不如去养猪？ 长租公寓“消失”的下半场

（图片来源：图虫创意）

经济观察报 记者 饶贤君 长租公寓还有没有下半场？

接二连三的长租公寓品牌资金链断裂、大型房企相继宣布业务“割裂”、一例又一例“失踪”或作假的空气质量报告……整个行业似乎突然从炙手可热的风口跌落到了危如累卵的深渊，资本、企业、市场开启了灵魂拷问——国内长租公寓的商业模式还有价值吗？

即使是浸淫行业多年的从业者，对此也并不坚定，租赁市场是关乎民生的敏感问题，政策、金融、舆论等各个方面的因素对长租公寓行业都有着足以动摇根本的影响力，没有哪个企业确信自己能逆风行走。“长租公寓是一种新生事物，他的发展需要时间，希望大家可以宽容一些。”世联行旗下的红璞公寓原总经理甘伟曾对记者这样说，但在今年，甘伟离开了由他领头创立的红璞公寓，世联行的年报数据显示，红璞公寓持续出现了高额亏损。

长租公寓业务难见盈利，高管团队随之变动，类似的情况也发生在了万科泊寓、龙湖冠寓的身上，此外，朗诗、远洋也相继因业绩原因选择从上市公司中剥离长租公寓业务。在社会和舆论给长租公寓的发展“一些时间”之前，入局的先行者们也犹豫了。

大房企们能够及时踩下刹车以避免伤筋动骨，摆在创业型长租公寓品牌面前的路却寥寥无几，大中小型的玩家们在迷茫中探索出路，资本们在冷却的情绪中挖掘蓝海，行业在挣扎与自省中寻找走进“下半场”的契机。

“不如去养猪”

“去年底的时候，有个老板找到我，说想要做长租公寓，我问他打算多久回本，他说三五年，我又问他，你是不是手里有现成的地，他说没有，我就告诉他，‘兄弟，这个行业你做不了，不如去养猪’。”自从在徐州开了一个长租公寓品牌，杨宏鑫被朋友们称作“杨阔老”，意指他是阔气的大老板。

尽管在面子上并不排斥这样的称呼，但杨宏鑫心里有些别扭，“朋友觉得，我店都开了三家，外面还有几百套房子拿出来租，可以算是个老板了，其实是赚是亏我心里有数，要不是我有家店买的早，还有家店用的是家里的地，估计现在也得上新闻（暴雷）了。”

2009年，杨宏鑫利用家里一直空着的宅基地，开了自己的第一家店“友住”，彼时还没有长租公寓的概念，杨宏鑫将几个房间长租给了汽修厂里的同事，另外十几个房间则作为旅馆客房对外出租，由于接近高速入口，客房单价也低，每日都有相熟的长途司机前来住宿，客房供不应求，于是，杨宏鑫在2011年买下了旁边的一栋楼，开了第一家分店。

到了2016年，长租公寓的概念开始逐渐成熟，杨宏鑫偶然从一位长途司机的口中听说了一线城市的公寓，决定大干一把，参考网上的公寓和酒店图片，他把原本的两栋楼进行了彻底的翻修，效果出乎意料的好，周边一些工厂的年轻人在房子装修完半个月的时间里就把所有房源租走了。

这使得杨宏鑫的信心急剧膨胀，他用最早的两栋公寓楼做抵押，通过银行贷款等方式拿到了五百多万启动资金，押上了自己数年的积蓄，陆续在周边拿下了一栋老楼以及上百套普通出租房源，并进行了一番整修。周边工厂旺盛的租赁需求让这些房源又一次被快速租完，“每个月看着账户里数字在那儿跳，别提多高兴了”。

然而，杨宏鑫还没高兴半年就遭到了当头一棒。

周边的房产中介、小老板甚至居民都发现了租赁的商机，大批自建公寓如雨后春笋般冒出，“对面的两栋平房，几个月时间就搞成了自建公寓楼，房产中介呢就开始涨价收房源，之前签合同的房东一看也都要涨价，关键是房东要涨价我对租户还不能涨价，一涨价他们就去租别人的了，弄得我焦头烂额。”

整个2018年，杨宏鑫自己算了算账，除了两栋原本的公寓楼收益稳定，新改的公寓楼以及翻修的上百套普通房源净利润总共才10余万元，如果要收回买楼、装修的成本，至少需要30年，而且未来必须保持95%以上的总体出租率。

2019年，杨宏鑫开始频繁地参加长租公寓品牌聚会，抱着取经的想法与同业沟通，他发现，越来越多的中小型品牌正萌生退意，而那些遍布全国的大品牌也并不“阔绰”，只想输出管理模式，并不打算出手并购，“说白了，就是他们帮忙管理，收加盟费，旱涝保收，所谓的从管理中要效益，就是把成本抠死，但不赚钱还是不赚钱，再怎么抠也抠不出几两肉来。”

目前，杨宏鑫正计划把新改的公寓以及外面的房源打包脱手，原本的两栋公寓楼“如果价格合适也打算卖掉”，但令他啼笑皆非的是，当他找到周边一些较大的公寓品牌老板时，仅有一家表示可以考虑，更多的人反问他，是否愿意低价接手他们的资产。

杨宏鑫说：“就跟股市一样，大家看到在涨就冲进来了，进来一看，这不是什么潜力股啊，市盈率都是负的，每年都可能是亏钱的，然后就都想跑了。”

长租不“长”

杨宏鑫的“创业史”或许并不精彩，但却是长租公寓行业的一个缩影。

2009年，魔方公寓的南京戴家岗店开业，这是目前知名连锁集中式公寓品牌中已知的首家门店，其后，you+、微领地、青年汇等自主创业型长租公寓品牌逐渐涌现。2013年开始，华平资本、顺为资本等明星资本入场使长租公寓行业进入了更大视野。

一家大型房企的长租公寓板块创始团队成员对经济观察报表示，2015年是长租公寓行业的重要年份，租售并举的概念在一些城市的政府会议上被提出，并被提交到了决策高层，政策的风口初步凝聚。也正是在2015年，万科成立了泊寓，2016年龙湖成立了冠寓，大型房企入局长租公寓的序幕拉开。

2017年成为长租公寓的“新时代”，租购并举正式在十九大报告中被提出，各地方政府随后针对租赁市场密集发布了大量鼓励政策，长租公寓行业成为风口，魔方公寓副总裁金喆当时对记者感叹，“以前上银行说我们是租赁机构，要融资，没人愿意理我们，现在银行排着队上门来。”

政策风口下，资本、玩家疯狂涌入，类REITs破冰，长租公寓规模如吹气球般膨胀。例如，分散式的蛋壳从2017年到2018年3月，房源数量从7000套增长到了40000套，集中式的万科泊寓房源则从1万余间增长到了超十万间。

令人瞠目的规模竞赛为野蛮增长的行业埋下了诸多隐患。

以分散式长租公寓为例，房租的上涨是最直接的结果。我爱我家研究院发布的《北京房屋租赁2018年年报显示》，在各大长租公寓品牌争抢激烈的北京，全年普通租赁月租金环比上涨幅度达到19.7%，达到5251元/套，以年计算，平均每套房多交房租超过一万元。

而为了给房源争夺准备弹药，以租金贷为代表的“金融创新”应运而生，一位资深业内人士对记者表示：“租金贷就是2017年普及的，其实最早做租金贷的就是蛋壳、自如这些分散式巨头，因为需要迅速扩大规模，所以在竞争激烈的时候，甚至会对业务员提出硬性的考核，导致了租金贷在操作中逐渐变形，出现大量的违法违规操作。”

讽刺的是，抬高的房租价格又让长租公寓品牌承压。前述业内人士表示：“企业用很高的价格拿下了房源，规模是增长了，但新问题在于，房租价格过高，在市场冷却后，房源很容易出现空置，相当于企业自己在支付高额的房租，而为了保持周边其他房源的价格，企业又不能降价，如果空置太久，资金链的压力又很大。”

自如等被曝出“甲醛门”，实际上也是在急速扩张期，记者曾与多位自如工作人员沟通发现，为了尽量压缩空置率，自如对业务员消化库存提出了严格的考核指标，这使得业务员不得不尽快将所有房源租赁出去。

另一方面，对资产更重的集中式长租公寓而言，迅猛的规模扩张需要巨额的资金支持，但长租公寓本身的造血能力并不强。华菁证券测算，入住率95%的情况下，拿房成本达到租金收入60%，企业息税前利润率为0，也就是说，企业必须控制拿房成本在60%以下，入住率在95%以上，才能实现盈利。

而新开业的集中式长租公寓项目，开业前六个月都很难达到入住率95%这一项指标，这就意味着，急速扩张的集中式长租公寓品牌不仅要付出前期的建设、拿地成本，在扩张中培育市场的成本迅速累积，亏损随之扩大。例如，世联行的年报信息显示，其2017年在红璞公寓及世联空间上的亏损额为2.95亿元，2018年则扩大到了4.18亿元，泊寓冠寓也都提出，数年内不考虑盈利。

资本“断粮”

极低的盈利，极长的周转周期，沉重的资产负荷，长租公寓行业能够狂奔至今，资本是重要助力。“房源数量是资本早期对长租公寓企业的最重要考察指标，企业规模够大才能拿到融资，而融资之后还需要继续扩大规模，以支撑再下一轮的融资，这就是长租公寓的‘互联网思维’。”北京中介协会秘书长赵庆祥说。

但在经历了一轮野蛮扩张之后，冷静下来的市场发出了谨慎的信号，一家大型券商固收团队的研究员表示，“资本是逐利的，而长租公寓目前暴露出的问题就是不合理的租售比、较高的税收使得盈利极低、极难，租赁房屋本身又是一种低频的消费，如果抛开政策红利，这个模式听起来一点也‘不性感’。”

2018年6月，乐乎城市青年社区获得了资本市场冷却前的最后一笔融资，此后的整个2018年下半年，股权融资销声匿迹，直到2019年，分散式长租公寓的领头羊自如及蛋壳分别获得了超过5亿美元的融资，而中小长租公寓的股权融资依然静默。

多位业内人士认为，这有点像当年共享单车的资本局，一开始大家哪儿都投，只要是做长租公寓就投，生怕自己没赶上风口，但随着商业模式问题的暴露，资本逐渐开始只押注龙头，赌上市。

一位自如的内部人士曾对记者表示，2019年是长租公寓领跑企业为上市做准备的重要时间窗口，头部企业开始收缩战线，暂缓规模竞赛，专注精细化运营，“很多企业扩房源的速度都减缓甚至停滞了，你算一算，头部几家企业的库存房源接近20万套，这些库存是必须要尽快消化掉的。”

为上市做出一份漂亮的成绩单，成为头部企业2019年的主要任务。国内一家大型集中式长租公寓CEO表示：“上市意味着相对廉价的资金、更加多样的融资渠道、更强的增信，让收并购等一系列资本运作也变得更加简单高效，对缺乏融资手段的长租公寓品牌来说，上市是必须冲刺的目标。”

重筹押注上市是无奈之举，原本被寄予了厚望的银行、保险长线资金以及REITs开闸都与行业预期有一定出入。

前述CEO表示：“本来很多企业希望银行、保险资金可以直接注入企业作为股权融资，让创业企业品牌能够有充足的资金，但是大家很快发现不是这样的，银行保险利用自己国企和资金的优势，在各地拿下了廉价的土地和不少政府项目，自己建设开发管理，相当于，原来大家希望来一个大财主资助一下农民工，结果大财主领着一批保镖下地搬砖抢饭碗了。”

不仅是险资，一些新成立的社会资本也在做类似的事。例如华平资本旗下的燕邻资本，通过接手一些国企单位的大型宿舍楼项目，改造升级后出租，既有稳定客源，拿地成本也相对较低。

而对REITs开闸，一些业内人士表示，行业已经做好了“长期抗战”的准备。

2017年10月，新派公寓权益型类REITs成为了长租公寓行业类REITs的破冰者，但行业逐渐发现，新派公寓的成功发行并不具备代表意义。前述CEO表示：“他（新派公寓）拿的地很早，而且只做高端，成本低、收入高，盈利能力很强，所以能够发行类REITs，但实际上绝大部分企业的现状是，在税收没有优惠政策的情况下，以现有4%左右的利润率去发REITs，企业只能贴息，只要税收政策不改变、租售比状况不改善，REITs就发不出来。”

探索“下半场”

这是一个残酷的淘汰时代，同时也是一个“套路”百出的探索时代。

继续以“互联网思维”在规模上高举高打，资金链断裂暴雷的十余家长租公寓品牌已经证明此路不通；保持现有规模，稳步“从运营中要利润”，这对中小型企业来说并不稳妥，政策、租金等外部因素随时可能击破脆弱的资金链条；即使是头部玩家，上市能否一劳永逸？答案是否定的，盈利低、周期长的根本问题依然会影响投资者。

长租公寓到底该怎么“变有钱”？

一些企业将目光重新投向了以租金贷为首的金融创新产品。多位业内人士均认为，本质上而言，租金贷产品并不是“恶”，相反，租金贷能够为租房的消费者提供压力小、多样化的支付选择，就如同信用卡的分期付款，这对一些资金紧张的群体如大学生来说并非坏事，同时，企业本身有了快速回笼资金的办法，能够维持资金链的健康。

但为了避免违法违规使用租金贷，需要相关部门及金融机构建立严格的监督体系，2019年7月，北京房地产中介行业协会联合自如、相寓、蛋壳公寓等企业，承诺按要求规范使用租金贷等金融产品，同时，据业内人士透露，住房和城乡建设部正在起草加强中介市场管理的法律法规，推动《住房租赁条例》的立法，而租金贷的合规使用条例也有望被列入其中。

此外，长短租结合的盈利点开始在中小长租公寓品牌中普及，事实上，这同样不算是新鲜事物，但在新的环境和模式下效果显著。

北京一家“国安家”公寓的负责人介绍，除了原本品牌企业既做长租又做短租的模式，目前也出现了将长租公寓租赁给专业的短租品牌、双方按照实际入住率分成，共担风险、共享收益的模式。

举例而言，将十个长租房间装修完后租赁给短租品牌，由短租品牌负责将房源挂到各个短租网站上，每日的清扫、布草更换等工作都由短租品牌负责，双方按照约定比例按月进行收入分配，长租公寓品牌既节省了运营的成本，也享受到了短租行业的高利润率。

该负责人做了一个简单的计算，“同样的房间，长租每个月固定收入4000元，而短租每天的租赁价格能达到400元，算上分成，只要出租率超过60%，短租的盈利就能超过长租，实际上，短租的出租率可以保持在80%以上。”不过，短租的需求量有限，长短租结合并非用短租完全替代长租，而是利用短租的高收益率弥补长租。

类似的，一些长租公寓开始在空间利用率上做文章，例如，将公共空间进行活动节日租赁、在公寓内增加收费的娱乐消费设施如娃娃机、增加收费性质的空间服务如咖啡店、便利店等，将空间利用最大化成为了精细化运营的重点。

头部企业如魔方、乐乎等也在试图进行轻资产模式的输出，地方政府机关单位宿舍楼、人才公寓以及小型的长租公寓品牌是重要的管理输出对象。乐乎城市青年社区CEO罗意曾对记者表示，大量的地方政府合作项目是未来乐乎增长的重要一极，“乐乎输出专业的管理团队和管理系统，能够帮助这些项目实现良好的运营，带来良好的居住体验。”

此外，银行、保险资金打造的公寓项目也是轻资产模式输出的潜在对象，多位业内人士透露，头部企业始终在积极与银行、保险资金接触，希望达成长期的战略合作。

国内某分散式长租公寓CEO表示，“危机逐渐爆发出来，其实是好事，之前大家只知道拿国内外的供需来对比，而忽略了租售比、税收政策、户籍制度这些基本面，现在行业更趋理性，你问我还有没有下半场，我敢肯定有的。”

他还表示，住房租赁行业真正要实现跨越式发展，租售并举要真正落地，政府必须在税收上让利，在租购同权上落实政策，为行业和企业发展提供健康、良性的环境。

版权声明：以上内容为《经济观察报》社原创作品，版权归《经济观察报》社所有。未经《经济观察报》社授权，严禁转载或镜像，否则将依法追究相关行为主体的法律责任。版权合作请致电：【010-60910566-1260】。

饶贤君经济观察报记者

不动产运营报道部记者
对一切有趣的事物充满好奇，探寻真相与本质，关注地产细分领域。