明摆着的事。所以,涉案倒塌公寓不能办理过户转移登记也是必然的事。

  然而,仍有部分法律人士发文给出不确定的“可能过户论”,其中不乏大牌律师,如深圳市律师协会房地产法律专业委员会主任杨林律师公众号“远筑房地产法律服务网”文《倒塌的居民楼“房屋”能否进行转让?——深圳罗湖区和平新居房屋倒塌引发的思考》。(简称《倒》文,如下图)

  

  《倒》文从法规和法理两个层面分析认为:对于房屋转让人依申请进行变更登记的行为,行政机关却不能拒绝作出相关行政决定,并倾向性认为不动产变更过户登记是依申请的行政行为,不动产登记机关在受理后应依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十六条关于变更登记的有关规定予以办理。(当然后面也提醒了无法排除登记机关拒绝办理变更登记的风险)

  由此导致的结果是大大增加了买卖双方的侥幸心理,促使疑惑观望买家决定购买,而一旦不能过户则损失巨大!

  那么,经鉴定必须“整体拆除的危房到底能不能办理过户手续呢?笔者可以肯定地回答:按现有法律规定,不可能!

  1、法规层面:房屋拆除灭失后,权利人负有注销产证的法定义务,不注销而再行因买卖而转移登记不符合登记要求。

  建设部《房屋登记办法》第38条规定:经依法登记的房屋发生下列情形之一的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记:(一)房屋灭失的;......。——原权利人注销登记产证义务明确。

  《深圳经济特区房地产登记条例》第47条第1款:建筑物、附着物倒塌、拆除的,权利人应当自事实发生之日起三十日内向登记机构申请变更登记。......——原权利人变更登记产证义务明确。

  建设部《房屋登记办法》第22条规定:有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的......——拆除后房屋灭失,不具有使用价值,更不具有独立利用价值。

  《深圳经济特区房地产登记条例》第8条:房地产登记应当对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、规划用途、价格、坐落等进行记载。——拆除后房屋灭失,权利人、权利性质、面积、结构、坐落等均已不存在,不符合登记条件。
《深圳经济特区房地产登记条例》第22条:房地产登记按下列程序办理:(六)确认房地产权利;——拆除后房屋灭失,权利已不存在,无法确认,不符合登记条件。

  2、法理层面:房屋拆除灭失后,物权同时消灭,权利人的权利已客观不存在,不存在的权利不可能转让。

  《物权法》第30条规定:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。
据此,房屋拆除后物权消灭是不争的事实,房屋都不存在了,权利都没有了,权利主体也没有了,仅一个死尸般存在,已失去证明力的产权证明,怎么可能还能交易?
3、实操方面:房地产登记机关不可能为已失去权利的“无权产证”办理权利转移登记。
经检索中国裁判文书网发现,登记机关在处理类似房屋拆除灭失后“有证无权”过户申请时不予登记,法院在处理因此引发的行政诉讼时均判决申请人败诉,而即便产权登记机关办理了转移登记,法院也会确认登记行为违法无效,代表性案例有:

  案例一:上诉人刘广军诉被上诉人建昌县城乡规划建设局履行法定职责一案二审行政判决书
案号:(2015)葫行终字第00103号
审理法院:辽宁省葫芦岛市中级人民法院

  裁判时间:2015年12月25日

  裁判原文:请求被上诉人进行房屋登记的标的已经灭失,根据《房屋登记办法》第三十八条第(一)项规定,经依法登记的房屋灭失的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记。原审法院依此判决驳回上诉人的(登记申请的)诉讼请求并无不当。
案例二:邬宗君、邓琼英与仪陇县房地产管理局房屋行政登记一案二审行政判决书
案号:(2014)南行终字第2号
审理法院:四川省南充市中级人民法院
裁判时间:2015年10月23日
裁判原文:被上诉人(产权登记机关)应当向上诉人办理房屋的产权登记。但因讼争房屋现已灭失,根据房屋登记办法的相关规定,经依法登记的房屋发生灭失情形的,房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记,因此被上诉人不能再为上诉人办理产权登记。(维持一审判决,驳回上诉人要求被上诉人履行颁证法定职责的诉讼请求)
案例三:王忠克与敦化市江南镇人民政府及第三人房成菊参加诉讼的房屋行政登记一审行政判决书

  案号:(2016)吉2403行初46号

  审理法院:敦化市人民法院

  裁判时间:2017年02月28日

  裁判原文:本案诉争房屋灭失后,权利人应当依法办理注销登记,而不能办理转移登记。庭审中查明,涉案房屋已经灭失,其权利人应当依法办理注销登记,而不能办理转移登记。被告为已经灭失不存在的房屋办理转移登记不符合我国物权登记的法律精神。被诉行政行为为一个已经在事实和法律上已经消灭的房屋办理物权转移登记应属无效的行政行为。

  对“可能过户论”的几点反驳

  1、错把“产证”当“产权”。

  包括《倒》文在内,持该观点的法律人士仍然没有区别“产证”和“产权”的关系,认为“产证”即“产权”,“产证”在,“产权”在。

  而事实上,“产证”只是“产权的证明”,不是“产权”本身,当产权发生变更、消灭的时候,“产证”即便没有注销,也已经起不到证明作用。——这一点在天大笑话——笔者撰文金钻豪园城市更新开发商因房屋拆除,产证被查封,持续一年,损失上亿的《金钻豪园:一证被封,逼停整个城市更新项目,真就没辙?》文中已有阐述,该项目开发商也正是错将“产证”当“产权”,没有及时向法院提出执行异议,才导致损失上亿!
2、错误认为登记机关无权强制注销产证,即无权拒绝办理过户转移登记。
笔者注意到,就房屋所有权消灭后,原权利人不申请产证注销登记,登记机关是否有权直接注销的问题,经历了从已失效的《城市房屋权属登记管理办法》25条规定的有权注销,到《房屋登记办法》第41条规定的有条件注销(仅可依生效法律文书或征收决定注销),再到《不动产登记暂行条例》没有规定的过程,而权利人注销产证的义务也从强制性到的选择性。
但由于深圳优先适用《深圳经济特区房地产登记条例》,且《房屋登记办法》仍然有效,虽然《不动产登记暂行条例》没有规定,但原权利人的注销产证义务还是确定存在的。
由此导致一边是原权利人有义务注销产证,一边是不注销,登记机关非依生效裁决或征收决定无权强制注销的结果。
但无权强制注销与必须办理过户转移登记之间没有任何关系,上述实案已证明,产权登记机关完全可以因权利丧失、房屋灭失而拒绝办理,并释明原权利人申请注销产证。

  3、错将买卖双方之间申请办理过户的“转移登记”当“变更登记”。
如上《倒》文既是如此。事实上,“转移登记”涉及权利转移,而“变更登记”不涉及权利转移,两者适用情形大不相同,分属两种完全不同的登记类型,买卖过户只能“转移登记”,不能做“变更登记”,以“变更登记”条件,要求登记机关“转移登记”是错误的。
《倒》文认为登记机关应当办理过户登记的法律依据——《不动产登记暂行条例实施细则》第26条恰恰是关于“变更登记”而非“转移登记”的规定,“转移登记”规定在该《实施细则》27条。
4、错误地认为“合同有效”就应当“必须履行”。
笔者认同《倒》文在倒塌公寓未拆除前买卖合同有效的观点,但合同有效并不等同于必须履行,有效合同也存在不能履行的情况,即《合同法》第110条规定的三种例外情况:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。

  综上,房屋灭失后,未经原权利人申请,登记机关确无职权径行注销产证,但有权依法不予办理转移登记。无论是理论还是实践层面,经鉴定为危房,且必须“整体拆除”的房屋,即便产证还存在,拆除后都不可能办理过户转移登记,买家务必谨慎入手!

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