深圳楼市二十年变迁史:从“来了就是深圳人”到“留不下的深圳”

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  深圳特区成立于1980年8月,“来了就是深圳人!”当年这句质朴的口号吸引了大批人才涌入,深圳的包容和开放让更多的人在这里扎下了根,也为深圳带来了巨大的改变。

  从1999年至2019年,20年过去。过去的20年,深圳从翩翩少年成长为年富力强的青壮年。深圳这二十年的发展也是深圳楼市二十年的变迁史。

  1981年,深圳第一个、也是中国内地第一个商品房小区东湖丽苑在深圳开售,每平米2730港元,按当时的汇率,一平米约1000元,现在已经涨到了均价51214元/平米,涨幅5120%!

  所以,在过去的10年、20年里,在深圳买不买房,对一个人和家庭的命运,真的是有天壤之别的!那么现在我们一起来回顾一下深圳20年的房价走势。

  一、二十年房价走势

  

  粗略地算了一下:51187÷5004≈10.23。短短20年,深圳房价涨幅竟超过1023%!

  1998年,取消福利分房,深圳房地产从此走上市场化轨道。1999年,一个世纪将要结束了,此时深圳房价均价约为5004元/㎡。

  2003年,均价5680元/平米,“非典”之下,戴口罩看楼,调控政策首现。同年4月,深圳宝安和龙岗取消购房入户。

  2004年,均价5980元/平米,深圳地铁时代来临,置业西移,被称为“关外地产年”。香蜜湖地块“9万3(平方米)”以9.5亿元的价格拍出,深圳首次出现楼面地价超出平均楼价。一年后“香蜜湖1号”以每平米7万元起的价格开盘,32套底价至少在3000万元以上的别墅不到10分钟全部卖完。

  2005年,均价7040元/平米,政府首次出台房地产调控政策:“国八条”,首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台;9月银监会2 12号文件收紧房地产信托。

  2006年,均价9230元/平米,70/90政策出台,“国六条”出台,重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,也即“70/90政策”。

  2007年,均价13370元/平米,当年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的“9?27房贷新政”。政策出台后,深圳楼市“集体坐过山车”,在疯狂中倒下。2008年全年房价明显下跌,当年深圳新房成交量全年“垫底”,低迷一直持续到当年12月。

  2008年,均价12794元/平米 ,中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌,“五一”黄金周期间,深圳新房成交均价2008年来首次连续三天跌破万元/平方米。。因此下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑:对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

  2009年,楼市复苏,9月,深圳正式进入到房价“2万时代”。从此以后,深圳房价开始了一路飞奔。

  2010年,均价20297元/平米。1月10日国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,3月后房价飙升。

  2011年,均价19469元/平米 ,“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。楼市始终低迷,加上二手房“评估价”过户政策。一二手房价格倒挂,新盘出现降价潮,成交量暴跌。同年十月深圳在重点城市中成交量同比跌幅最大,达65.03%。

  2012年,均价18729元/平米,多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。

  2013年,均价21626元/平米,2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继20 11年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。开发商下半年不得不以价换量,房价缓慢增长。

  2014年,均价23973元/平米,“9?30”房贷新政,11月降息。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰,房价缓涨。

  2015年,半年之内,央行三次降息,五年以上商业贷款基准利率降至5.65%,住房公积金贷款利率降至3.75%,双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。这半年的七次关于房地产的调控政策出台,可见其救市心切。

  2016年,年初:降准、降息、降税、降首付、去库存;下半年:限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆;接踵而来的调控政策升级更是让人应接不暇,房价暴涨让人瞠目结舌,深圳房价重启疯涨模式 9月单日成交均价近八万。

  2017年,全国发布了246条楼市调控政策,银行多次调高房贷利率。听到最多的词就是“房住不炒”。深圳在2017年新房成交量仅2.58万套,创下本世纪历史最低水平。

  2018年,全国各种房地产调控政策在450次左右,刷新历史调控记录,是房地产调控政策最密集的年份。房价依然下滑。

  2019年,告别了去年底楼市的冷清,今年,深圳楼市成交上升,走出一波“小阳春”行情。数据显示,深圳全市住宅成交量已连续5周环比上升。

  二、近一年的楼市现象

  2018年,对深圳楼市来说,上半年三价合一、二次房改市场短期调整,但很快回升;下半年731新政调控严厉,整体上楼市还是围绕着“稳房价”的政策在推动。总体来说,2018年深圳房地产市场一方面受到宏观经济下滑的影响,另一方面是直接受到“731”新政的影响,全年楼市呈现出“低往高走,再继续往下走”的波动趋势:

  上半年,新房市场成交情况还是比较良好的。经过2016年的“10.4”新政以及2017年的过渡消化,2018年楼市开始复苏,2017年积压的购房需求得以释放。

  但下半年“731”新政实施之后,8-10月的楼市都非常低迷。但在市场预期转变后,开发商比二手房业主更快做出反应,而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性,新房住宅的关注度仍远高于二手房,11月份起成交又开始复苏。

  

  (图源:深圳中原研究中心)

  截止12月底,深圳全市新房住宅存量为346.5万平,如果按照去年平均成交量来计算,去化周期为14.22个月,新房供应依然非常有限。

  2019年,资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等,对于楼市而言,均是利好因素,房地产行业的“回暖”也得益于此。自2019年3月份以来,深圳楼市逐渐向好,房价稳定,新房成交量步步攀升。进入5月,新房住宅成交再次迎来突破,成交4605套新房住宅,环比激增七成,上一次新房成交量在4000套以上是在2016年的10月,成交量为4276套。

  市场表现方面,楼市成交以中低端产品为主,高端产品源于稀缺性和供给量少,备受市场高度关注。

  

  虽然成交量节节攀升,但整体价格是趋于平稳,这归结于国家政策方面的为调控:据中原地产研究中心统计数据显示,5月份全国房地产行业调控高达41次,4月份更是高达60次,3月份仅发布房地产调控政策15次, 2月份21次,1月份68次。 今年前5个月房地产发布调控政策共约205次,与2018年同期的159次相比上涨接近30%。有专家指出,最近两个月房地产调控超过百次,从历史看,密度处于最高阶段。

  这些楼市调控政策中既有中央对“房住不炒”等调控政策的再次强调;也有相关部委释放出加强监管的明确信号;地方政府更是充分诠释“一城一策”,针对各自市场情况,出台了多个具体落地举措。

  2019年的楼市政策看似变化多样,实则围绕市场而行,标尺只有一个,即保持楼市稳定。“因城施策”“一城一策”正在体现出其真正蕴含的意义——防止大起大落,促进房地产行业平稳、健康发展。

  三、未来房地产市场的发展趋势

  房价和城市的发展是相吻合的,从近二十年的房价走势图可以看出,深圳房价的发展与深圳经济文化等各方面的发展是密切相关的,而各方面的发展又离不开人才的引进。

  深圳在人口吸引力远远超过北京、上海。都说21世纪最贵的是人才,人口多则城市兴,人口绝则城市衰,城市衰则房价降,所以人口与房价息息相关。

  

  根据官方统计显示,2018年深圳管理人口2000万,要知道在二十年前深圳人口才114.6万,这二十年,深圳从一个只有100多万人口的小城市,一跃成为拥有2000万人口的国际化大都市,而房价也在随之变化。

  

  另外会导致深圳房价上涨的原因在于居住用地供应较少,住房供应长期紧张,应深圳建成区面积已接近行政辖区总面积的50%,新增建设用地逼近于零,未来土地供应非常紧张,进而导致楼市供求关系长期紧张。再加之粤港澳大湾区所带来的利好等因素,未来房地产市场需求必然会增加,房价必然会增长。

  但根据近半年的政府调控密度来看,稳房价一直是政策调控的目标,相关部门在调控手段及调控措施上也非常灵活多变,当市场比较低迷时政策会有所松动,出现过热势头时则有及时相应政策抑制。

  所以未来深圳房价长期处于稳定状态,大涨大跌的可能性不大,另外在人口红利与政策红利的刺激下,随着大湾区众多政策及项目的落地,深圳整体经济若无意外将长期向好,或带动房地产市场的长期繁荣。

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