多措并举，多管齐下，共建老旧小区的新明天

随着城市进程化的加快，老旧小区一直是民生热议的重点。据悉，2019年，哈尔滨市老旧小区改造共启动道里区共乐小区与香坊区民香小区两个项目，两个项目均为黑龙江省“百大项目”，可谓意义深远。

随着项目工程的启动，小区怎么改？都改哪些内容？是否能一次性解决困扰老旧小区居民多年的诸多问题，成为百姓关注的重中之重。通过了解我们得知，本次改造内容涉及到墙体保温工程、屋面防水工程、小区内绿化工程、小区道路铺装等内容，从多方入手，为百姓排忧解难，但也有部分居民表示，改造完成后，该怎么将改造成果保持下去，是需要共同探讨的难题。

黑龙江省老旧小区产业联盟自2018年8月成立至今，一直在寻找老旧小区可持续发展之路。日前，老旧小区改造产业联盟提出，运用“改建运”投融资建设运营一体化模式，让老旧小区焕发新的生机。

老旧小区改造不能仅仅将其看做是生存的需要，更是城市发展的需要、社会进步的必要。联盟发言人表示，作为必须要做的重点民生工程，当前老旧小区改造仍面临两大难题，一是投资主体为地方政府，该模式不仅使政府承担巨大的压力，还制约了多元化社会力量的参与度与能动性，无法形成合力之势，改造模式难以持续。二是基于历史遗留问题，老旧小区社会治理模式仍以国有物业及社区简单维护为主，国有物业深受管理体制与经营单一的困扰，负债经营、难以维系，只能靠政府连年补贴，无法承担改造项目的投资、维护、提升工作。基于影响老旧小区改造长远发展的核心问题，黑龙江省老旧小区产业联盟提出，以“谁投资、谁建设、谁运营、谁维护、谁受益”的终身责任机制，从而捋顺政府、社会和居民权责关系，实现投资有回报，发展可持续的良性机制。

具体而言，有四方面重点。

一、权责理顺将政府主导变为共建共享新机制

一直以来，在老旧小区改造中，政府一直是主要的投资主体，这在各行各业提倡市场化运作的今天，是不符合现状的。政府应以推进国家治理体系和治理能力现代化为坐标，推动社会治理创新，从“抓大局，聚合力，管大事，强导向”四方面发力，将主要精力放在老旧小区改造的宏观定位及监督管理中，发挥好主导作用；引入社会力量，遵循市场经济原则，从项目规划、投资、设计、建设、施工、运营过程贯穿始终的为项目服务，以实现效果最优化。

二、改变现有物业状况，多管齐下解决物业及居民的难题

可以说，物业与业主间本应是“亲人”，但随着“服务不满意不缴费，不缴费无法继续服务”的恶性循环产生，“亲人”也变成了“仇人”。据了解，哈尔滨市大多数老旧小区中服务的物业公司多为国有物业公司，其入不敷出连年的亏损与居民不满意其服务的境况，亟待改变。在“改建运”投融资建设运营一体化模式中，原有物业公司可通过与愿意参与老旧小区改造的投资建设企业，以混合所有制改制寻求到老旧小区改造与改变国有物业困境的两全之法，在保证老旧小区改造可持续发展的同时减轻政府压力。

三、转变老旧小区居民的角色

老旧小区居民的角色将发生明显变化，他们将从原有的被动享有者变为真正的改造推动者、受益者。原有老旧小区居民接受度、参与度、受益度都受到了较大的局限，而在新的机制中，将充分发挥“共同缔造”的理念, 从改造之初就让小区居民真正参与其中，改不改？如何改？问需于民，充分激发居民群众热情,使其找到归属感及成就感。而在后续的运营阶段，更是通过盘活存量资源，以新增配套项目形成以企业为载体、小区为经营单位、居民为组成的利益共同体，为尚有工作能力而闲赋在家的小区居民提供就业、创业大平台，通过参与建设、管理获得经济收益，将居民从使用者变为投资者、建设者、就业者、管理者。以全民参与机制发挥社区自治、自理、自营的积极作用，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

四、利用市场化路径实现用明天的收入建设今天的蓝图

老旧小区的改造并不只是粉刷墙面、添置电梯等单一基础设施增建的工作，而应该是由表及里、从硬件到软件、从物态换新到生态营造的系统性工程，老旧小区也不应该是城市的包袱，而是城市巨大的具有市场价值的存量资源，必须考虑其全生命周期的价值增值，以经营实现资金供需平衡，用明天的收入建设今天的蓝图。可遵循“多方共担、市场化运作、资金自平衡”的全方位融资模式来让市场更多地参与城镇老旧小区改造，探索借用原有空间资源将增值收益打包成相应的资产,通过资源资产化、资产证券化打造多家上市企业，以市场化渠道和多种融资模式，形成立体化融资效果，为老旧小区改造筹措资金，以此形成良性的资金来源机制。

通过“改建运”秉承“投融资建设运营一体化模式，秉承“谁投资、谁建设、谁运营、谁负责、谁受益”的理念，彻底改变建后无人管、管理权限不清、建管不统一的推诿扯皮现象，将老旧小区的发展引上一条可持续之路。

老城区是城市历史、文化的灵魂，我们应立足于哈尔滨独特的历史文化，大气包容的城市人文精神，从当前城市的基本情况及优势出发，从保护、展示和创造城市特色方面进行探索，将老旧小区作为推动哈尔滨经济、社会发展的最大、最现实的城市资源。通过老旧小区改造进行合理规划、系统培育、精心打造、科学发展，从而实现哈尔滨的城市创新和城市复兴。