北上广深房价涨跌幅缩小 二线城市房价稳中略升

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  中国社科院财经战略研究院日前发布2019年8月《中国住房市场发展月度分析报告》。这是中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年7月纬房指数监测分析以及中国住房市场的长期跟踪研究的基础上完成的。

  报告显示,2019年7月,核心城市房价涨速较上月略有上升,仍处在相对平稳区间。尽管自2019年2月以来核心城市房价连续回升6个月,但当前房价水平仍要低于2018年的高点。从二手住房成交量指数看,在房价涨速略有回升的同时,核心城市二手住房成交量从高位继续快速下滑。2019年7月,10大重点城市二手住房成交量指数为162.1,比6月下降了19.4%。尽管如此,2019年7月二手住房成交量指数仍比2018年同期要高出54%。这表明,2019年4-7月,核心城市二手房成交量虽然出现季节性、政策性回落,但潜在需求总体上还处在增长通道。

  值得注意的是,北上广深四个一线城市房价涨跌幅缩小,市场进一步趋于平稳。一线城市纬房指数监测显示,2019年7月,一线城市房价平均环比上涨0.137%,环比涨跌幅绝对值比上月要缩小0.5个百分点。上海、北京房价继续保持稳中微降的态势,同时降幅较上月进一步收窄。其中上海环比微跌0.08%,北京环比微跌0.14%。深圳、广州由小跌转为微涨,其中深圳环比上涨0.72%,广州环比微涨0.05%。从2018年1月以来的累计涨幅可以看出,近一年半以来一线城市房价稳定性较高。同时,准一线城市房价涨跌幅也进一步收窄。

  报告显示,二线城市房价稳中略升。二线城市纬房指数监测显示,2019年7月二线城市房价平均环比上涨0.392%,涨速比上月略增0.241个百分点。二线城市中,宁波房价环比上涨2.28%居首位。就三四线城市房价来看,总体稳中略升,部分热点城市涨跌幅进一步缩小。2019年7月,作为环京风向标的廊坊(燕郊)房价环比下降1.16%,降幅比上月收窄1.01个百分点。

  课题组认为,当前住房总量供应较为充分,住房市场从总体看并无较大的实际增值空间。虽然有些城市房价已停止上涨,但由于住房供给规模的持续增加,不排除局部房地产市场风险继续累积的可能性。随着供给的不断增长和需求增速下降,部分三四线城市房价存在一定的波动风险。尽管如此,由于信息不充分,房价上涨预期并未有根本性改变,住房投资投机冲动仍然普遍存在。为降低市场风险,需要进一步增强住房供求信息的透明度,多方稳定房价预期,降低潜在的住房投资投机冲动。

  课题组同时表示,从房地产业与实体经济的关系看,住房的跨区域投资投机在推高了目标城市房价的同时,也显著增加了当地的生产生活成本。脱离本地收入水平的房价影响了人才的流入,挤压了当地实体经济的发展空间。这需要完善普通商品住房限购政策,进一步堵塞房地产跨区域投资投机的渠道。有条件的城市,可以考虑将具有实际居住功能的商业公寓也纳入限购范围。明确并保障普通商品住房在总供给中的比例,同时可因地制宜适度放开高端住宅市场。创新人才住房政策,有条件区域可建立人才租购房绿色通道,以此降低高房价对人才及创新创业的挤出效应。

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