公租房欠租不退 法院强制腾退追租金

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  理应不断流转以保障更多人需求的公租房却出现了一些“老赖”拖欠租金无故占房,不仅给公租房管理带来了很大困难,也侵害了其他轮候者的权益。近日,无故拖延支付租金长达三年半的吴某就被徐汇区人民法院强制腾退,其本人不仅需要支付拖欠租金,还要面临法院的处罚。

  案件:不接受租金上浮 拖欠三年租金

  上海地产集团下属上海地产住房保障有限公司在本市已建成并运营多个市筹公租房项目,其中位于徐汇区上海南站附近的市筹公租房馨逸公寓拥有2222套住房,旨在保障各类低收入群体的居住难题。由于价格较低、地理位置优越、交通便利、配套齐全,2013年11月一经推出即被全部租出。

  

  吴某是馨逸公寓首批申请者,通过审核后他成功承租其中一套61平的二居室,租金为2850元。吴某与馨逸公寓的运营方上海地产馨逸置业有限公司(以下简称馨逸公司)签署了两年的租赁合同,合同期限自2013年11月13日起至2015年11月12日止。同时约定,如合同到期后吴某拒不腾退房屋的,则需要按照150元每日向馨逸公司支付违约金。由于同期上海房屋租赁市场租金大幅上扬,馨逸公寓也按照规定上浮部分租金。2015年合同期满后租金上涨,吴某不愿按照新租金签订续租合同,也不搬离该处房屋,仍然继续居住。

  馨逸公司多次向吴某寄送《合同到期不续租通知单》,要求其腾退房屋,但吴某一直拒不搬离。馨逸公司无奈向法院提起诉讼,要求吴某搬离涉案房屋,支付房屋占用费用。

  2018年5月31日,徐汇法院对该案进行立案,7月10日公开开庭进行了审理。庭上,吴某承认未续签合同但一直占用房屋,且未支付过租金和房屋使用费,同意搬离房屋,但对于150元每天的房屋占用费用不予认可。7月23日,徐汇法院作出一审判决,判决吴某十日内搬出涉案房屋,并按照150元每日标准向馨逸公司支付房屋占用费。

  执行:不理会法院判决 极力逃避执行

  法院判决生效后,吴某仍未搬离涉案房屋。2018年9月4日,馨逸公司向徐汇法院申请强制执行。同日,法院向吴某发出执行通知,要求其立即到庭并履行法定义务。由于吴某迟迟不予履行,2018年11月8日法院发出执行裁定书。法院调查后发现,吴某名下并无资金和房产,只靠打工度日,这让执行一度陷入困境。

  此后的6个月内,执行法官沈怡明多次登门寻找吴某未果。他先后张贴公告一次、发出传票两封,拨打电话发出短信十余次,都没有任何回应。2018年底,沈怡明通过全国社保系统查询到吴某在某公司工作,然而上门之后发现吴某已经离职。今年4月,沈怡明又通过该系统发现吴某新到一家电影院就职。通过进一步调查发现,吴某并未每日在公寓内居住。原来,他在电影院附近的亲戚家借宿,这为执行工作带来了转机。

  

  2019年5月14日上午,徐汇法院执行局沈怡明法官与公安民警、居委会工作人员、徐汇公证处公证员、小区物业等一起上门,依法强制打开房门进入涉案房屋,对屋内物品进行清点搬离,并将清场完毕的房屋当场交付申请人。当日下午,法官一行来到吴某工作地点,将其带回涉案房屋予以告诫,告知其今后不得前来滋扰。同时,关于租金的执行部分,吴某希望与申请人进行协商解决,表示支付能力有限,希望可以通过每月工资分期付款,申请人表示同意。考虑到吴某目前的情况和申请人的利益,法院暂未对吴某采取司法拘留等强制措施。

  现状:公租房清退后续问题多

  国家推行公租房政策是对部分社会群体的一种阶段性保障措施,并从申请主体、申请条件等方面做出了严格的限制,并且每隔两年相关机构就会对申请者的资质进行审核,对不合符条件的申请者予以清退,轮候者递补,才能形成良性循环。此外,住户还要按时支付租金,租金每年都会根据市场情况进行评估和调整(合同期内不适用调整租金)。但现实中住户以各种理由拒不腾退或拒不支付租金的现象也有存在,管理部门往往要付出大量人力和时间来处理,对公租房正常运转造成了阻碍。

  “我们在操作中发现,有个别承租个人或家庭在享受到公租房保障后,无正当理由长期拖欠租金、不再符合住房保障条件仍不腾退房屋以及擅自将房屋转租后牟取不正当利益。此种行为不仅制约了社会公共资源的循环利用,更加侵犯了其他待保障群体合法享受住房保障的权益。对于这类群体,我们只能诉诸法律予以强制执行。”上海地产住房保障有限公司法务中心负责人王宇翔告诉记者。

  仅馨逸公寓,目前还有三起案子尚在执行中。“腾退类案件一直是法院执行中的难点,公租房的清退工作有些难度更大,不仅需要牵扯大量执行人员,案件往往还涉及后续人员的安置问题。”徐汇法院执行局局长曹庆说。

  沈怡明法官手上还有一起案件。被执行人詹某2015年4月通过审核承租馨逸公寓公租房,但合同到期后开始拖欠租金,并未续签合同,累计拖欠租金已经10余万元。租住期间,詹某与妻子离婚,独自带着两名女儿居住在此。

  “由于詹某目前没有固定职业,也没有其他住所,两个孩子在附近学校分别就读小学和初中。如何安置给我们执行带来了很大困难。”

  据悉,针对此案的执行,法院还在与民政、街道、学校、当地公安部门协商,先行解决安置问题,为后续执行扫清障碍。

  问题:拖欠租金、人户不一最为突出

  目前公租房管理中,除了逾期不退,还有两个难点:一是拖欠租金。公租房目前每两年与住户签订一次合同,每次合同到期后租金会进行适当调整。近两次签署的合同中,租金都进行了上涨。“比如,同地段的两居室市场价已经6000以上,我们按照相关规定调整到4000左右。但是一些住户并不理解,不愿接受房租上涨的事实,逾期不签署合同或者签署合同后不按合同约定缴纳足额租金。”王宇翔说。二是转租转借时有发生,导致人户不一致。按照规定,公租房承租人并不具备转租、转借权利。由于馨逸公寓房屋地段好、配套全、环境优,租金还大幅低于周边老旧小区,申请者众多,出现了一些不符合条件的申请者借用他人名义申请居住,还有一些申请者趁机申请房屋后转租或者转借他人居住的情况。“人户不一致,给我们日常管理带来了很多困难。”

  其实,最让馨逸公司担心的事情还在后面。今年是馨逸公寓推出公租房的第六年,目前政策规定承租公租房最长不得超过六年。现阶段,首批入住馨逸公寓的大量住户即将到期。“届时,我们将面临着巨大的清退工作压力。”王宇翔介绍道。

  探索:试点运用科技手段加强公租房管理

  对于上述日常管理中碰到的问题,馨逸公司也进行了思考。王宇翔告诉记者:“我们准备借鉴其他地区公租房管理的有益经验:针对拖欠租金问题,试点使用读取身份证开锁的智能门锁,租户必须用自己的身份证才能打开门锁。管理方可以对门锁进行限时,如承租人没有及时续存房租,那么就无法再打开门锁继续使用公租房;针对人户不一致的问题,在小区试点引入人脸和指纹识别门禁、身份证识别门锁等智能化管理手段。通过引入人脸识别等系统‘守门’,可以提升公共安全系数,加大对转租转借情况的识别。”

  有专家认为,对于公租房除要加强日常管理外,要多运用大数据、云计算、智能识别等新一代信息技术,在公租房的资质审核、租户管理、水电查验、租金缴纳等方面实现智能化管理。从目前信息技术来讲,完全可以通过人脸识别技术和大数据比对方式,对异常租赁行为进行甄别,从而大大降低人工监管成本,并提高行政监管的精准度。对于参与违规转租公租房的中介机构和网站,也可采取相应的措施,加强规范租赁中介的经纪行为。最后,对于骗租、转租、逾期不退等违反公租房管理规定的个人,还可以将其行为通报给征信系统管理部门,记入相应的征信系统。此外,还可以通过各有关部门系统的联网,将一些不符合入住标准、征信记录差的申请者及时予以排除。

  记者 王志莲 通讯员 马超

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