昆明公寓进入细分市场 要买就买贵的？

提到都市精英，我们一般会匹配，精致、干练、洒脱、成功等词汇，他们开名车、穿名牌、拿着不菲的收入，出入各种时尚场所，结交各界名流。然而，光鲜靓丽背后，却很少有人知道精英们不为人知的痛点。

昆明某广告公司高管杨女士，35岁，月收入4万。在她看来，没时间做家务，照顾家人是生活最大的痛点。她说：“只要有人愿意为我做家务，我立马嫁给他，可是这样的男人少之又少。”

云南某知名地产公司营销总李先生，38岁，月收入5万。对他来说，准点吃饭，或者说有饭吃，基本就是奢望。李先生说：“每天加班都到9、10点，不然就在应酬，吃饭时间不能保证。回家了再做饭，要不就是太累不想做，要不做好就11、12点了，还怎么吃？我们这样的人大多都点外卖，可是谁都知道外卖不卫生，尤其是下班后这个点，除了烧烤基本就点不到啥了。胃病，是地产公司的通病！”

注册会计师王先生，31岁，月收入2万。他说：“平时工作很忙，基本没有自己的时间，我又不善于社交，圈子越来越窄，两点一线的生活让人乏味。”

……

其实，这些痛点并非个例，很多都市精英领着高薪却并不快乐。熬夜加班、生活负担重、工作压力大……生活显得繁忙枯燥，一天繁重的工作之后难以投入自我生活，生活节奏的迅速加快，环境压力日趋增长，工作与生活似乎成为他们无法兼顾的难处。不少精英人士总在寻找一个出口，把下班后本就珍贵的，属于自己的时间经营得更加精致。所以，对于一个年轻的精英人士而言，购房的诉求正在发生改变。

对此，我们对昆明50位2万以上高收入年轻群体的购房要求做了一次调查，结果显示：排名第一的要求是——上班近；排名第二的要求是——生活配套齐全；排名第三的要求是——交通便利。而还有一些要求，跟想象的大相径庭，比如：社交配套，在年轻人看来，家旁边应该有具备社交属性和娱乐属性的配套，比如酒吧、清吧、SPA等；美食需求，下楼即可享用美食，甚至可以有配餐服务，这是不少中年及以上人群不会考虑的；投资属性，精英人群极为看重这一点，为工作而买的房，为的是资产保值增值，到结婚生子之后当然要换一套房。此外，还有酒店式管理，智能家居、前卫时尚等元素，彰显了当下年轻精英群体鹤立独群的心购房理念。而价格，这一往常购房的首要考量因素，在精英购房要素中仅仅排到第11位。

不难发现，在生活节奏越来越快的当下，“高端刚需”以不同于普通刚需的姿态，正在成为楼市的一股新生力量，而这些诉求的叠加，也就印证了当下各大城市，尤其是昆明楼市公寓项目爆棚，公寓产品大卖的原因。

我曾经问一位95后购房者：“住宅产权70年，公寓产权40年，住宅首付30%，公寓首付50%，为什么你还是要买公寓？”，她回答：“因为生活方便。我们年轻人下班没几个人直接回家的，总要去放松一下，所以happy完回家近就很重要，也安全得多，公寓往往都在商业配套较完善的城市中心区，相较住宅，我们买东西、娱乐、社交都更方便。至于70年和40年，我都不知道自己10年后在干嘛，还管得了40年，70年后？即便换房，公寓宜租宜卖，也更方便。”

据业内人士分析，公寓的购买人群主要为有稳定工作的工薪阶层以及个体、小私营业主。这部分人共同特点在于手头拥有一笔不多的闲散资金，且投资理财的观念较稳妥，倾向于公寓产品来为自己的资产保值增值。

有需求就会滋生市场。我们先来看几组数据：中成房业数据显示，成都仅2018年1~5月，公寓成交面积就达到116万方，同比上涨89.1%；仅5月份就成交25.6万方，环比上升20.8%。锐理数据显示，2018年仅前4个月，成都的公寓销售就已与2016年全年基本持平。

2019年2月，广州公寓销售创54个月新高。与此同时，中原地产数据显示，2019年3月深圳楼市公寓成交套数增长1.8倍，各区公寓成交面积普遍回升。其中，60㎡以下公寓成交占比超七成，1000万以上公寓成交占比升至5%。

回到昆明楼市，2018年上半年，公寓新增面积为21.62万平方米，同比下降69%；成交面积却达28.55万平方米，同比上涨3%。另据克而瑞数据显示，截至2019年上半年，昆明公寓新增供应了89.89万平方米，卖出49.63万平方米，主要为LOFT公寓和SOHO公寓，供应量比去年同期增加了125%，成交量比去年同期增加了6成，供应和成交持续上升。

再看看价格，数据显示：西安公寓的价格从2017年上半年的8334元/平上涨到今年的11102元/平，涨幅达到2700元/平。根据中原研究发展部数据统计，2019上半年广州市公寓成交15072套，环比涨幅37%，同比大涨134%。而价格方面，根据中指院数据统计，2019年上半年，广州公寓均价从1.8万/平涨到3.3万/平，半年大涨77%！

邻居贵阳，从楼市价格涨幅上来看，在过去的一年内，贵阳老城区和观山湖区的公寓价格至少跟涨20%还多。例如，水东路上那个超大盘的Loft公寓，已经从去年的7000元左右每平，上涨到了现在的9000元每平左右。

而在昆明，早在2018年上半年，昆明公寓成交均价便已达10641元/平方米，环比增长28%，同比增长24%。到2019年上半年，昆明公寓成交的建筑面积均价为9478元/平米，比去年同期的8832元每平米多了646元，同比上涨了7%。截至2019年8月，昆明公寓新增面积仍在持续增长，而最高均价已达22000元/平。

不难发现，在我国公寓市场突飞猛进发展的背后，公寓也开始走向细分，其中，高端公寓独树一帜，撑起了比住宅还高的一片精英市场。尤其在北京、上海、广州、深圳等城市，公寓类产品在近5年获得了大份额的高端市场认可。例如，北京的中骏天宸项目，目前仅余少量公寓在售,售价约为150000元/㎡起，且只能以公司名义全款购买。而素有深圳“第一豪宅”之称的深圳湾1号也在近期推出了位于主塔楼T7的“莱佛士公寓”，据悉单价将在200000/㎡右。尽管大平层公寓虽然价格处于市场顶端，却仍然深受拥有优厚财富、高文化涵养、国际视野的中国新兴阶层青睐，正是因为能够获得优质的生活资源和居住体验。

随着越来越多的中产阶层、商旅和创投者的精英涌现，他们对优质生活、产品细节、服务质量的高要求进一步催生了这类细分业态的发展。昆明作为“一带一路” 西南最重要的城市，坐拥优越的气候、绝佳的发展机遇等利好，对于精英的吸引力显而易见。由此，昆明公寓的细分时代已经到来，多个项目在昆明已经展现出了它的精英气质。

在南市核心南亚风情第一城商圈，K9中心主打九大价值：一、地铁直达，连通公寓负一楼；二、LOFT空间，买一层送一层还有超值赠送面积；三、品质精装，优质品牌保障拎包入住；四、智能家居，让自己的家更懂自己；五、天幕会所，全面升级你的私密生活；六、温泉入户，让公寓具备别墅奢享；七、南市核心，南亚CBD和滇池低密的双重加持；八、万科物业，不仅仅是好住；九、空气新风，谁说公寓就不能冬暖夏凉。22000元/平树昆明公寓标杆。

此外，同德悦中心公寓，毛坯房价格16000元/㎡—20000元/㎡；万达广场旁H公寓二手房价20000元/㎡—23000元/㎡；螺蛳湾中心也超20000元/㎡。

不管你信不信，昆明高端公寓价格天际线还远远不止如此！