个人房贷利率新政来了 业内称短时对惠州无影响?

贷款利率并轨启动后，个人住房贷款利率调整终于明晰。8月25日，央行发布公告称，从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。

最值得关注的是，央行设定了个人房贷利率的最低要求，即首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的基础利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限基础利率加60个基点。央行最新5年期LPR为4.85%，则首套住房贷款利率不低于4.85%，而二套住房贷款利率不低于5.45%(4.85%+0.6%)。

惠州业界观察人士认为，这短期内对惠州市场并无影响，当前惠州首套利率上浮20%-30%，二套上浮25%-35%之间，远高于央行的最低标准，但中长期要看银行的执行标准，预计惠州今后商业贷款银行利率下探空间极小。

新政

央行发布公告称，从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的基础利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限基础利率加60个基点。央行最新5年期LPR为4.85%，则首套住房贷款利率不低于4.85%，而二套住房贷款利率不低于5.45%(4.85%+0.6%)。

　　政策

　　10月8日起执行新利率标准 　首套房贷利率不低于4.85%，二套房贷利率不低于5.45%

央行发布的公告称，此举旨在贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

LPR利率，是贷款基础利率Loan Prime Rate，是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减。

这一标准很多分析师解读为贷款利率市场化开始，今后贷款基准利率将逐步淡出，取而代之的是贷款的市场报价利率即LPR。新的LPR报价方式在8月20日起正式施行，20日起各银行在新发放的贷款中主要参考LPR定价，并在浮动利率贷款合同中采用LPR作为定价基准。8月20日，贷款基础利率5年期以上为4.85%，比此前执行的4.9%有所降低。

中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率。根据央行公告，10月8日起新发放的个人住房贷款，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率形成。

以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%，首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点；二套房贷加60个基点后为5.45%(4.85%+0.6%)，约为基础利率上浮11%，在部分业界看来，这是全国统一的最低要求。

公积金并不在此次新的信贷执行标准的范畴之内，依然执行和此前一样的5年期以上3.25%的利率。

　　解读

　　二套和首套的利率可能每月不一样　个人住房贷款利率定价周期可由双方协商约定

根据相关资料，改革后的LPR(贷款基础利率)由包括全国性银行、城商行、农商行、外资银行和民营银行中具有代表性的18家报价行报价，去掉最低和最高两个极值后，取算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。

根据央行8月17日的公告，新的LPR由各报价行于每月20日(遇节假日顺延)9时前，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布。

最新一期的LPR由央行在8月20日公布，1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

公告明确个人住房贷款利率定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。比如说，5年期以上贷款，购房者第一年的利率为4.85%，如果只签订合同一年后，第二年若相应期限的LPR上调80个基点，则购房者第二年的利率也要按照最新的上调为5.65%。但如果签订了长期合同，那这个利率则是按照签订合同的利率来计算。

惠州一位银行的营业经理称，这对于购房者来说，可能是好事，因为新的参考标准基础贷款利率每个月都会变化，“但预计变化的幅度会很小，购房者在和银行签订合同时，应该做好评估。预计部分购房者还是会以一年的期限来签订，但现在还没有接到具体的操作细则。”

惠州资深地产人士胡光宇称，虽然名义上，房贷利率是和市场接轨，但是央行只规定了首套房贷和二套房贷执行的最低利率标准。每笔贷款的具体加点指数，由贷款银行按照全国和当期住房信贷协商，“因城施策”只给出了加点利率上浮的下限，没有给出上限，依然是具体的银行按照具体的情况说了算。在惠州这种房贷利率一直高企的城市，二套房贷的利率继续高企的可能性很大。

　　市场

　　惠州目前首套利率上浮20%-30% 二套上浮25%-35%　都高于央行最低标准，利率政策短期内影响不大

业内观察人士认为，央行宣布从10月8日开始执行的新政策，对惠州市场短期影响不大。原因在于央行的“因城施策”只规定了利率加点下限，没有给出上限，而惠州现在的利率执行标准已经不低，新标准执行后，不可能大幅度降低，部分银行由于年底的额度问题，加点还会极高。

记者结合惠州世联行旗下的统计数据显示，惠州10家银行的最新数据显示，截至8月中旬，首套房房贷利率上浮稳定在20%-30%之间。大部分银行购买理财产品后，首套房贷利率都能上浮20%，农行、邮政银行、广发银行、交通银行、光大银行购买理财产品上浮20%。

10家银行的二套房贷利率介于25%-35%之间，农业银行、民生银行、交通银行、广发银行原本上浮35%，购买理财产品后上浮25%，兴业银行的上浮区间介于25%-40%之间，也是看客户资质，平安银行、光大银行二套上浮都处于25%-35%之间，华润银行直接上浮35%。

一位银行信贷部门负责人表示，现在尚未拿到新的执行标准，但是预计银行的自主权会加大，“对于优质客户的利率加点和普通客户的加点可能会拉得更开，以前购买理财产品、保险有优惠的可能也继续，但是要求更严格，因为年底也是银行额度比较紧张的时候。”

粤东世联行总经理周玉仁对此称，利率市场化可能给了银行更大的空间，执行后，惠州利率的浮动空间可能更大。

来源：南方都市报

记者：蒋奇政

图片来源网络，侵删