全国首次!房价、地价新机制来了,对楼市的影响

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  作者:暴哥 来源:暴财经(ID:icaijing123)原创作品,转载请联系baoge-cj或评论留言

  8月28日,安徽省合肥市市自然资源和规划局发布公告,调整商品住宅用地定价方式,建立房价和地价联动机制。

  

  主要内容是两点:

  

1、调整商品住宅用地定价方式。建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。

  2、调整商品住宅用地拍卖方式。将“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转 竞自持用于租赁的商品住房”。

  

  也就是说,一块出让土地的起拍价以及最高价究竟是多少,这会先参考周边新房和二手房的综合成交均价。而且达到最高限价之后的土拍方式也改变了。

  按照以前的规定,如果超过最高限价,那么拍卖方式就变成摇号拍卖,那么房企拿地就全凭运气。而现在新的规定,如果超过最高限价,那么拍卖方式就变成成交金额是最高限价,但是对这块土地的规划中,哪家企业用于租赁的商品住房面积最大,就是哪家企业得标。

  这样的地价、房价联动机制在国内还是属于首次。

  至于怎么根据周边的房价决定土地起拍价以及最高限价,在公告中并没有提出。按照正常思维,联动机制可以有两个方向,第一种是随着周边房价的涨跌而同方向跟着涨跌,第二种是随着周边房价的涨跌而逆方向下调或上调。

  在这一次公告中提到新机制是为了稳房价,同方向的跟涨跟跌并不利于稳房价,所以应该是第二种模式。也就是说,当周边的房价猛涨的时候,这块土地的起拍价以及最高限价就相应下调,以抑制周边房价继续上涨。当周边的房价下跌时,就适当提高起拍价以及最高限价,对于周边楼市起到提振作用。

  因为房价的影响因素当中主要包括土地价格、建安价格。建安价格一般来说个整个行业建筑材料、营销支出等,整体支出会比较稳定,所以土地价格的变化对于房价的影响极大,楼面价的高低也就影响了购房者买房的房价高低。

  因此如果合肥接下来的土地定价按照周边房价而反向定价的话,对于合肥房价的稳定还是有帮助的。此外合肥调整土地拍卖方式,是意在鼓励开发商建设租赁用房。

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  那么为什么合肥要突然建立地价、房价联动机制?

  主要原因是2019年合肥土拍溢价率高涨。

  下面是2019年3月成交的部分土地详情,可以看到这些地块的土地价格溢价率很高。

  像滨湖区、包河区共三块地溢价率分别是132.65%、140%和121.43%。溢价率都已经超过100%了,而且其他地块的溢价率也超过50%。

  

  而且直到今年7月份,合肥的土拍溢价率还是比较明显,下面是2019年7月30日成交的部分地块信息:

  

  图片来源:合肥楼市

  华润拍下的滨湖区地块溢价率为30.19%,置地拍下的肥西地块溢价率为51.89%,中梁拍下的CF201915和新站高新区的地块溢价率分别是65.87%和27.14%,东沅投资拍下的巢湖市地块溢价率为165%。

  土地的溢价最终必然会转嫁到房价上,所以如果合肥不及时进行土拍改革,这必然会导致未来房价的上涨,所以合肥需要改革土拍方式让土地市场降温。

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  合肥执行土拍新政,对于楼市有什么影响?合肥楼市又将怎样变化?

  那么从中期来看,土拍方式的改革影响的是地价,如果合肥的地价、房价联动机制是根据房价高而调低地价、反之亦然的话,也就意味着土地价格会更加稳定,土拍也成为房价调控的方式之一,那么中期合肥楼市就会变得价格相对稳定。

  此外从短期来看,合肥的楼市会承压。为什么呢, 前段时间合肥12家银行二手房停贷的消息相信大家有所耳闻,虽然目前未有官方说明银行停贷,但是经过这段时间的发酵之后并没有辟谣。因此消息的可靠性还是很强的。

  

  图片来源:央视财经

  此外除了部分银行停贷之外,合肥目前各大银行的利率基本上是全面上浮的,上浮幅度大概在20%-30%左右,也就是说房贷利率基本上要在5.88%-6.37%左右。目前全国的平均利率水平是5.423%,即合肥的利率水平已经高于全国平均利率水平了。

  房贷利率的高涨和银行的停贷最为直接的影响就是会影响到合肥的楼市需求量,而且停贷消息传开之后楼市供给增多了不少。

  从供需的角度来看,需求量的减少以及供给的增多会给购房者更大的议价空间,因此房价也会承压。

  下面是贝壳统计的最近3个月的二手住宅成交均价走势,可以明显看到最近几周合肥二手房成交均价在下降。

  

  最后长期而言就要看合肥的整体经济面和人口变化了,暴哥去查看了一下2018年合肥的经济面和人口情况。

  2018年GDP总量是7822.91亿元,同比上涨8.5%,高于全国平均增速。而且在安徽省,合肥的首位度不算差,GDP总量排名全省第一。

  而且从产业的情况,合肥近年来的商业结构在不断优化,第三产业GDP占比越来越高,已经超过了50%。

  

  此外近年来合肥的人口状况也不错,一直处于人口增长的状态。2018年合肥的人口正式突破800万人。

  合肥也是一座比较年轻的城市,因为0-64岁的人口占比高达87.41%,65岁以上人口只有12.59%。

  越是年轻的城市经济发展就越有活力,而且对于楼市来说,大部分购房者都是64岁以下人群,也就是说长期而言合肥房产的需求量不会很低。

  长期来看,人口增长的地方房价也会上涨。所以结合合肥的整体经济面、产业结构以及人口变化来看,合肥的楼市长期还是光明的。

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