叶檀财经:史上首次!全线下跌!楼市规则 彻底变了!

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  来源:金融界网站

  以往楼市调控按月计,如今楼市政策按天算!

  前宇宙中心,2016年房价涨幅全球第一的合肥,自2019年7月30日以来,又双叒叕,连续四次动手,给楼市开刀,出手调控!

  8月28日,合肥市自然和规划局突然发布公告,宣布:

  今后,土地价格要和房价挂钩,以房价定地价!

  

  史上首次!楼市规则彻底变了!

  面粉贵过面包,地价拉动房价,房价上涨,地价脱不开关系!

  合肥本次给楼市开出新药方,不直接限价,而是和房价绑定,用房价管地价。地价不大涨,反过来再用地价牵制房价,最后形成一条相互管制的价格管理链条。

  据合肥市自然和规划局公告,合肥未来要调整土地定价方式,新的土地价格定价方式如下:

  建立房价和地价联动机制,土地拍卖价格(最高限价和起拍价),要以土地周边新房和二手房价格为锚。

  合肥土地价格从无锚到有锚,结果如何?

  据合肥当地公众号,测算,按照新的土地定价政策,合肥各区未来楼面价的趋势,几乎全线下跌!

  

  前几天在文章里提到过,今年合肥的土地成交量,增长幅度惊人!和2018年同期相比,增长幅度超过50%。

  2019年上半年,全国土地成交量排行榜上,合肥以547亿的成绩,挤进全国卖地榜前20,名列第14.

  而最新的数据显示,前8个月,合肥已经卖出超过700亿土地,逼近上海,赶到上半年全国前十左右的水平。

  土地市场的火爆,不仅仅体现在量上,更体现在价格上。

  

  (土地溢价率)

  合肥土地市场成交的平均溢价率,从2019年4月开始就居高不下,连续4个月,一直保持在50%左右的高位。

  本次土地定价方式变动之后,会直接抑制土地拍卖的溢价水平,从抑制面粉价格的角度,最终稳住面包(房价)价格。

  实际上,9天前,在合肥独创全新土地定价体系之前,合肥楼市还有一件更为劲爆的事儿——二手房停贷!

  8月20日,公众号第一楼市率先爆料,合肥18家银行,有12家已经不做二手房贷款。

  8月23日,第一楼市继续爆料,截止目前,包括工农建中四大国有银行在内,已有14家银行停止商办贷款。

  自媒体言之凿凿,信誓旦旦,合肥停贷。

  主流媒体,传统媒体,权威媒体,经过采访调查之后,发现情况属实,合肥二手房,确实停贷!

  8月23日,中国房地产报致电中国光大银行(合肥合作化路支行)、华夏银行(合肥市瑶海支行)、合肥科技农村商业银行(高新分行)等多家银行,证实合肥二手房贷款暂停的真实性。

  8月25日,央视记者和部分银行取得联系,同样证实,二手房贷款,已经停止发放!

  说实话,观察合肥楼市,给二手房市场停贷,并没有太过充分的理由。

  根据国家统计局的数据,合肥二手房价格,2019年上涨不到5%,离住建部10%的房价上涨调控红线上有距离。

  而根据贝壳合肥的数据,尽管2019年8月第4周,合肥二手成交量环比上涨5%,实现两连涨,且为2019年以来单周第5高值,但合肥二手房的价格却是连续5周下跌。

  

  2019年8月第4周,合肥二手房价格更是创2019年以来新低,首次跌破1万6大关。

  合肥二手房成交量往上走,价格往下走,按理说是最符合决策层意图的,那为什么还要给二手房停贷呢?

  结合8月28日合肥的楼市新政,可以得出一个理由:

  不给二手房贷款,让二手房流动性枯竭,不让房价上涨的同时,其实也不会让房价大跌。

  这么一来如果,二手房价格“参与”到地价上,地价其实也不会大起大落。

  左手右手,两手一起抓,合肥楼市,无论地价还是房价,都是一个字,稳。

  在深一步想问题,可能就更有意思了。

  合肥是全国少有的,2019年上半年GDP增速比2019年1季度高的主要城市。

  2019年1季度合肥的GDP为7.9%,而2019年上半年合肥的GDP变成了8.1%,增速高出0.2个半分点。

  这高出来的增速从哪来的?

  下面这张图给出了答案:

  

  房地产开发投资深V翻转,从负转正是最主要的原因之一。

  此前为了控制楼市,合肥连续两年把房价涨幅控制在10%以内。

  今年(2019年),眼见地产投资失速,GDP连续放缓,合肥有重新倚重地产投资的苗头。

  最好的证明,就是3月份以后(一季度GDP增速不到8%之后),合肥土拍市场迅速升温,量价齐升!

  此前文章多次强调,7月份开始,尤其7月30日政治局会议,明确不把房地产当做短期刺激经济的政策之后,楼市迅速收紧,资金全面严控。

  合肥作为国家重点监控城市,不可能继续放任土地市场持续火爆,调控势在必行。

  但,在经济增长压力面前,合肥政府其实难以取舍。

  如何两全其美,既给土地市场降温,又不至于影响到地产投资,以及经济增长,合肥得有一条新路。

  8月28日给土地价格换锚,8月20日给二手房停贷,这套组合拳,其实可能就是合肥探索出来的新路。

  怎么讲?

  根据克尔瑞的数据,合肥当地的住房需求还是以120平米的刚需型需求为主。

  

  如果抑制住二手房交易,那么大量所谓刚需,很有可能会迁移到新房市场。

  新房市场和开发商关系密切,在发债、信托、银行贷款都被限制之后,在开发商可选的回笼资金方式里,卖新房是最佳选择。

  而只有开发商有资金,有余力,有弹药,才能继续在合肥市场上进一步做地产开发,也只有新房市场保持一定的活跃,才能给开发商以吸引力,持续进入合肥市场。

  而如果开发商继续大量购置土地,带来地产投资,必定会给合肥的短期经济,带来好处,直接助力GDP增速稳定。

  前面说过,考虑到当前,楼市调控的主基调是收紧,趋严,地价上涨过快,显然不符合决策层对楼市的主基调。

  此时,保证土地市场有量无价,是最好的处理方式。

  利用二手房控制地价,用新房帮助“地量”,这思路,完美解决了调控和经济的矛盾,当真绝了!

  合肥,“以房治房”,算是一个当前情况下,折中取巧的办法。

  真正的以房治房,还是要从顶层设计开始,逐步摆脱地产依赖,让房子真正只是拿来住的,既不是拿来炒的,也不是拿来支撑GDP的才行!

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