《土地管理法》大修：宅基地、集体经营性建设用地值钱了！

导读：8月26日，新华社受权发布了全国人民代表大会常务委员会关于修改《土地管理法》、《城市房地产管理法》的决定。备受广大农民朋友关注的《土地管理法》修改工作，终于尘埃落定。新版《土地管理法》，明确了征地情形、完善了征地程序、确定了征地补偿标准，也围绕集体经营性建设用地入市、宅基地自愿有偿退出等农村土地制度改革热点作出新规定。法律修改、管理制度变更，将充分激活土地潜能。靠地创收，也将从一个美好的愿望变为现实。

【扫清入市障碍，试点将变为常态】

2015年2月，全国人大授权国务院在33个试点县市区暂时调整实施有关法律规定，推进农村“三块地”制度改革。即农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。

几年来，试点地区结合当地情况，探索出一些切实可行的入市流转方式，总结出许多有益经验。试点地区的农民朋友已经因此获利，吃到了改革的“螃蟹”。

安徽省金寨县全军乡熊家河村集体经营性建设用地入市土地于2017年7月13日在金寨县公共资源交易中心成功交易，一期出让面积19.55亩，土地用途为商业，由金寨县西楼生态旅游有限公司以总价392万元竞得，成交单价为20.05万元。

该公司以入市土地建设兰花庄园项目为基础，流转何家湾、熊家河两村460亩土地用于现代农业经营，建成110亩蔬菜大棚，种植适销对路果蔬，产品成功打入合肥周谷堆农贸市场，同时带动周边80名剩余劳动力就业，20户贫困户户均就业增收5000元，何家湾、熊家河两村集体经济年增收3万余元。

北京市大兴区瀛海镇则采用“镇级统筹、集中入市”模式，推出三宗集体建设用地共约20万平方米，全部用于共有产权房建设。由于省去了土地征收环节，三宗地块的起始楼面地价明显低于周边国有土地，开发商在同等销售价格外有了更大利润空间，有助于吸引更多开发商加入共有产权住房的开发建设。

农村集体经济组织和村民将作为项目申报主体，在与社会资本联营的公司中占不低于51%的股权，以确保村集体和村民分享城市红利。

此次修法，取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。集体经营性建设用地入市，即将由试点变为常态，让更多农民朋友收获土地制度改革的红利。

新版《土地管理法》第六十三条规定：“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”

当然，法律规定在允许集体经营性建设用地入市的同时，也设置了一些限定条件。并非所有农村土地都能入市交易，广大农民朋友应当对此有所了解。

第一，入市土地必须符合土地利用总体规划和城乡规划，确定为工矿仓储、商服等经营性用途。

第二，入市土地要经过依法登记确权。

第三，入市土地应当由各级人民政府在土地利用年度计划中作出安排。

另外，获得集体经营性建设用地使用权的社会资本等土地权利人，也应当严格按原有规划使用土地。

【下放宅基地审批权，允许自愿有偿退出】

宅基地是一种福利保障性质的土地，农村村民可以无偿占有、使用本集体所有的土地。在宅基地管理方面，新法也作出了制度创新。下放宅基地审批权限，在坚持“一户一宅”原则的基础上，推动农村村民实现“户有所居”。

由乡（镇）人民政府审核批准宅基地，也将促进宅基地确权登记发证工作继续推进，解决宅基地面积超占、“一户多宅”等历史遗留问题。

新版《土地管理法》规定：

“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。”

“人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。”

“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”

农村“三块地”制度改革启动以来，试点地区也在逐步探索建立宅基地自愿有偿退出机制。农业农村部在《对十三届全国人大二次会议第8424号建议的答复》中透露，截至2018年底，试点地区共腾退出零星、闲置的宅基地约14万户、8.4万亩。

经过此次修改，《土地管理法》明确了允许农村村民依法自愿有偿退出宅基地，将带给已经进城落户、在城市生活趋于稳定的农户更多选择空间。

【鼓励盘活利用闲置宅基地，预留探索空间】

前文提到，新版《土地管理法》规定：“鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”

除此原则性规定，它并未像集体经营性建设用地入市那样，明确入市条件、入市程序以及各方的权利义务，可操作性仍有待增强。盘活利用闲置宅基地的好方法、好路子，也许仍然需要广大农民朋友在改革实践中自行探索。

不过，可以确定的是，进城落户村民自愿有偿退出宅基地，可以作为农村土地集约利用的重要抓手。它与盘活利用闲置宅基地、集体经营性建设用地入市有着密切联系。

城镇化进程中，农村人口大量进城导致宅基地和房屋空置，甚至出现了“空心村”现象。这些闲置的宅基地和房屋若被有效盘活利用，将是一笔不小的财富。

县级政府可以通过村土地利用规划，调整优化村庄用地布局，有效利用农村零星分散的存量建设用地；预留部分规划建设用地指标用于单独选址的农业设施和休闲旅游设施等建设。

农村集体经济组织可以将收回的零散闲置宅基地、长期闲置废弃的集体建设用地集约利用起来，转变为集体经营性建设用地入市以实现创收。农民朋友也可以将宅基地上房屋出租给他人从事民俗旅游、文化创意、养老照护等产业经营，实现农民与社会资本的双赢。

有些情况下，只有腾出土地才能让土地发挥作用、带来更多价值。对于已经进城落户的农民朋友来说，关键时刻要敢想敢干、勇于尝试。结合自身情况、积极参与宅基地自愿有偿退出，才能享受更多改革红利。

最后，在明律师要告诉广大农民朋友，此次《土地管理法》修改，突破了原有的土地管理制度，做出多项重大制度创新。这些新规定，为农村土地制度改革的继续推进提供了坚实地法律保障。在之前的改革试点中，33个试点地区已经形成了可复制、可推广的经验，已经有农民朋友收获了土地改革带来的“第一桶金”。试点变为常态后，集体经营性建设用地入市、盘活利用闲置宅基地，无疑将充分激活土地潜能，也将充分激发农民、农村集体经济组织、社会资本参与改革的积极性。农民靠地创收，将不再只是一个美好的愿望。（谢天泽/文）