深圳小产权房为什么大多是现房销售而不是预售

商品房预售制度发源于香港。霍英东先生在1953制定了预售楼花的销售模式，后来这一模式在香港得到普及并在改革开放以后与1994年传入内地，并成为我国法定的商品房销售模式，这一制度至今已经有25年。这一制度的实施对于加快房地产企业的资金周转促进房地产行业的发展起到了重要的作用。但是其存在的弊端也一直受到舆论的非议。商品房预售制度不断甚多，具体说有一下几个方面：

在预售制度下，一个楼盘刚刚奠基没有多久就对外销售，实际上起开发资金大多来自购房者的购房款。从购房者缴款购房到竣工交房，还有长达数年的时间。在这期间，一旦出现不可控因素导致开发商倒闭、工程烂尾，那么购房者的利益就将收到重大甚至不可逆的损害。这样的案例在商品房预售制度的实施过程中如影相随，屡次见诸报端。

在预售制度下，从购房到楼盘竣工交房之间有一段漫长的时间，有的长达几年。众所周知，我国商住用地的使用权是有年限的，并且只有70年，购房者买了70年的产权，等到交房的时候可能实际上只剩下65年甚至更短，这明显是对购房者财产权益的损害。

在商品房预售制度下，购房者买房的时候只能听开发商的描述、看楼盘的沙盘和户型图。购房者无法对自己正在购买的房子进行实地勘测考察。而建设期间设计的变动或者开发商故意隐瞒不利因素等导致交房时发现与描述不符的问题却不可避免，并因此产生很多纠纷。比如最近的一个案例，一个楼盘在开发建设的过程中，楼盘的隔壁的却开发的了一个公墓，而购房者在购房的时候并没有能够了解或预料会出现这样的事情。

商品房预售制度降低了开发商的进入门槛，导致很多不具备资金实力的开发商进入了这个行业，这些开发商通过工程抵押、预售等方式，拿着银行和开发商的钱空手套白狼，有多少开发商就是靠着这种方式卖楼花发展起来的！其中的大量高杠杆操作，无疑会增大金融风险。另外，在商品房预售的过程中，还出现了其他大量的问题，如虚假广告、面积不符、工程质量低劣、、延期办理房产证，经济技术指标与实际不符，将已抵押的期房销售、将已预售的商品房抵押、用假按揭骗贷等种种恶意违约和欺诈行为，这些问题无不是对购房者权益的损害，并引发了大量的法律纠纷和矛盾。

通过提高商品房预售制度的实施门槛，或者彻底取消商品房预售制度，促使开发商充实自有开发资金，提升建筑品质，不但可以降低金融风险、市场风险，更有利于保障购房者的利益。实际上，因为小产权房政策的限制，深圳小产权房虽然体量庞大，但是这些年一直深圳小产权房出售一直都是采用现房销售的方式，购房者通过对现房的考察，对建筑质量、实际的空间布局、实用率等要素都一目了然，有效避免了很多矛盾。

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