二手房存量刷新,购房者对楼市的信心,持续走低

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  最近,我从很多购房群接收到购房者的反馈,购房者对楼市的信心似乎在走下坡路。

  因为从今年开始,不管是新房还是二手房市场,都已经开始呈现整体供大于求的局面。目前链家二手房挂牌量已经突破10.5万套,新房开盘去化率也在持续下跌,库存开始堆积。

  

  数据:正合研究院

  如果观察近三年成都新房、二手房价格走势。

  二手房价在2018年中旬达到价格的波峰后开始走下坡路,现在已经横盘半年了。

  新房整体数据虽然保持了一个持续增长的曲线,但是从不少楼盘去化中可以发现,新房市场其实也并不是那么乐观。

  01

  多个新盘存在暗地降价销售

  2018年,成都5.15限购前后,有一批楼盘,成功地“消费”了市场的最后一点热度,以近3年中最高的预售价格,找到了接盘者。

  比如双流某百亩大盘,2018年4月-2018年7月,其预售价格在15000元/㎡左右,且需要拼摇号中签率。而到现在,同样的产品,同样的装标,其优惠后的价格已经跌到12000-13000元/㎡左右。

  一年的时间,单价下跌2000-3000元/㎡。

  

   楼盘出现降价,原因也很简单,价格过高,房源滞销。

  我拿它的开盘去化率历史数据来举个例:

  

  数据:正合研究院

  从2018年初三次开盘均实现了100%的去化,在5.15限购出台后,投资需求被限制,去化率数据持续下跌。目前已降价进入顺销阶段。

  这样的楼盘还不止一个,比如郫都区金隅金玉府、龙泉溪山蘭台、以及“网红”版块视高的众多楼盘,由于去化情况较差,相较于开盘价格都有较大幅度的降价。

  02

  大规模降价潮出现,严重打击了市场的预期。

  因为,过去很多真实的市场案例说明了,房价一旦下跌,会加重购房者的观望情绪,越跌越没人买。

  其实,从最近的市场数据来看,大部分楼盘都进入了销售下滑的周期,尤其是那些2017-2018年期间高价拿地的房企。

  而成都2017年-2019年,地价基本没有多大起伏,甚至还有下跌的情况。

  加上这部分高价地上市,与二手房没有很明显的“剪刀差”。也就是说,这类高价地楼盘上市,对购房者来说看不到很直观的升值预期。

  03

  近期一连串“做空”楼市的新闻,也在打压购房者的信心。

  事件一:央行放话:房贷利率不降!

  近期,央行副行长刘国强公开表态:房贷增量不扩张,房贷利率将不会下降;房住不炒的定位不能偏离;避免把房地产工具化;不把房地产当做刺激经济的手段。

  近期,成都个别银行也开始上调首套房贷款利率,也不排除其它银行有跟进的可能。房价短期看金融,从金融端口下手,只要银行收紧贷款,市场成交就免不了受影响,从而波及成交价格。

  事件二:合肥12家银行停止对二手房贷款。

  

  近日,合肥工商银行传出暂停二手房贷款业务,并得到证实。据统计,合肥目前将近12家银行暂停二手房贷款,各大银行额度收紧、放款时间延长。这些现象都释放出房贷继续收紧这一信号。

  这对新房的影响似乎并不大。但是对于二手房卖家无论是置换还是变现影响都是很大的,找全款客户,压价又是必然。另外,对于高杠杆炒房者的流通周转成本也是不小的打击。

  结语:

  从今年的楼市基调来看,房价维持稳定将会是主旋律。当楼市无利可图的时候,资本会像洪水般快速退去。

  在这种市场环境下,什么需求还是会坚定不移的继续买房呢?

   可以明确的是,当下成都稳定的成交需求无非两种,改善人群及首套刚需。

   对于刚需购房者来说,他们的观望周期不会太长,因为迫切地需要购买住房,市场一旦稳定下来,需求还是会集中入市。

   对于改善人群来说,一旦有出现满足他们改善需求的房子出现,还是会稳健地出手。

   而投资需求,几乎只能在零星的一两个低价“神盘”中才能见到了。

   今日话题

  当下市场,你的购房需求,还有那么迫切吗?

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