《土地管理法》亮点解读：集体土地破“二元”，行业影响何在？

　　2019年8月26日，全国人大常委会审议通过了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的修正案，把农村土地制度改革试点经验上升为法律，做出了多项创新性的规定；从管理法修正对房地产发展后市影响看，其中两点对市场影响较大：

　　一、规范征地机制，完善征地程序，使被征地农民权益得到保障；

　　二、集体经营性建设用地纳入征收范围，未来土地供应渠道拓宽；

　　下文将对其进行解读。

　　
一规范征地机制，完善征地程序，使被征地农民权益得到保障

　　土地管理法通过新四十八条首次明确了土地征收补偿的基本要求，是公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这一规定以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法，并且在原有的土地补偿费、安置补助费、地上附着物三项基础上又增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系，使得被征地农民权益得到捍卫。解读：规范征地机制，完善征地补偿程序，极大保护了农民权益，并对其生活水平不降低起到保障作用；值得关注的是，因补偿机制完善， 后续农村征地效率或大大提高，对 农村城镇化发展有积极推动作用。
二集体经营性建设用地纳入征收范围，未来土地供应渠道拓宽

　　新修订的《土地管理法》删去原第四十三条，即“现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地”的规定；新四十五条明确因政府组织实施基础设施建设、公共事业、成片开发建设等六种情形需要用地的，可以征收集体土地。此外，农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

　　解读：这一规定为城乡一体化发展扫平了制度性障碍，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，明确了入市的条件和程序，并明确了使用者再转让的权利。其中要求入市集体建设用地不能用于建设商品住宅，必须是工业或者商业等经营性用途，从源头限制了土地的使用方向，规避了土地流转为住宅用地，扰乱一级市场的风险；

　　现目前，国家大力鼓励租售并举，而农村集体建设用地可调整为商业用地的利好，或将对增加租赁住房供应，推动租售并举制度的发展起到正向辅助作用。

　　值得关注的是，现农村集体建设用地可流转入市，为开发商，特别是积极发展长租公寓和商业开发的开发商拓宽了拿地途径。

　　总结

　　此次新修改的土地管理法把农村“三块地”改革的成功经验全部吸收到土地管理法，在农村土地管理方面做出了多项创新性的规定，维护了耕地保护制度、保障了农民权益、并给予了开发商拿地新方向和新机遇。