业绩会实录 弘阳地产（01996）：上半年合约销售增长43% 1570万方总土储83%位于新一二线城市

智通财经网

智通财经APP获悉，周四(8月29日)，弘阳地产集团有限公司(01996)于香港举行2019年中期业绩发布会。执行董事及主席曾焕沙先生、执行董事及行政总裁何捷先生、执行董事及副总裁雷伟彬先生、以及首席财务官申广平先生出席了本次会议。

弘阳地产是一家位于中国江苏省的综合性房地产开发商，专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营及管理。公司的业务运营包括三个主要业务分部：房地产开发与销售;商业物业投资与经营;酒店业务。

最新业绩公告显示，截至2019年6月30日止六个月，弘阳地产营业额为人民币39.075亿元(单位下同)，较2018年同期略增1.1%;股东应占净利润较2018年同期上升14.1%至7.43亿元，每股盈利0.22元，不派息。

集团实现合约销售额302.5亿元，较上年同期增加42.7%;累计合约销售面积约229.23万平方米，平均销售价格为每平方米人民币12889元。

报告期末，集团土地储备总建筑面积约为1568.73万平方米(集团应占土地储备建筑面积约为816.07万平方米)，较截至2018年12月31日增加 19.9%，为未来发展提供了充足的支持。

以下是智通财经APP整理的业绩发布会实录：

曾焕沙

上市一年来，公司上下共同努力，各项工作积极推进，业绩稳中向好。上半年公司通过高效运营，实现了合约销售303亿元，签约面积金额同比例大幅提升。签约率、回款率达到行业标杆水平。

投资方面，我们已基本完成全国布局。上半年新进的西安、长沙、温州等11个城市，自6月底总土储达到1570万方，较去年年底增加了20%。这些成绩和进步离不开广大媒体朋友、股东、投资者和各位社会各界大力支持。

下半年市场环境充满机遇和挑战，我们将继续保持理性、谨慎的态度，仔细应对复杂的局面和环境。

继续坚持“双轮驱动”战略，挖掘产业联动价值，继续以落地城市深耕，通过扩大区域规模效应，提升运营效率，创造产品溢价，继续坚持稳健的财务策略，狠抓回款，拓宽融资渠道，优化债务结构，力争用更好的业绩回馈每一位股东和投资者。

何捷

我们这次报告分三个部分，第一，中期业绩亮点。第二，下半年工作展望。第三，财务业绩回顾。

中期业绩亮点分为六个部分，第一个亮点，双轮驱动，打造差异化的竞争力。第二个亮点，销售增长强劲，发展势头良好。第三，基本完成全国布局，做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈。第四，高效运营，投融管退，产品服务，有质量高增长。第五，盈利稳增，利润规模持续增长。第六，财务稳健，资产规模增长，信用指标持续改进。

首先看双轮驱动，地产和商业整个市场地位提升，2019年地产排名52强，商业名列14，并且我们的商业荣获轻资产优秀运营商6强。我们两座弘阳广场开业，截止目前3座开业，12座在筹备中。

第二，业绩增长。2019年上半年销售合约人民币303亿，合约销售面积229万方，销售额同比增长43%。

第三，全国布局。依旧有54%项目座落在大江苏区域，2019年我们进入了西安长沙温州襄阳等11个城市，截止到6月份总土储达到1569万方，其中83%位于新一二线城市，较2018年末增长接近20%。上半年商业弘阳广场拓展商业广场6家，分别在天津、徐州、燕郊等地。

第四，高效运营。整个高周转运营标准不断趋于成熟，期初库存去化率达到70%，签约回款率94%，回款效率和质量保持行业标杆。标准化产品在整个江苏地区落地，产品力和服务稳步增长。联合发起联合采购联盟，有效降低成本。商业综合出租率达到97%，租金收缴率达到99%。

利润稳增，2019年上半年营业收入达到39.1亿元人民币，毛利率29%。净利润7.2亿人民币，同比增长15.2%，净利润率达到18.5%。

财务稳健。资产规模达到864.5亿元，较2018年增长27.3%，期末现金金额增长36%，达到169.5亿元。同时我们净负债率76%，债务结构不断优化，短债占比同比下降。公司获得了联合国际评比BB+，境内主体获得中诚信、联合信用AA+评级，展望稳定，境外信用评级保持稳定。同时上半年发行了三笔美元债，都获得了超额认购，年期不断增长，公司在资本市场形象进一步被投资者认可。

双轮驱动，首先在地产、商业排名不断提升，达到比较高排名，同时在地产和商业方面保持了比较好的高增长。地产是2018年百强增长排名前三。商业地产成长前十。在规模房企，两个排名都是靠前，同时又能够高速增长，这样的企业在目前房地产界应该讲是不多的，正是这样的状况，形成了我们的竞争力。除了产业赋能、相互赋能，投资等等方面都可以得到非常好的利益，其他的利益上特别是投资上获得较强竞争力，双轮驱动也是弘阳发展的利器和竞争力。

接下来看看我们销售增长。首先讲一下我们增长逻辑是什么，为什么这么快增长，还能保持未来发展可持续性。

弘阳高速增长是按照这样一套逻辑，首先战略定位规模猛增、利润适度、风险可控。我们首先控制了财务杠杆，净负债率比同行业低情况下实现高增长。利润要达到和行业平均水平相当或者更高，只有这样情况下增长才是可持续、有质量，而这几年业绩表现，财务数据反映也看到了这样一个战略能够得到很好实施，也证明了我们在整个发展过程中我们增长是有质量，对未来也是可持续的。同时要保证可持续增长能力，不仅要在战略选择上要明确，而且不断聚焦区域，落实执行。我们必须还有一套好的机制，一个好的能力进行保障。

纵观整个行业，目前在战略、在机制、在能力上，三位一体，能够有一套独特组合拳打出去，有一个独特的打法，在机制上来不断引领，在能力上不断保障，这是未来可持续发展必要的一个基石。弘阳在这方面也做出了自己独特的竞争力，这方面也是我们实现弯道超车有力的保障。接下来有些方面我们会逐一给大家做介绍。

来看一下我们整体合约销售，发展势头非常良好。2019年上半年合约销售人民币达到303亿元，同比增长43%，这个当中非常可喜的一点就是签约回款率，已经达到94%，行业标杆水平。积极拓展多元化覆盖，合约销售覆盖20个城市，市场范围从长三角成功拓展到全国核心城市。2019年上半年在其他重点城市销售已经达到份额从2018年的7%到2019年13%。

全国布局：做透大江苏、深耕长三角，布局都市圈。2019年新进入11个城市，商业4个，地产7个，基本完成全国化布局。截止到6月份，公司拥有1569万方土地储备，旗下拥有134个项目，81%位于江苏长三角，全国重点城市占接近20%，同时在新一二线比例达到了83%。三四线仅占17%。土储结构、区域都是非常优质。2019年上半年获得35幅地，计容面积达到407万方。全国其他重点城市占32%，江苏54%，长三角14%。这也是全国化的一个表现。第二，我们合作的比例依然保持比较高，达到91%，这也是我们战略的方向。同时在客群上，我们聚焦在主流客群，我们的时光系、昕悦系占91%，也就是我们刚需、首置、刚改、再改，依然是我们主流方向。

商业上，商业运营轻重并举、以重要带轻。未来商业管理面积会达到148万方，在营已经达到56.7万方，轻资产和重资产基本上是50%对50%比例，轻重结合，不断快速向前发展。在运营方面，打造投融管退精细化运营体系是我们始终化的目标，这也是我们能够快速成长的核心竞争力。现在目前发展形态，高速运营关键核心点就是现金流或者公司资源的效率和效益不断提升，而不是靠外加的一些多用资源，要把现有资源能够用好。弘阳投融管退精细化大运营体系是我们提升效率和效益最重要的有利武器，也是保增长、促增长、可持续增长一个基石。新虹桥采购联盟，有7家，整体规模超过2000多亿，后面还有不断企业加入，给我们成本降低带来比较大空间。

下面可以举一个例子，高周转体系。应收帐款，我们数十个标准指标来管理，CCC资金高周转体系，应收帐款降低19天回款期，效率提升54%。资金减少74天占用期，效率提升50%，期初库存去化上半年达到70%，年末会达到80-90%，库存周转非常有效。同时新库存，要求在一个月内达到70%去化率，上半年基本做到了。这方面也说明了我们在整个回款率、运营效率提升，大运营、投融管退+产品这样一个方向上取得精细化的产品成果，也是我们可持续发展非常好的助推器。

我们不断创造溢价的产品和服务，2019年弘阳在产品和服务上有比较亮眼表现，在成都、杭州、常州很多项目都获得了业内多项设计大奖。在市场表现上，绝大部分项目都能取得量价的领先，去化率、溢价率取得领先，我们绝大部分楼盘都取得比较好表现。一方面除了营销之外，也说明我们产品和服务的支撑，同时也反映了客户对我们产品和服务的认同，产品和服务一直是弘阳未来发展的核心竞争力，也是这段时间能够快速成长的重要推手。

产品线有三条，主要的产品线是时光系和昕悦系，占土储90%。这些产品通过不断迭代、属地化，紧扣主流市场和客群需求，为公司发展打下非常好的基础。同时标准化在江苏落地，也在全国推广，助于提升品质，也有助于高周转。属地化也能得到客户很好认同。在各类标准化产品上我们有很多模块组合，满足客户不同需求，让客户有更好的体验。以景观内装为例，比如说泡泡王国、爱莉丝花园、大象收纳、爱妻厨房等等。

商业上我们产品系也来到了4.0，宗旨是打造有IP全时态的综合体。摩天轮、城市秀场、未来世界、主题街区，我们将来要贴合客户消费趋势，打造有IP的全时态的游乐综合体，为我们商业奠定了非常好的基础。无锡三万顷、成都都江府也是两个代表项目。

最后说一下人才驱动和机制引领。目前地产时代已经从关系驱动到人才驱动、机制驱动。我们通过机制先行、目标驱动、人才选用，持续成长、氛围优化方面形成良好闭环，机制的引领，还有文化的推动，在商言人、诚者致远，健康、拼搏、大爱的精神，形成非常的文化组合。也是高成长重要基石，也是我们核心竞争力。

下半年展望：国家调控目标不将房地产作为短期刺激经济的手段，房住不炒，因城施策，稳房价、稳地价、稳预期，未来相当一段时间都是按照这个方向走。市场上，总体上住宅是比较总体走稳，稳定为主，商业已经进入存量竞争时代。作为下半年弘阳在这样一个充满挑战和机遇市场环境下，公司将继续在已经落地的城市深耕，做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈，实现地产和商业双轮驱动。在双轮驱动上，我们在差异化上进一步加强大家，让它成为我们竞争利器，在区域深耕方面、保证风险可控前提下，扩大战略纵深，同时在进入的区域不断深耕。在提升效率方面，规模优先增长，兼顾利润和风险，重视产品和服务提升，超全年600亿合约销售目标。机制文化引领，建立完善组织人才体系。精细化投融管退、产品大运管理，为公司不断创造价值。财务表现上狠抓回款，多元化融资，不断提高公司财务表现。

申广平

下面我为各位介绍一下财务业绩表现。上半年，整体是稳中有进，稳的是整体能力、净负债率、杠杆控制水平。进的就是公司的规模，公司的销售、资产规模持续增长。当然我们也有不足的地方，像结构规模上半年没有完全释放。全年应该会迎来较大幅度增长。

接下来进入数据层面的东西，损益表，上半年营业收入39.08亿，商业运营和酒店部分2.05亿，相对2018年增幅20%，毛利率29%，跟去年略有下降。净利润7.25亿，相对去年同期有15.2%增长，净利润率18.5%，股东应占7.43亿，核心净利润率12.9%。弘阳这两年经营规模快速增长，还没有真正到业绩释放的阶段，所以前面整体报告用“双轮驱动 厚积薄发”，我们今年就属于业绩释放前夜，我们将迎来厚积薄发的场景。

再看损益表主要的一些指标。过去三年半时间，公司营业收入保持稳定增长态势。2019、2020年将迎来比较大的增幅。公司毛利率保持行业平均以上水平，净利润相对2018年是有提升，今年达到18.5%。股东应占净利润，过去一段时间公司通过合作战略，整体内部提升，经营效率等等，在毛利率保持稳定水平下，提升了净利润、净利率水平。

看一下资产负债表主要指标。公司总的现金达到达到169亿，存货372亿，投资性物业超过100亿。总资产达到864.6亿，相对去年有比较大幅增长。公司总借贷283亿，净借贷114亿，公司净资产150亿、归母净资产达到130亿，净负债率仍然控制在80%左右，总资产增幅27.3%，净流动资产增长18.3%。预收帐款达到236亿，增长41.5%。对未来结转，预收帐款量增长比较迅速，也能保障全年收入规模增长。

从信用指标来看，公司信用指标持续改善，净负债率76%，净借贷和总资本结构持续优化。信用情况向好，境外评级保持稳定水平，境内评级有所突破，分别获得中诚信、联合AA+评级，给公司未来在境内资本市场抓住发债窗口期打下基础。我们过去三笔债发行都得到超几倍认购量，年期拉长。

最后简单做一个总结，我们财务实际控制上一个大原则，弘阳快速增长的同时，实现有质量增长的话，需要怎么做?一方面，规模持续有质量增长。同时盈利能力希望保持稳定。希望未来结转收入、净利润规模、股东回报都保持稳定增长。公司对经营发展是财务约束下的经营发展，控制净负债率，希望不断优化公司债务结构，拓宽融资渠道，把我们长短债比不断优化。

整体我们希望在未来两三年中，成为财务稳健增长、综合性的规模房企。