惜败龙湖,负债走高!世茂重回TOP10,压力山大?

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  摘要:融资成本不高,但负债还是走高了

  

  撰文|杆姐&编辑|欣欣然

  和很多知名房企不同,世茂这家公司对于很多人来说有些陌生。但网红深坑洲际酒店,听过的人不少。世茂建的。

  这是一家非常厉害的房企,但在公众那里却有些低调。正如其跌出房企前十位几年后,一直没能返回昔日的荣耀。

  我很少说我喜欢哪家房企。恰好世茂,是我有些喜欢的。看到日前世茂2019中报出来,着实有些惊讶。

  数据显得很靓眼,2019年上半年,世茂签约额1003.4亿元,同比上涨38.7%。

  于2019的行情来说,这个增幅是惊人的,前20房企平均下来只有10%出头的销售增速。甚至有些巨头不仅没有完成半年目标,且签约金额、面积下滑。

  只是可惜的是,如此高的增速,世茂依旧没能回十。而未来的路,不是排名问题,而是晋级TOP10后驶向何方。

  

  1、销售大增,晋十未果,惜败龙湖

  根据8月27日,世茂房地产控股有限公司在港发布的2019年中期业绩报告。2019上半年,世茂签约额达1003.4亿元,同比大幅上涨38.7%。

  用世茂的话说,这个增速显著高于典型头部房企平均值。

  

  其他数据方面,世茂已完成全年2100亿元签约目标的47.8%;签约面积达556万平方米,同比上涨23.3%;营业额同比上升32.9%,达565.6亿元。

  这组数据很好看。确实如此,杠杆游戏比对了近期相关房企的数据,以及机构此前的排名等。我发现,大房企超过10%增速就算不错了,还有的我就不说了。

  根据机构的统计、研究,百强房企增速不到5%。

  能够像中海一样逼近30%的增幅已经算很好。而世茂更厉害。

  遗憾的是,世茂依旧没有回到前十的宝座。自2015年失速之后,世茂一直徘徊。别人高歌猛进,世茂却在守业。

  当然,高歌猛进也有一些问题。比如一些房企,杠杆游戏也写过,出了些事,游走死亡边缘。

  根据克而瑞上半年排名数据,世茂权益前签约额排名第12位,权益后签约额排名第11位。

  排在世茂前的龙湖,上半年合约销售为1056.2亿元,同比增长8.8%。略比世茂多几十亿而已。

  同样,按照操盘榜,如下图,龙湖比世茂多50亿元不到。

  

  图1.2019上半年房企操盘榜前20 图表来源|克而瑞(特此感谢)

  差距可以说非常小,2019年回十完全可能。

  许荣茂的公子许世坛就说,世茂将在第三季度完成去年的全年业绩,仅需完成37%的去化便可实现2100亿的目标。下半年,世茂可售资源超过3000亿,若保持上半年50%的去化率,下半年将实现超过1500亿销售额,全年将超过2500亿,增速超40%。

  全年回归TOP10似乎没啥意外了。许世坛说,公司内部没有“回前十”的说法。“对手总是刚好领先一点点,世茂的目标是增速比同规模企业快。”

  这真是一句“富有哲理”的表达,其实也是在暗示。

  

  2、逆势发力,回归TOP10后怎么走?

  相对其他大房企在这轮大周期上的疾风骤雨,世茂似乎没那么猛(其实也很厉害)。所以回10之路这么漫长。

  有趣的是,当“房住不炒”振聋发聩后,世茂却发力了。

  先说宏观及同行比较。杠杆游戏看到川财证券的研究,今年1-7月新增土地建筑面积位列前十的公司为碧桂园、绿地控股、万科、融创中国、新城控股、中国恒大、中梁控股、华润置地、保利和世茂,新增土地建筑面积分别达到了5008.5万平方米、2328.2万平方米、2059.2万平方米、1783.1万平方米、1758.9万平方米、1467.6万平方米、1189.9平方米、1101.8万平方米、978.6万平方米和839.8万平方米。

  除此以外,龙湖集团、万达集团和旭辉集团的新增土地建筑面积也较大,分别达到813.7万平方米、795.8万平方米和792.7万平方米。

  

  图2.2019年1-7月新增土地建筑面积位列前十房企 图表来源|川财证券(特此感谢)

  注意,这个数据,世茂也略微超过了他目前主要的竞争对手。

  正如世茂半年报所言,2019年上半年,世茂共获取土地60块,总价约788亿元,权益前货值约2500亿元。

  目前,世茂土地资源储备已遍布全国101个城市,运营及在建项目301个,截至2019年6月30日,权益前土储面积约6407万平方米,权益前土储货值超10500亿元。

  另外世茂说自己,紧跟国家发展战略,聚焦于深耕长三角城市群及粤港澳大湾区,可售货值分别达2850亿元、2600亿元,多点支撑未来长效有品质增长。

  而我们看细节,世茂买泰禾、万通等多家公司的项目。项目十多二十个,花费近200亿元。

  许世坛还说,实际上还有很多没有达到信披标准公告的项目,其中不乏“大买卖”。

  这些操作,以及目前的销售状态,杠杆游戏觉得世茂回归TOP10问题不大。

  值得一说的是,2019上半年,世茂2500亿元左右的新增权益前货值中,通过并购新增的货值规模达1800亿元,占比72%。

  

  但逆势操作,在大环境下,未来发展能顺利吗?泰禾是受过挫折的,世茂会更幸运,或者更稳健吗?历史会给出答案。

  这大概是比回归前十更值得思考的问题。

  

  3、融资成本不高,但负债还是走高了

  根据2019年中报披露,杠杆游戏注意到,世茂上半年借贷成本控制在5.6%左右,较2018年全年5.8%下降0.2个百分点。

  用世茂自己的话说,维持在行业较低水平,财务管理优势及创新力突显。

  但与此同时,有些指标还是值得玩味。

  

  比如世茂依旧被一些人贴闽系房企标签。所以,收购扩张,天然让人关注其资金和负债问题。

  其实,这和哪个系哪个派没关系。任何企业这些问题都值得重视,房企更是。

  在世茂官方通稿中,世茂表示自己净负债率,及借款结构依然保持健康。净负债率为59.6%,较去年年底微升0.2个百分点,已连续第8年维持在60%以下的较低水平。

  世茂自己认为,在净负债率方面,世茂处于行业低位。这一点杠杆游戏其实也认同。

  从偿债能力看,目前世茂短期借款为320.6亿元,仅占总借款28%。截至6月底,现金比率达1.6倍,优越的资金流动性,为世茂穿越市场周期提供了较强的抗风险能力。

  然而,我还是注意到,这几年世茂资产负债率其实一直在走高,从2017年同期的不到66%,一路攀升到如今的73.25%。

  另外媒体都注意到,2019上半年,世茂偿债支出高达212亿元。但有趣的是,负债率反倒变高。

  

  原因很简单,还钱同时,更大规模的借钱。

  此前世茂股份发布公告称,许荣茂控制的另一家公司上海世茂投资管理有限公司,已将其股权100%质押用于公司的融资。

  逆势扩张的世茂,未来的路会怎样?

  好消息是,据说之前银保监会对房企公开市场融资窗口指导,世茂不在指导范围内。

  世茂还获得了批准可发行132亿元公司债券;与此同时,实现境外低息美金债发行,上半年20亿美金债额度,发行利率分别为6.125%、5.6% ,处同期较低水平。

  另外半年报显示,世茂实现回款813亿元,同比大幅上升47.8%。资金储备方面,报告期内账面现金为522.3亿元,未动用银行及交易所等金融机构融资额度约人民币400亿元,资金储备空间大。

  手上更有钱,心中可能不慌。但愿世茂能一路安好。

  本文相关数据及未标注出处图表系世茂公开财务披露

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