2020-2025年,楼市轮廓渐渐成型,房价大局已定,买房不纠结了

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  对于房价涨跌走向,相信很多人都打了一个大大的问号,因为楼市始终捉摸不透。其实,看待房价问题很简单,要从城市发展、金融环境、调控政策3方面分析。长远来看,活跃城市往往潜力更大,因为随着城市的发展,必然会带动更多的人涌向这座城市,人口越多则住房需求越多,会随之带动包括房地产在内的各行各业的继续向着高水平方向发展;中短期来看,金融环境和利率政策直接影响购房需求和市场房价走向。

  金融环境决定着当下给不给住房贷款、贷款额度多少和贷款成本多少的问题,众所周知,在商品房买卖市场中,绝大多数人都属于刚需一族(首套房刚需、置换二套房刚需),刚需买房最大的特色就是需要借助于按揭贷款,银行放不放贷款、贷款利率(门槛)高低都影响着很大一部分人是否能买得起房的问题。

  

  短期影响房价的因素,除了金融环境和贷款环境之外,影响房价最为直接的莫过于房地产调控政策,调控门槛升高,则买房人数减少,进而房价进入到稳中有跌的状态。房地产调控门槛降低,则会释放大量的市场潜在购房需求,通过购房需求影响房地产市场的供需关系,可能引起房价上涨,例如2014年至2016年期间,在全国房地产去库存的背景下,不仅房贷利率打折,首套房的首付款比例也非常低,短期内释放了大量的购房量,引起来房地产市场一片火红繁荣景象。那么,今后2020-2025年,房价走向何方呢?笔者认为,楼市轮廓渐渐成型,房价“涨跌”大局已定!买房不纠结了!

  一、今后2020-2025房价是涨还是跌?我们先看看最新的房地产相关数据,其实房价涨跌大的大局已定。

  截止目前,全国最新的官方房价,是国家统计局发布的2019年7月份全国70个大中城市房价数据,从官方发布的最新房价涨跌情况来看,上个月,全国房价基本上都维持在基本平稳的发展态势,部分城市房价虽然有所上涨,但是涨幅相对较小,处于合理范围之内。也有部分城市房价出现了一定的跌幅,下滑幅度也非常之小。全国房价总体平稳,根据一直以来的房住不炒政策,未来5年(到2025年)房地产市场应该也是继续稳健为主,所以房价平稳理所当然。

  从一二线城市的新房和二手房销售房价来看,环比上月涨幅稍微有所下降。三线城市的新房和二手房房价涨幅基本上环比持平。

  2019年进入下半场之后,虽然说经过了楼市小阳春,房地产市场中很多人抱有莫大的上涨信心,不过房地产调控政策丝毫没有松懈的迹象,各大城市始终坚持“房住不炒”的调控指导思想,各地政策充分体现出稳地价、稳房价、稳预期的3大目标和方针,继续落实差异化调控推行长效机制建立。

  

  根据国家统计局的房价数据,4个一线城市的新房房价环比涨幅达到0.3%,环比上涨幅度扩大了0.1个百分点。广州和北京分别涨幅达到0.3和0.6个百分点,深圳基本环比持平,上海则环比下降0.1%,。二手房房价来看,四个一线城市环比上涨0.3个百分点。其中深圳、广州、上海分别上涨了0.7%,0.4%,0.4%。而北京二手房房价则环比下降了0.3个百分点。

  在这些监测的城市中,有31个二线城市的新房房价环比上涨接近0.7%,环比上涨速度跌落了大约0.1个百分点。二手房房价环比抬高了0.4%,上涨幅度环比扩大了0.1百分点。有35个城市的新建商品房住宅和二手房住宅的销售房价都上涨了大约0.7个百分点,上涨的幅度基本上环比持平。

  二、2019年已经到了下半场,今年接下来的4个月至2025年,还适合买房吗?如何看待这个问题?

  笔者认为,该不该买房的问题,需要区分对待,如果你是刚需购房者,该买房还是应该买,而且尽早买,因为既然早晚要买,何不早买早住呢。但如果你不是刚需购房者,在现如今房地产各项新政呼之欲出的背景下,买房投资要更加慎重,一方面从2019年4月份开始,房地产期盼的楼市小阳春戛然熄火,人民日报直截了当地指出“楼市阳春难成盛夏”,指出今后房地产调控不可能松懈,住建部多次点名房价热点城市。2019年上半年房地产调控多达251次,比起2018年有过之而无不及,今后调控走向何方可想而知。

  也正是在房价平稳的环境,不管是刚需还是炒房者,都对楼市产生了敬仰之情,这里所谓的敬仰之情并不是崇拜,而是对房价的不变动产生了怀疑态度,这种长时间的平稳与过去20年的发展经验极为不符,所以失去了传统房价经验的判断依据之后,谁也拿不准该不该买房的问题。

  

  笔者提示,按照现如今住建部对今后的几年的房地产调控定位和房地产发展方向定位,以后房价出现大涨大跌的可能性不太大,像过去20年里屡屡出现的房价短期内大幅上涨更不可能。当然了,不排除个别城市因为城市发展迅速自然带动的房地产发展进而引起的房价自然合理上涨,更不排除因为部分城市产业不足、需求不足导致的房价下滑情况,就像社科院曾预测的那样,未来部分三四线城市可能在需求释放之后,房价进入下跌新周期。买房前要看清楚这几点。

  三、未来5年,房价涨跌已不重要,就在当下,一件比房价更尴尬的事情正悄悄袭来。

  最近几个月,不少粉丝向笔者反应,看房好几个月,到了要签约的时候发现,房贷利率竟然变高了,这让它们感觉非常尴尬,因为房价涨跌在短期内都不再是主要问题了,涨涨跌跌都已成定局,改变不了太多买房现状,既然是刚需,看好了房子就不再纠结。不过房贷利率让他们很无奈。

  就目前的全国房贷利率水平而言,确实是上浮了接近4个月有余,仅仅是首套房就达到了5.44%,如果贷款100万元,按照30年计算,比起4.9%的基准利率而言,贷款利息总的需要多支出接近10万元左右。

  

  未来,利率有下行空间吗?笔者认为短期内受调控影响,下行的可能性依然不太大,但是长期来看,当房地产进一步趋于平稳发展态势之后,房贷利率也可能随之进入平稳区间。根据央行最新公告,个城市从10月8日起按照LPR利率确定贷款利率,灵活性更大,更能体现差异化调控、因城施策机制。

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