合肥深夜新政！全面调整土拍限价！地价可能要降，合肥未来房价？

刚刚，合肥土地市场网发布最新公告，内容如下：

为贯彻落实房地产长效管理机制，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进房地产市场平稳健康发展，现将有关事项公告如下：

一、合肥土拍重大调控，住宅用地限价、竞拍方式全调整

合肥土拍新政的内容主要有两点：

第一点是：调整商品住宅用地的定价方式，通过建立房价和地价的联动机制，根据周边的新房、二手房价格来确定地块的最高限价和参考价。

通俗来讲，就是合肥各区域住宅用地的最高限价不再是2016年10月之前出让的最高价，而是灵活的根据当下的新房、二手房价格来确定。

第二点是：调整商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

众多周知，之前的合肥，地块拍到最高限价时，将会通过摇号来定买主，蜀山保利、滨湖融创、绿城+禹洲等地块都是拍到最高限价后，摇号出让的。

可等这次土拍后，当地块拍到区域的最高限价时，摇号出让的方式转变为竞拍自持用于租赁的商品房，竞持租赁商品房的计容建筑面积最大者就是宗地竞得人。

并且，对于租赁地块也提出了集中连片、必须和小区共享不能分开、精装交付、租金一次不能超过15年的预期等要要求。

而按照市面上正常的租金回报率来说，自持租赁的收益甚至可能比融资的成本还要高。所以该政策一出，一定会刷掉一大批实力不济的开发商，或者部分开发商的拿地热情。

这对于房企的现金流是一个巨大的挑战，尤其是中小房企。以后合肥拿地，大牌房企或将逐步成为主流，这对于中小房企不是一个好事情。

在这里还需要说明几点的是：

①自持的租赁商品住房进行全装修交付，不得分割转让、不得改变房屋用途，单次租期不得超过15年；

②土拍新政的范围包括合肥市区和肥东、肥西、长丰三县；

③最高限价通过周边新房和二手房的定价来决定，但假设新房和二手房价格存在较大差异，比如周边新房均价2万/㎡，二手房均价2.5万/㎡，又该怎么定价，现在还不得而知；

④拍地达到最高限价时转为竞自持，但拍卖地块没有租赁用地，卖到最高限价时，又该通过怎样的方式来决定买主，新政上并没有说明。

二、影响：蜀山、高新、瑶海等最高限价要改变，更加考验房企拿地的实力

这次土拍新政后，本站也在第一时间采访了合肥的各大专家：

合富辉煌（中国）安徽公司总经理康伟：新政将会使土拍价格更加合理，并有效的修正合肥近几年来因为新房、二手房巨大价差而出现的号头费、倒房号等乱象；

安徽同策副总经理刘乃元：土地价格更趋市场化，对于房企来说，竞自持比例有效提高了拿地门槛，并对房企现金流提出了更高门槛，以后联合开发或将更加普遍；

安徽省房地产商会副会长兼秘书长张东：主要是为了抑制房价，控制开发商不出地王。而竞价方式的转变，则是增加了开发商的运营成本，为市场增加一些租赁住房，平抑物价和房价。

综合专家观点，本站认为这次土拍新政，主要有以下影响：

1. 1. 蜀山、高新等区的最高限价要变

首先，合肥各区的最高限价可能要发生改变。

新政明确提出，地块最高限价要根据周边新房和二手房的定价来确定，这也意味着以后地块的最高限价将会更加贴近市场，地价过高区域的最高限价可能会下调，地价过低区域的最高限价可能会上升。

比如蜀山，地块最高限价为11083元/㎡，近年以来，中海、丽丰、保利等地块的拿地基本都是这个价格，保利地块的出让更是出现了74家房企摇号的盛况。

作为合肥主城区，这个地块最高限价明显过低。更能反应楼市的二手房市场，安居苑、华地公馆、光明世家都是2.5万+，新房二手房明显倒挂。新政出台后，地块最高限价可能会有所抬升。

比如高新，最高地价达到1.6万+，结合目前的市场来看，地价明显过高。2018年以后，即使是市场的火热期，地价也就在1.1万/㎡左右，比如中南樾府。因此，小编猜测，新政出台后，高新的住宅地块最高限价可能会有所下调。

同样道理，抛开已经下调最高地价的滨湖不谈，住宅地块最高限价偏高的区域还有瑶海、肥东、肥西、新站等片区，以后的最高限价都有可能下调。

2、降低购房者、开发商的购房预期

接着前文来说，高新、瑶海、肥东等区域的住宅最高地价，如果出现下调，也会大大降低购房者和开发商对于市场的预期。

毕竟当前的合肥，虽然市场有所遇冷，但房价依旧连涨十几个月。现在出台这一政策，将会再给市场带来重磅一击，有效的降降温败败火，开发商以后想捡漏更难了。

3、促进房企拿地，给房企留下更高的利润空间

新政出台后，最高限价的调整将会更近贴近真实的市场，这在某种上也会促进房企拿地。

以后像高新世茂国风地价1.6万+，入市价1.9万+，瑶海翰林天筑地价1.2万，入市价1.3万+，限价压得这么狠的情况将很难再出现。通过调整最高限价，在某种程度上也会给房企留下更高的利润空间。弹性的限价，也将促进市场的良性发展。

这最起码会给市场带来两个影响，一个是部分地价被压制的核心区域，未来或将有更多的优质地块供应。

另一个是，这能有限避免楼盘因为限价，而在建筑施工当中大规模的偷工减料，从而在一定程度上减轻合肥交房即维权的窘状。

4.房企拿地更加理性，更加考验房企的开发实力

新政出台之后，热门地块拍到最高限价时，竞拍方式由之前的摇号转为竞自持，这也将大大提高房企的竞拍门槛。毕竟摇号更多的是看运气，而竞自持更多考验的是房企的开发实力和现金楼，这对于房企的实力有着极大的要求。

鉴于此，本站认为：以后土拍，房企拿地将会更有自知之明，不会再盲目的出高价，拿地时也会变得更加理性。

5、促进合肥租赁市场的发展

土地拍卖方式由之前的摇号转为竞自持，也会有效的促进合肥租赁市场的发展。

再加上合肥又是国家规定的12个租赁试点城市之一，有国家方面政策的支持。可以预见，合肥租赁的市场未来大有可为。

三、信号：合肥调控依旧从严,各区价格分化将会更严重

这次新政过后，也给市场传递了几大信号：

1、合肥调控依旧从严

新政出台的第一句话，就是为贯彻房地产长效管理机制，实现稳地价稳房价稳预期的目标，促进房地产市场平稳发展。

意思很明确，合肥楼市依旧严格，那些期待调控放松的人，现在可以醒醒了。

2、各区的价格分化将会更加严重

新政出台后，从理论上来说，房价扁平化的时代将会逐步发生改变，各区的价格划分也会越来越严重。

比如以蜀山为代表的地价被压制区域，新房价格可能会有所上调。而以新站、肥东等为代表的地价偏高区域，新房价格可能会有下跌，回归到真实的市场行情。

3、有效保证房地产市场的健康发展

相信大家还记得4月份合肥土拍火热期的情景，由于市场预期高、地块优质等原因，滨湖融创、蜀山保利等地块都是超60家房企摇号。

为了增加摇到的几率，很多房企都是多个小马甲作战，从而破坏了合肥土拍市场公平公正的秩序。可是现在政策变了，由之前的凭运气转为现在的靠实力，这一转变也会有效保证合肥房地产市场健康的秩序。

除此之外，伴随着新政的实行，合肥市面上由于限价机制而存在的倒挂楼盘，未来不会再有，那些全款、号头、绑车位买限价盘的情形将不再会出现。新房的价格也将越来越趋于理性。

总结：总而言之，对于合肥买房人来说，又吃下了一颗定心丸！房价大涨的可能性再次被遏制，未来的合肥房地产市场也会更加健康！不过，合肥的低地价区域可能也会在此次新政的调整过程中得到补涨。想要捡漏低价盘，未来的机会也不多了！