公租房欠租不退 法院强制腾退追租金

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  理应不断流转以保障更多人需求的公租房却出现了一些“老赖”拖欠租金无故占房,不仅给公租房管理带来很大困难,也侵害了其他轮候者的权益。近日,无故拖延支付租金长达3年半的吴某就被徐汇区法院强制腾退,其本人不仅需要支付拖欠租金,还要面临着法院的处罚。

  

  图片来源:东方IC

  上海地产集团下属上海地产住房保障有限公司在本市已建成并运营多个市筹公租房项目,其中位于徐汇区上海南站附近的市筹公租房馨逸公寓拥有2222套住房,由于价格较低、地理位置优越、交通便利、配套齐全,2013年11月一经推出即被全部租出。

  吴某是馨逸公寓首批申请者,通过审核后他承租一套61平的二居室,租金为2850元。吴某与馨逸公寓的运营方上海地产馨逸置业有限公司签署了两年的租赁合同,合同期限自2013年11月13日起至2015年11月12日止。同时约定,如合同到期后吴某拒不腾退房屋的,则需要按照150元每日支付违约金。由于同期上海房屋租赁市场租金大幅上扬,馨逸公寓也按照规定上浮部分租金。2015年合同期满后租金上涨,吴某不愿按照新租金签订续租合同,也不搬离该处房屋,仍然继续居住。馨逸公司多次向吴某寄送《合同到期不续租通知单》,要求腾退房屋,但吴某一直拒不搬离。馨逸公司无奈向法院提起诉讼,要求吴某搬离,支付房屋占用费用。

  2018年7月徐汇法院开庭审理此案。庭上,吴某承认未续签合同但一直占用房屋,且未支付过租金和房屋使用费,同意搬离房屋,但对于150元每天的房屋占用费用不予认可。徐汇法院之后作出一审判决,判决吴某10日内搬出涉案房屋,并按照150元每日标准向馨逸公司支付房屋占用费。法院判决生效后,吴某仍未搬离。2018年9月,馨逸公司向法院申请强制执行。但吴某迟迟不予履行。法院调查后发现,吴某名下并无资金和房产,只靠打工度日,这让执行一度陷入困境。

  此后的6个月内,执行法官沈怡明多次登门寻找吴某未果。他先后张贴公告一次、发出传票两封,拨打电话发出短信十余次,都没有任何回应。今年4月,法官通过全国社保系统发现吴某新到一家电影院就职,并在电影院附近的亲戚家借宿。

  5月14日,徐汇法院执行局与民警、居委会、徐汇公证处、物业等一起上门,依法强制打开房门进入涉案房屋,对屋内物品清点搬离,并将清场完毕的房屋当场交付申请人。当日下午,法官一行来到吴某工作地点,将其带回涉案房屋予以告诫,告知其今后不得前来滋扰。同时,关于租金的执行部分,吴某希望与申请人协商解决,通过每月工资分期付款,申请人表示同意。考虑到吴某目前的情况和申请人的利益,法院暂未对吴某采取司法拘留等强制措施。

  国家推行公租房政策是对部分社会群体的一种阶段性保障措施,每隔两年相关机构就会对申请者的资质进行审核,对不合符条件的申请者予以清退,轮候者递补,才能形成良性循环。此外,住户还要按时支付租金,租金每年都会根据市场情况进行评估和调整(合同期内不适用调整租金)。但现实中住户以各种理由拒不腾退或拒不支付租金的现象也有存在,管理部门往往要付出大量人力和时间来处理,对公租房正常运转造成了阻碍。仅馨逸公寓,目前还有3起案子尚在执行中。“腾退类案件一直是法院执行中的难点,公租房的清退工作有些难度更大,不仅需要牵扯大量执行人员,案件往往还涉及后续人员的安置问题。”徐汇法院执行局局长曹庆说。

  目前公租房管理中,除了逾期不退,还有两个难点:一是拖欠租金。二是转租转借时有发生,导致人户不一致。按照规定,公租房承租人并不具备转租、转借权利。由于馨逸公寓房屋地段好、配套全、环境优,租金还大幅低于周边老旧小区,申请者众多,出现了一些不符合条件的申请者借用他人名义申请居住,还有一些申请者趁机申请房屋后转租或者转借他人居住的情况。最让馨逸公司担心的事情还在后面,今年是馨逸公寓推出公租房的第6年,目前政策规定承租公租房最长不得超过6年首批入住馨逸公寓的大量住户即将到期。届时,管理方将面临巨大的清退工作压力。

  对于上述日常管理中碰到的问题,馨逸公司也作了探索,如针对拖欠租金问题,试点使用读取身份证开锁的智能门锁,租户必须用自己的身份证才能打开门锁。管理方可以对门锁进行限时,如承租人没有及时续存房租,那么就无法再打开门锁继续使用公租房;针对人户不一致的问题,在小区试点引入人脸和指纹识别门禁、身份证识别门锁等智能化管理手段。通过引入人脸识别等系统“守门”,可以提升公共安全系数,加大对转租转借情况的识别。

  有专家认为,对于公租房除要加强日常管理外,要多运用大数据、云计算、智能识别等新一代信息技术,在公租房的资质审核、租户管理、水电查验、租金缴纳等方面实现智能化管理。从目前信息技术来讲,完全可以通过人脸识别技术和大数据比对方式,对异常租赁行为甄别,从而大大降低人工监管成本,并提高行政监管的精准度。对于参与违规转租公租房的中介机构和网站,也可采取相应的措施,加强规范租赁中介的经纪行为。最后,对于骗租、转租、逾期不退等违反公租房管理规定的个人,还可以将其行为通报给征信系统管理部门,记入相应的征信系统。此外,还可以通过各有关部门系统的联网,将一些不符合入住标准、征信记录差的申请者及时予以排除。

  通讯员 马超 新民晚报记者 袁玮

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