观点直击 许世坛:世房增速要超过行业平均水平(实录)

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  观点地产网 许世坛今天意气风发。

  8月27日,世茂房地产公布2019年中期业绩并在香港举行发布会,副主席兼总裁许世坛、执行董事汤沸、助理总裁兼营销管理中心负责人邵亮、首席财务官丘钧山出席现场。

  自从年初正式担任总裁职位后,世房的业绩会几乎都由许世坛独当一面,主席许荣茂更多时候退居幕后。

  事实上,如今世房也处处透露出许世坛的风格——不断做大规模,保持高速增长。

  中期业绩报告显示,2019年上半年,世茂房地产签约额为1003.4亿元,同比上升38.7%,完成全年销售目标约47.8%,签约面积由2018年同期的451万平方米增加至556万平方米,同比上升23.3%。

  期内,世茂房地产营业额上升32.9%至565.64亿元,其中有94%约572.4亿是房地产开发的收入,33.2亿是非房地产开发的收入,包括商业、酒店和物业管理的收入。

  上半年,世茂房地产毛利上升28.9%至170.20亿元,毛利率维持在30.1%。核心业务净利润上升23.8%至约75.76亿元,股东应占核心业务净利润上升20.6%至53.09亿元,股东应占核心业务净利润率为13.7%。

  在整个行业都趋于放缓的当下,世茂房地产的增速的确令行业侧目,而喊出重回前十的口号后,也令外界更多将注意力投向这家曾经低调的老牌房企。

  业绩会现场,许世坛一直面带微笑,颇有耐心地回应传媒关于并购、规模排名和融资等各种问题,并不时冒出几句金句。

  尽管政策环境没有放松迹象,但对于下半年及未来,许世坛依旧信心满满。显然,高速增长的业绩是最好的兴奋剂。

  全年新增货值4000亿

  如果给上半年的世茂房地产贴上新标签,“并购”或许是最合适的一个。不过,许世坛更倾向用“合作”这个中性的词。

  数据显示,2019年上半年,世茂房地产新增土地储备共60块,新增权益土地建筑面积1412万平方米,权益前土地价值788亿,货值约2500亿,平均成本为5581元/平方米。

  其中,一线、二线和强三四线的占比超过80%,收并购土地面积约900万平方米,货值约1800亿,占总货值约72%。

  据许世坛现场透露,截至目前,新增土地货值肯定是超过3000亿以上,全年应该会在4000亿以上,其中有2/3在一二线城市,有接近70%是通过并购。

  “新并购土地也是利用比较便宜的成本去补充土地储备,预测这2500亿大概会有1/3可以作为今年的可售资源,也就是约800亿。”许世坛补充道。

  数据显示,截至上半年,世茂房地产土地储备有6407万平方米,共超过10500亿的货值。其中,长三角货值2850亿,大湾区2600亿,福建2600亿,华北区1730亿,其他地区是1120亿,土地平均成本为5446元/平方米。

  对于买地投入,许世坛表示,世茂会用回款的50%,而上半年已经消耗了总预算的70%,因此下半年会相对谨慎一些。

  半年报显示,上半年,世茂房地产销售回款约813亿元,销售回款率81%。

  “因为整个金融也在收缩,市场不确定性也在增大,所以并购多少金额主要看卖多少、回款多少去决定,否则风险很大。”

  据许世坛透露,事实上除了已经公告的并购项目,还有很多是市场看不到的,甚至不乏比泰禾更大的资产。对于并购的利润表现,许世坛称,现在并购项目利润要求严格一点,可能会要求12到15个点。

  可售货值方面,数据显示,下半年世茂房地产可售资源超过3000亿,由此推算,实现全年2100亿销售目标将是大概率事件。

  不过,许世坛的信心显然更充足一些。

  他指出,今年上半年行业前20增速只有12%,而世房已经接近40%,相信全年应该比40%再多一点,可能最终达到2300、2400亿。

  “我们长远的规划就是希望比同规模的企业增速快,我们不要拖累市场。前几年我们的增速是有点慢于平均的,这两年我们都贡献了,都超过平均。”许世坛的兴奋溢于言表。

  但从权益来看,由于加大了并购,世茂的销售权益呈下降趋势,现在是65%左右,年底可能会进一步降到60%。

  “但我们觉得这两三年(权益)应该都会在60%或者60%以上,在行业也是属于平均。如果在70%或者80%,我觉得风险太大。”

  至于是否会进入前十,他则略有保留:“还是要看市场最终的情况。”

  融资、香港业务与物业上市

  尽管规模增速加快,但世茂房地产的负债表现依旧维持在60%以内的水平。

  数据显示,回顾期内,世茂房地产总有息负债为1154.7亿,较去年年底增加5.8%。其中,长期负债834.1亿,占比72%。短期借款320.6亿,占比28%。净负债比率59.6%,较去年年底提升了0.2个百分点。

  报告期内,世茂房地产的账面现金为522.3亿元,平均融资成本控制在5.6%左右。

  据观点地产新媒体此前报道,上半年,世茂先后发过两笔规模为10亿美元的海外债,发行利率分别为6.125%、5.6%,到期时间分别是2024年和2026年。由此,在世茂房地产总借贷中,约有653.9亿(占比57%)是以外币计算。

  尽管是长债换短债的财务调整,但随着外部金融环境的变化,在人民币贬值的影响下,境外融资较多的房地产企业或将面临不小压力。

  对此,许世坛回应称:“世茂在香港有1个比较大型的酒店和2个住宅项目,住宅货值权益前是500多亿,权益后300多亿,我们的外债通过这三个项目有60%都可以抵掉。”

  不过他同时指出,从最近来看,香港不管是酒店还是住宅,下跌的压力还是蛮大的,世茂的酒店可能要到明年三季度开业,住宅最快也是明年四季度开业,相信不稳定因素应该很快就可以得到解决。

  “香港我们长期看好,现在土地市场已经在跌了,还是再等等,如果有特别低的机会,也说不准我们会再加大在香港的投资。”

  值得一提的是,在世茂房地产的营收中,非房地产开发业务的贡献达到6%,包括商业、酒店和物业管理,共贡献约33.28亿元营收,同比上升75.3%。

  此前,许世坛曾提出世茂物业将在2021年上市,酒店也会计划在三年上市。

  对于上市的时间安排,许世坛表示,这样安排主要是为了有一个更好估值,并非有上市阻碍。

  “这几年酒店、物业一直是高速增长,今年酒店可能会有20多亿的营业额,明年希望超过30亿,后年希望超过40亿。另外,物业希望在2021年可以有超过3亿平方米的管理面积,产生更多的营收,上市的时候应该估值会好一点。”

  对于其他多元化业务,世茂房地产更多是投资为主,比如投资新风天域、商汤科技及其他文化、教育行业。

  “这些都是不算大的投资,可以更好地嫁接我们的主业,但我们不会花一两百亿造机器人和汽车。”

  以下为世茂房地产控股有限公司2019年中期业绩发布会现场实录:

  现场提问:今年并购金额大概控制在多少?关于下半年的融资计划,会在境内还是境外做融资?关于酒店和物业分拆的情况,目前业务发展是怎么样的?为什么定在2021年进行分拆?

  许世坛:关于并购,上半年我们基本上70%的购地方式都是通过并购,因为今年很多小开发商可能遇到了一些流动性的问题,当然也有一些大一点的开发商可能也遇到各种不同的问题。

  从我来说,应该更加像合作吧,合作共赢,我们打开了一个更大的平台。

  我们基本上会用50%的回款来购地,因为现在一般开发商的回款率在80%左右,回款率的一半,销售金额的40%左右,我觉得这是比较合适的。前几年有些开发商是卖多少钱买多少地,负现金流很大,风险很大,现在可能有一些已经尝到苦果了,可能都在转让一些项目。

  如果说是2500亿的销售,是80%以上的回款就是2000亿,一半拿来买地就是1000亿,我们上半年已经花了70%。内部可能会再高一点,这取决于我们的销售额回款,销售回款目标应该会高一些。

  70%已经在上半年投了,现在已经8月,可能到80%了,所以我们可能还是会要求更加严格。

  以前的收并购,税后利润可能在10到12个点,现在可能会要求12到15个点。因为金融在收缩,市场不确定性在增大。所以,并购多少金额主要看卖多少、回款多少决定,否则风险很大。

  关于融资,我们还是比较前瞻性的,在今年年初就做了一个很大的美元债,7月份又做了10亿美元债,把我们的美元额度已经差不多用完了,所以只能借新还旧,已经提前安排好了。另外,我们还做了一个100亿的银团,7月中旬已经批了。

  今年大的融资基本上已经结束了,当然我们国内还会有,比如说项目的融资、开发贷等传统性的融资还是有的,没有太大压力。

  至于酒店物业为什么要在2021年上市?主要是酒店物业这几年一直是高速增长。比如说,今年可能酒店是20多亿的营业额,明年希望超过30亿,后年希望超过40亿。

  因为我们的毛利应该全行业最高的,应该是第一名,第一名的毛利再加上营业金额足够大,上市的时候应该估值会好一点。主要是估值的问题,否则今年就可以上,不存在什么障碍。

  现场提问:管理层提到国家有出台一些调控的政策,下半年我们将如何发展?关于内地的LPR改革,您觉得对于楼市是有利的吗?

  许世坛:国家对于地产的政策还是会延续“一城一策”,中国有几百个城市,这几百个城市差距太大了。有些城市可能库存很多,实际上是需要政府去鼓励消费的,所以可能在按揭上、限购限价上等很多政策都很松。

  还有一些一线城市,如北京、上海,或者一些特别好的二线城市,如苏州、南京、杭州、珠三角或者京津冀等,房价已经挺高的了,所以一定要调控,这些城市可能在限购限价等方面都会很紧。

  实际上出台这些政策的城市,从我们来看一般都是比较好卖的,一出来就卖完的。

  所以,我想在宏观政策来说应该还是会通过“一城一策”,但中央在这个层面不会推地产的政策了,原则是房子不能炒,所以会收紧银根。

  人民银行等很多机构在说房地产占用了太多的资源,所以会收紧,以前可能太多钱流到地产了,现在希望有些钱流到中小企业、科创类企业。

  我想政策对于世茂这种负债比较低的,又有很多酒店、商业、物业去平衡的,我觉得反而是一个机会,但我们也要谨慎投资。

  整体的利息按揭改革,我们觉得应该是小小的利好,但不会有太大影响。整体还是偏紧的,但是可能按揭还会稍微好一点,开发商的贷款可能就是特别看资质,这个资质不取决于排名第几,更多的还是看负债率、经营情况、资产质量。

  现场提问:现在外债对冲的比例是多高?是不是卖完香港的几个项目之后,就不会再在香港投地?

  许世坛:我们在香港有1个比较大型的酒店和2个住宅项目,住宅货值权益前是500多亿,权益后300多亿,我们的外债通过这三个项目有60%都可以抵掉,因为我们卖楼就是收港币的,收完就还掉外币,就没有风险了。

  从数字上看,57%的债务是外币,是行业外币占比较高的,但其中60%都可以平衡掉,剩下也就20%多的比例,就是行业最低之一。

  我们已经在香港买了这些地了,我们觉得就赶紧卖吧,倒不是再去买地了。从最近来看,不管是酒店还是住宅,香港下跌的压力还是蛮大的。我们的酒店可能要到明年三季度开业,住宅最快也是明年四季度开业,我相信不稳定因素应该很快会过去。

  至于会不会再买地或者是不是不买地了,从而我的外债风险就特别低,也不一定,还是要看香港的土地市场的表现,看到已经在下跌了,但下跌得不是特别多。

  我们还是再等等,如果有特别低的机会,也说不准我们会再加大在香港的投资。就是说香港我们是长期看好,但是短期不会看好。

  现场提问:今年会不会有重回前十的底气?未来在规模上还有没有什么计划?年增长率会保持怎样的增速?上半年,世茂成为了新晋的并购王,未来还会不会继续保持?

  许世坛:我注意到很多媒体在讲世茂房地产心中有一个很大的压力,有一个魔障要去解决,就是今年要重回前十。

  实际上,我们内部倒没有这样的想法,我觉得首先主要还是要看市场。所以你说今年前十会怎么样?我觉得还是要看市场最终的情况。

  比如说全国市场真的可以在15万亿左右,还是不错的,我相信肯定要2500亿以上才有可能是前十,这个数字是动态的,但是我们长远的目标还是要超过行业的平均。

  今年可能行业前20增速只有12%,我们已经接近40%了,我相信全年应该比40%再多一点,因为我们收购了很多项目都是这个季度和下个季度卖的,卖了应该就超过上半年的增速。

  我相信前20也就是20%增速左右吧,如果人家是20%我们是40%甚至45%甚至更高,那我应该进步才对。当然你说进一名、进两名,我们没考虑这么多,反正我们就是要进步,就是要超过同等级的,我们也不跟前50前100比。

  前几年我们的增速是有点慢于平均的,这两年我们都贡献了,都超过平均。

  至于并购王,我们很多收购是不需要公告的,但是我们的收购对象有些可能A股上市或者资产值比较少,所以他们都公告了,所以可能媒体每一两个月就看到很多公告,实际上还有一些是没公告的,还不止你们看到的这么多。

  我们是按回款来看收购,所以我想说,第一、是安全的。第二、并购有一个好处,可能对方已经开发了一半,我们买进去再卖就很快。

  我们都会要求10到12个点的税后利润,毛利可能也会比较接近30%。下半年我们会把这个要求再提得更高一点,因为现在融资也更困难了,市场不确定性也更大了,这样我们又会更安全一点。

  现场提问:3000亿的可售资源里权益占比是多少?销售目标会不会进行上调?

  许世坛:实际上我们前几年的权益比很高,都在80%以上。但这几年因为有很多合作,权益下降了,现在是65%左右,可能到年底更低一点。我们都是收购51%或者50%的,权益比可能会降到60%,但这两三年应该都会在60%或者60%以上,我觉得还可以,在行业也是属于平均。如果在70%或者80%,我觉得风险太大。

  至于销售指标,我倒没有说看着别人调我们再调,我是看到有些企业老是盯着我们,老是比我们多一点点,所以没有这个想法,主要是我们收了很多项目都要三四季度卖,所以三四季度的数量肯定会多很多。

  大概率三季度会做到1700亿以上,当然希望越多越好。为什么不去调?主要是现在对下半年,大家的看法还是需要谨慎。长远我们还是看好地产的,但我觉得下半年还是要谨慎。

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