华润未来城市，是机遇还是烫手的山芋？

北京未来科技城及其所在的北七家镇，是“中关村国家自主创新示范区”扩围后的核心区之一。2017年4月，未来科技城正式更名为未来科学城。

一字之差的背后，意味着未来科学城覆盖的范围对本区域产生的影响是非常大的。它彰显的是宏伟的蓝图带着未来已来的气势，戳动着购房者、投资客的钱袋子。

在这样的趋势下，被迅速炒得火热的未来科学城，新盘迭出，价格也从最初的3万+一路飙升到6万+。即使是在限购的情况下，这些楼盘的热度依旧不减。其中，不乏未来金茂府、融尚未来、国瑞熙墅、华润未来城市等。

今天，北哥要和大家聊聊华润未来城市。

据北哥了解，未来科学城附近的楼盘在上个月的销售评比中，华润未来城市妥妥的稳居第一宝座。

究其最主要的原因，北哥认为多半因为大家购买的是“未来”。

没错，和未来科学城相呼应，华润的项目叫未来城市。既然科学城可以未来，那么华润也要跟着未来。这“未来”，一方面是未来的“硅谷”，另一方面是未来的“升值”。

自“未来科技城”更名为“未来科学城”后，定位也由央企人才创新创业基地向全国科创中心主平台转变，吸纳众多央企驻足，共享协同创新资源，打造世界一流的科技中心，树立起创建中国“硅谷”的蓝图。

不得不说，未来科学城的“硅谷”蓝图，这个饼画的的确够大！

但是，不管这张饼画的有多大，对于一个集住宅，商业和写字楼于一体的多元化复合型混搭社区来说，华润未来城市显然是没有“未来”，没有“升值”，没有“钱”途的。

首先，我们先来一起了解华润未来城市这个项目。

华润未来城市地处未来科学城板块，是由华润置地和北京未来科学城发展集团联合打造。项目总建面约70万平米，住宅部分占地面积13.4万平，建筑面积46.8万平米，绿化率高达30%，容积率3.5，户型分为95-205平米不等。单价6.8万/平米，目前只有118和131户型在售。

总体来看，华润项目算是未来科学城在售的最大的带较多住宅的综合体项目。

从交通配套来看，虽然规划了地铁17号线和 13 号线 A 段，但这两条线路都要到2022年底试运营。如果是自驾，可以走北五环、机场高速、立汤路等，15 分钟到达望京西；通过京承高速，25 分钟直抵三环太阳宫桥等。可以看出，交通的不便利性，对于没车一族来说是极不友好的。

从商业配套来看，华润未来城市自身拥有 2 万平米的国际主题商街，主要集餐饮、娱乐、休闲等于一体，分为智慧生活街区和美食体验街区。开车10—15分钟，即可到达龙德广场、翠微百货等商场。向东开车15分钟，可达中粮祥云小镇、顺义奥特莱斯。 前提是有车。

从教育配套来看，未来科学城内将规划建设6所北师大公立学校，1所十一学校，1所国际学校，北师大幼儿园、 北师大实验小学、亚太实验学校，构建了从幼儿园到高中的一站式优质教育体系。

从医疗配套来看，项目距离北京清华长庚医院、友谊医院顺义分院等医院，在不堵车的情况下，开车至少要四十分钟。

户型分析

未来城市项目作为智慧产城综合体，国际化现代建筑风格，是未来科学城内新建商品房的代表。项目主打155平四居两厅两卫、167平四居两厅两卫、205平四居两厅三卫这三种户型。

155平米户型图

167平米户型图

205平米户型图

整体来看，华润未来城市这三个主打户型，整体格局都是南北通透。卧室在两边，中间是客厅和餐厅，格局整体感观非常舒适。只是，这三个户型的厨房都特别大，呈一字型的布局，显得特别长，有点浪费面积。

为什么说华润未来城市没有“未来”，没有“升值”，没有“钱”途？

北哥认为原因在于以下几点：

1、从项目自身来说，华润未来城市是一个商住混合的小区，居住品质够不上改善，未来的居住氛围也会很差劲。进而影响人们的生活，必然也会影响其升值空间。有印象的朋友，一定记得北哥在上篇文章说到过老潘的建外soho，它如今的下场就是活生生的例证。

2、容积率高达3.5，这小区得有多拥挤。出门散个步，看到的都是密密麻麻的房子，人的心情都会变得莫名不好。北哥曾不止一次的说过，容积率越高，产品类型越多的小区，奇葩户型也会越多，更别谈居住舒适度了。

3、目前，华润未来城市的售价虽然远远高于南五环外的亦庄，但区域内的生活配套和产业成熟度、人气等，远不如亦庄。它的价格能卖到那么高，凭借的还是城北的溢价。

因为北京人一向以城北为上风上水之地，加上高科技人才也在城北。但跟未来科学城西侧的永丰中关村产业基地相比，华润又似乎降了一个等级。毕竟永丰基地属于海淀，大型IT互联网企业云集。

4、未来科学城主要是国企研究总部所在地，活力不足，人气也不足。因为新能源、新材料以及核心技术并不在国企手上，所以对相关产业链的吸引也不足。虽然有保利的未来大都汇，但商业氛围短期也难以起来。

5、北哥记得未来科技城最初的规划是在2009年，如今9年时间已然过去，北哥还没见到成型的现状。而华润未来城市所在的楼盘区域，没有人气，配套设施不完善。虽然未来科学城内外已经新建了35条道路，但是目前城内车辆和人烟相对比较稀少。

总体来看，未来科学城的建设要在2020年以后才能初见成效。想要真正的发展成熟，最少还需要10年时间。然而这其中又存在着太多的政策风险。

那么，当下买房，到底应该怎么买？

其实，要北哥说，买房针对的是实实在在的当下，而不是虚无缥缈的未来。如果一个房子，周围已经有了成熟的地段和配套，那这就是值得你买的房子。

但像华润未来城市的房子，显然就是最不应该买的房子。如果不幸你已经买了，那关于未来科学城的成熟配套，你就要做好等很久的准备。