金地失守华东阵地:毛利率下滑、现金流持续吃紧

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  又一年房企晒成绩时刻,不过这对于老牌房企金地集团(600383.SH)来说,却似乎并不是一个可以放下心来庆祝的时刻,因为在重回头部阵营的路上,金地还有一段艰难的路程要走。

  

  01 失守华东阵地 毛利率下滑明显

  8月27日晚间,金地方面正式对外披露了2019年中期业绩。

  数据显示,上半年金地实现合约销售855.7亿元,同比增长35.68%。营收同比上升48.78%至224.83亿元,其中,华南、华北、东南和西部的营收同比涨幅均在100%以上,华南区域营收增幅高达242.62%。

  但另一方面华东、华中以及东北地区的营收都较上期有所下滑,原本表现出色的华东大区在本期内营收下滑了73.42%,这种情况在之前是未曾出现过的。

  

  不仅如此,在7个大区中的毛利率数据上,除了华南和西部地区外,其余5个大区均出现毛利率下滑的趋势,东南地区的整体毛利率甚至下滑了27.28个百分点。

  02 现金流连年为负 为冲规模牺牲了太多

  如果说毛利率的下滑,只是说明了金地产品溢价能力没有过去这么高了,这在房地产市场整体限价的大环境下并不是个案。

  那么,现金流量表上的问题则足以让金地走在生死存亡线上。

  把此次公布的这份半年报和前几年的现金流量表放在一起对比的话,可以发现金地为了重拾规模与往日的辉煌,逐渐转变为一家带着“赌徒”心理的企业,投资活动和经营活动的现金流持续录得负数最能够代表着金地的这种心态。

  

  从上面这个表格中,可以看到,除了2017年年报时金地的投资活动现金流为正,其余几次金地的经营活动现金流和投资活动现金流双双录得负数。

  一位雪球财经的投资人就曾这样评价这种“- - +”的阵型,这种现金流量表的背后展现的是一个“做生意收不到钱,靠筹资度日,还不忘继续下注,力求一招翻本”的企业形象。

  对此,金地在财报中是这样解释的,经营活动产生的现金流量净值的减少是由于销售回款的增长,而对联合营公司的投资增加则使得投资活动的现金流量录得负数。

  

  面对市场可能的下行,行业中不少房企例如:泰禾、阳光城等都在今年一季度时发起了抢收的营销动作,但对比之下,金地似乎并不那么在意自己的周转速度。

  03 险资为金地大打出手 产品质量却投诉不断

  事实上,从“招保万金”的神坛上跌落后,金地在行业里的存在感似乎就在逐渐变低。

  有人把原因归咎于金地没有踩准节奏,错过了三四线城市发展的那一拨红利;但也有人觉得险资们的注入,让金地身不由己地丧失了自己原本的优势。

  

  生命人寿和安邦保险两家险资几年里轮番增持金地的过程中,双方代表都成功进入金地集团董事会。当时,就曾有业内人士分析指出,险资人员进入金地董事会,无疑将给金地目前的管理层带来压力,进而影响公司未来的战略发展方向。

  事实也确实如此,在早前的一次股东会决策上,因险资方的反对票使得核心员工跟投议案未获通过,因为对于险资来说,更加关注长期稳定的投资回报,而不会在意跟投机制对金地管理团队带来的作用。

  或许为了满足“野蛮人”们的期待,原本注重产品品质的金地也逐渐放弃了对质量的追求。

  以上海的项目为例,2018年9月,上海金地佘山天境三期遭到业主投诉,称该期楼盘存在严重的质量缺陷、绿化不达标、车库存安全隐患等问题。无独有偶,上海松江的金地都会艺境等楼盘也在交付时被,曝出装修太粗糙、窗户缩水、屋顶漏水等问题。

  

  距离金地董事长凌克提出的“3年2000亿”的目标只剩下一年多的时间,如何在重拾规模和行业话语权的同时,满足消费者与投资者的期待,金地仍面临着不小的挑战。

  (文/网易房产 忻奇琪)

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