观点直击 中国金茂的信心：我们今年买地买得比较好（实录）

观点地产网 看起来，金茂还是很受投资者关注。业绩会开始前，一些投资者留了下来，与管理层热烈地讨论着城市运营，这让原定17点30分开始的业绩会不得不顺延了几分钟。

没过一会儿，首席执行官李从瑞便带领首席财务官江南、高级副总裁宋镠毅及投资者关系总监郑秋平出现在了媒体面前。

根据午间发布的中报，期内，中国金茂所有者应占溢利为36.97亿元，同比增长12%；若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），公司所有者应占溢利为32.81亿元，同比增长4%。得益于高毛利的一级业务，期内，金茂整体毛利率为37%，仍处于行业较高水平。

“今年目标是1500亿，问题不大，2020年目标是2000亿。”管理层对今年目标的完成颇有信心。

信心或许来自于目标的较高完成度，数据显示，截至上半年，金茂签约销售额达785亿元，完成年度目标52.33%。

若按金茂下半年可售货值1660亿元计算，去化率达到43%即可达标。

城市运营图谱

金茂将2019年定为“城市运营年”，管理层于业绩会上称，今年将推动7个城市运营项目落地，每个区域将树立1个城市运营标杆项目。

土地购置方面，上半年，金茂更多获取了来自城市运营模式带来的“潜在面粉”。观点地产新媒体了解到，期内，金茂共收购项目24个，总土地款为341亿元，权益土地款为179亿元，新增土储建面643万平米。

从区域看，华南区域占26%，华东占23%，华中占21%，西部占17%。值得关注的是，当期城市运营项目贡献45%。

金茂透露，2019年上半年，公司实现苏州张家港智慧科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客及岳阳市东风湖共5个城市运营项目首批土地获取，下半年，在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市均有重点推进的城市运营项目。

“我们今年买地买得比较好。”受惠于城市运营转换的土地储备，金茂的平均拿地成本由2018年末约8124元/平米降至5300元/平米。

在金茂的计划中，2020-2022年，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

一份研报中分析，通过城市运营模式获取土地储备，一方面能够提升金茂的整体权益比例；另一方面，较低的成本则能够有效带动利润率提升。

“上半年我们在拿地还是保持了比较好的节奏，今年拿地跟去年差不多。”李从瑞也为金茂上半年的拿地点了个赞。他透露，城市运营进入的三线城市都是在长三角、珠三角等大都市圈内的，公司会通过对这些城市的人口流动和结构、未来规划、发展潜力等全方位做研判，金茂内部叫做城市地图，要符合标准的城市才会被纳入考虑范围。

截至目前，中国金茂已经在44个城市拥有180余个项目，85%以上土储集中在核心一二线城市，总土地储备为6998万平米。

混改进行时

2019年7月，中国平安87亿港元入股金茂，这曾一度让金茂成为地产资本圈关注的焦点。

资料显示，交易完成后，中化集团股比由49.7%降至35.1%，仍是金茂第一大股东；平安持股15.2%紧随其后；新华保险持股维持9.18%。

本次交易也使得中国金茂的董事会席位产生了变化，平安将提名一名非执行董事候选人及一名独立非执行董事候选人。

“平安派的是非执行董事，独董不是他派的，是他推荐，由公司董事会来聘。”李从瑞解释，对于中国金茂，平安扮演的角色是财务投资者，不参与具体的经营管理。

不久前召开的中国平安2019年中期业绩会上，集团总经理任汇川也曾对平安入股多家房企做出回应：平安不做房地产公司门口的“野蛮人”，不会参与公司实际经营管理。

不过，对于引入平安，双方的合作空间依然是大家好奇的地方。

“和平安在不动产、银行和发债之前就有合作。”李从瑞回应在场媒体，未来随着平安成为金茂的第二大股东，双方在城市运营拓展、项目开发、金融产品等方面的合作都会加强和进一步加快。

观点地产新媒体了解到，作为央企中化集团旗下的房地产平台，金茂从十年前就踏上了混改之路。早在2009年，金茂前身方兴地产就曾进行过一次配股，完成后中化持股量由69.74%降至62.87%。随后，在2015年、2018年金茂先后又进行了数次配股。

此次引入中国平安后，中国金茂依旧保持了央企属性，但中化集团持股比例已经摊薄至35.1%。

“最早，中化集团的持股比例将近69%，逐步下降到现在的50%以内，未来我们还会继续下降。”李从瑞曾在接受观点地产新媒体专访时表示，希望金茂在保持央企属性的前提下，无限接近市场化。

以下为中国金茂控股集团有限公司2019年中期业绩发布会现场问答实录：

现场提问：上个月平安入股金茂，持股15.2%，未来在金茂实际运营中将扮演什么样的角色？金茂未来会不会和平安旗下的不动产平台有合作？

李从瑞：平安是不介入经营管理的，派的都是非执行董事，独董不是他派的，是平安推荐由公司董事会来聘请的。平安现在就是财务投资，不参与具体的管理。

我们跟平安之间的合作以前就有，在不动产上就有合作项目。另外，我们跟他的银行、发债都有非常多的合作。未来，随着平安成为我们的第二大股东，我们在各层面的合作都会加强和进一步加快。

现场提问：财报显示一年内到期的银行和其他贷款有256亿，现金和现金本债务是223多亿，缺口较2018年是进一步拉大的，而且虽然说净资产负债率下降了，但资产负债率较上一年还是有所提升，到78.55%，想问问原因是什么？平安入股是不是会缓解金茂的资金压力？金茂有没有一些降低负债率的措施？今年上半年的营收较去年减少了33%，上半年平安转让项目是不是为了要缓解债务压力？

江南：中国金茂是不会有什么债务压力的，因为我们一直在行业里保持比较稳健的杠杆比率和资产负债率，在行业里最关键的还是看杠杆比率。

在地产行业里，预收账款是对资产负债率会影响比较大的东西。房企在卖楼的时候会有一个预收账款，这个钱在两三年之前就放在预收账款里。意味着卖得越多，这个年度节点的资产负债率反而增加了，杠杆比率是一个最重要的点。今年我们的杠杆比率继续下降，而且在行业里是比较低的。

另外，因为我们是央企背景，公司的额度非常充足，融资成本也是行业里也是最低的，所以根本不存在什么债务压力。

现场提问：上半年金茂拿地还是比较多的，且集中在二三线城市，目前金茂的土地权益比如何？下半年的拿地计划如何？今年公司出售了一些项目，是不是通过一些土地置换的方式来提升利润？

李从瑞：拿地跟去年比基本上差不多，不是说非常多，也不算非常少，应该说保持一个比较好的节奏。

你说集中在二三线，我要纠正一下，我们真正的招拍挂基本上都是一二线，城市运营项目会在长三角、珠三角大都市圈周围的三线里出现一些。下半年我们还是会整体保持这个节奏，今年的拿地跟去年会差不多。

大家都知道，现在拍地很多时候会提前有一些合作伙伴，但是往往拍的时候双方的授权会不一样，所以拍下来以后很可能对方的授权高，结果他马上可以用，而我又超过我的授权了，所以这时候就得退出去，就会出现把股权卖掉。

由于现在项目的合作越来越多，所以股权的运作就会非常复杂。我觉得主要是合作带来的这样一些股权出售和收购的情况，跟别的没有太大关系。

现场提问：下半年拿地的计划和推盘有没有什么计划可以透露一下？

李从瑞：下半年我们拿地和上半年的节奏差不多，今年和去年拿地的整体情况也基本上保持一致。对于开盘的节奏，请宋总回答一下。

宋镠毅：我们今年的货值是2400多亿，上半年推了大概一半左右，总体的节奏控制基本上比较均衡，下半年会稍微偏多一点点。