恒大要做“麦当劳” 直指万亿地产巨无霸

“房住不炒”政策的延续，和紧缩的信贷环境，让大多数地产商讲不出什么故事，而中国恒大（03333.HK）讲了一个“麦当劳”的故事。

8月28日，在2019年中期业绩发布会上，恒大董事局副主席、总裁夏海钧谈及中国恒大的优势时指出，标准化运营让恒大成为地产界的“麦当劳”。

“恒大就三条生产线，一是高端恒大华府，二是面向普通老百姓的刚需产品占比70%，还有一部分的旅游产品，占比15%。按照这个模式去拿地，产品设计都是在总部。每年年头进行一次材料采购，建筑材料、装修材料只有市场价格的20%-30%，流通环节的费用全部挤掉。”

这几乎是夏海钧每次业绩发布会必讲的内容，恒大的标准化管理与运营，让成本得以压缩，产品性价比得到极大提升。

既然是“麦当劳”，也意味着可复制性和规模成长性。夏海钧继续抛出行业增长论，即未来房地产企业增长空间来自于市场份额的调整，小企业消亡与大企业的扩张。

“5年以后，中国前十地产商市场份额占比可达40%，前三占约20%左右。2025年，前三甲销售约为1万亿左右。”夏海钧认为。

2019年上半年，中国恒大集团实现合约销售额为2818.1亿元，合约销售面积2620万平方米，合约销售均价为10756元/平方米，为历年来最高水平。

恒大下半年可售货值约8000亿元，按保守市场40%的去化率计算，下半年销售额在3200亿元以上，恒大完成全年6000亿元销售目标没有问题。

在2014年，万科的研究团队号称完成了一项“全世界房地产历史上最大的量化研究”，他们的结论是中国房地产十年内绝不会崩盘，但房地产企业的复合增长率可能会从30%下降到7%。

如恒大2019年实现6000亿元的规模，按照7%的复合增长率，到2025年恒大的销售额将会突破9000亿元，当然也就会有企业突破万亿销售规模。

这种规模增长过程中，面临各种策略和战略的调整，比如土地储备、产品结构和城市布局，甚至到工程、营销、客服、增值服务等各个链条环节，最为本质的即是土地储备。

截至2019年6月30日，恒大总土地储备项目864个，分布在中国232个城市，总规划建筑面积高达3.19亿平方米，土地储备原值为5227亿元。其中一二线城市土地储备原值3455亿元，占比66.1%，平均楼面地价仅2032元/平方米。

土地是房企的“面粉”，同时也是价值最为昂贵的原材料。恒大除了3.19亿平方米的土地储备之外，还有未纳入土地储备的旧改等项目建筑面积高达7012万平米，合计可提供约5万亿元可售货值。

“公司现在销售额70%来自一二线城市，30%来自三线城市。”夏海钧指，外界对恒大的土地储备有一个错觉，自从2016年回归一线城市开始，经过四年时间的布局，已经完全改变了公司的土地结构，目前三线的土地储备相对合理。

夏海钧透露，恒大目前的拿地策略，一是聚焦人口100万左右、有产业支撑、高铁高速公路通达、围绕着北上广深的核心城市；二是主要以并购为主，全国拿的项目有200多个是通过并购得来，占新拿项目的54%。

实际上，恒大上半年共计购得土地储备79幅，并就现有14个项目进一步购买周边土地，新项目均衡分布于南京、太原、昆明、 重庆、郑州、褔州、乌鲁木齐、佛山、大连、烟台、唐山、景德镇、黄山、大理等城市。新购土地储备建筑面积4449万平方米，平均成本1699元/平方米。

房地产市场到顶之后怎么办？目前最理性的答案是到顶后会缓慢下降，不会一下子没有生意可做，但企业不可能接受一个市场持续下降，而是会在行业到顶之前寻找下一个千亿市场、万亿市场。恒大选中的是新能源汽车，以及文化旅游、健康养生。

中期业绩发布会的当天晚间，恒大新能源汽车品牌“恒驰”汽车广告亮相亚冠赛场，这透露了恒大在汽车领域一系列整合之后的第一个成绩单。接下来，恒大与科尼塞克合作的高端新车型也将于明年3月的日内瓦车展亮相。

在文旅板块，恒大打造“恒大童世界”和“恒大水世界”。恒大童世界目前已布局15个，预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界则是由恒大筛选全球现有170多项水上游乐项目，组成最受游客欢迎的120个项目，未来三年将在全国布局20-30个。

大健康板块方面，恒大着重打造填补“恒大养生谷”，整合医疗、健康管理、养生、养老、保险、旅游等资源，搭建会员制平台。目前恒大已布局16个养生谷，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。