中报直击 临近十强大门,世茂喊话同级房企:“我们要超车”

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世茂房地产业绩会现场。图片来源:世茂房地产

  上午结束30周年宣传影片的拍摄后,世茂房地产董事局副主席兼执行董事许世坛换了身衣服出席中期业绩会,他特意选了一件粉色衬衫搭配一条粉色领带,他似乎在用这种洋溢着青春气息的配色向外界传递他的喜悦。

  表现不错的中期成绩单是许世坛心情愉悦的原因。今年上半年,世茂签约额达1003.4亿元,同比大幅上涨38.7%,已完成全年2100亿元签约目标的47.8%;营业额同比增幅亦达到32.9%,为565.6亿元。

  在房企增速普遍放缓的环境中,超过30%的业绩增幅超过很多大牌房企。“我们要进步,要超过同等级的企业。”握着这份成绩单,许世坛兴奋地向外表达想要“超车”的想法,他坦言,此前有几年世茂的速度较慢,拖了“后腿”,但现在世茂希望比规模相近的企业跑得更快一些。

  回款50%用于投资是“死限”

  眼下的世茂与几年前相比已经改头换面,谈及发展迟缓的那几年,许世坛毫不避讳,“确实在经过2012、2013年50%的增长后,我们连续两三年处于发展停滞的状态,那时我们从18名进入到第8名,变得有点麻木。那个时候,我们可能在团队上的准备是不够的。但现在团队的建设,我很满意。”

  他说,现在团队积极性有了大幅提升,世茂因此发生了改变。这一点从世茂上半年的拿地动作中得到体现,半年前,许世坛就向外界透露今年会是房地产行业并购的好时机。“现在拍地越来越难,合作或者收购是今年拿地的一个很好补充,收购相对比较可控。”

  话音落下,世茂旋即开启土储“收割战”,泰禾、万通、粤泰、明发等房企甩卖资产的背后,都能看到世茂的身影。现场有媒体将世茂称为新晋“并购王”,虽然许世坛没有接下这个头衔,但也自豪的向媒体表示,“我们很多收购是不需要公告的,实际还不止你们看到的这么多。”

  半年报披露,今年上半年,世茂共计获得土地60宗,总价约788亿元,权益前货值约2500亿元。在这其中,通过收并购而来的项目占比达到七成。“今年大家都缺钱,给了我们很多合作的机会,而且很多都在一二线城市,包括对大湾区的布局也在深化,我觉得这些都是跟以前不一样的地方。”

  毫无疑问,收并购已经成为世茂寻求扩张的一条捷径,在其看来,许多并购而来的项目原本就已开发,买进后能在短时间内推出市场。但面对高速扩张有可能带来的种种风险,许世坛也坦言,控制还是最重要的,世茂会严格按回款50%用于投资的标准去执行,这是一个“死限”。

  “前几年有些房企卖500亿的房子也买500亿的地,这是很危险的做法。所以,我们的投资比例要严格控制在50%以下,甚至再低一点,到40%,这是一个很安全的水平。”

  下半年,世茂准备延续积极的拿地节奏,且其认为下半年的机会比上半年更多。据许世坛介绍,按照全年2500亿销售额和2000亿回款的预期计算,2019年世茂全年拿地预算在1000亿左右。上半年,世茂的拿地预算已经花掉了70%,下半年仅剩30%的额度。

  不过,近几年合作项目和收并购项目占比的增长让世茂的权益比出现下滑。据悉,上半年世茂的销售权益比由去年年底的70%左右下滑至65%的水平,许世坛预计,到年底,权益比将进一步下滑至60%。

  “这两三年我们的权益比会有所下降,但是应该都会维持在60%以上。权益比不能太低,也不能太高,在现在这个市场环境里,70%、80%的权益比风险太大了。”

  “追求高利润是很难的”

  销售之外,世茂上半年的盈利表现引起外界的关注。截至6月底,世茂的毛利和净利润都录得两位数的增长,其中毛利额同比提升28.9%至170.2亿元,毛利率保持在30%以上;核心利润同比上升23.8%至75.8亿元;股东应占核心利润53.1亿元,同比上升20.6%。

  看到大幅增长的数据,媒体及投资者纷纷发问,这样的增幅在未来能否继续?对此,许世坛给出了否定的答案。“我觉得在中国很难追求特别高的利润,也不太适合追求特别的高的利润,因为就算看上去利润很高了,最后也都会被打碎。像现在这样30%以上就挺好。”

  在他看来,国家调控下,整个行业趋于稳定,不论是房价还是房企的盈利空间,都会维持在一定的安全区间内,企业不要想着赚太多的钱,既不安全,也实现不了。他预计,今明两年,世茂的核心利润能实现25%左右的增速。

  “今年我们销售增长这么快,应该能够实现核心利润增长25%。如果今年下半年和明年上半年跟现在一样,哪怕再稍微差一点点,估计也可以有20%-25%的增长,这还是有信心的。但是2021年的情况还要看情况,现在还看不到那么远。”

  与此同时,许世坛还表示,现在行业不确定性在加大,国家融资的环境相对恶劣,出于财务安全的考虑,接下来在拿地时,世茂也会提高利润要求。具体而言,此前拿地和收购要求项目有10到12个点的税后利润,毛利接近30%,那么,下半年可能会要求毛利润率30%以上,净利润率12-15个点。

  值得注意的是,今年上半年,世茂与十强的距离越来越近,与第10名龙湖之间的差距缩小到53亿。眼见着重回前十的愿望很大概率能在今年实现,许世坛却说“没考虑那么多”。不过,脸上却显露出难以掩饰的兴奋。

  他坚定地说,世茂要超过同等级的房企,“今年可能行业前20强的增速只有20%左右,我们已经接近40%了,相信全年应该比40%再多一点。如果别人增长20%,我们达到40%、45%甚至更高,那我们的排名应该进步才对。”

  许世坛继而透露,今年销售额超过2500亿就有机会进入前十,而明年,世茂极有可能会完成3000亿的业绩。据悉,世茂明年的货值在5000亿元以上,实现60%的去化率能实现3000亿元的目标,“2020年实现3000亿的销售业绩应该问题不大”。

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