从现在到年底，房企和购房者，谁更“等不起”？答案只有一个

8月末的楼市，看起来波澜不惊，实则暗流汹涌。

比如，央行最近宣布，自10月8日起，房产按揭贷款利率机制，从过往的“基准利率乘以上下浮比例”，改为“LPR+

加点”，也就是说，按揭利率的“锚”，不再是基准利率，而是LPR。

什么叫LPR？简单点说，是利率的报价机制，每个月都会发布一次，房贷利率目前参照的是5年期LPR（4.85%），至于各地上浮多少，要看不同情况而定。

事实上，对于绝大部分城市来说，如今的房贷利率，不管是参考基准利率还是LPR，都极大的抑制了非理性的投机情绪。

从市场上来看，在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市房贷利率涨幅较大，部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%，而二套房房贷的利率最高至基准上浮25-35%。

众所周知，利率增加的幅度，决定了大部分购房者的月供成本，也是楼市调控的重要风向标。

展望后市，如此“严苛”的环境下，从现在到年底，房企和购房者，谁更“等不起”？、

答案只有一个：开发商。笔者认为，原因有以下两点。

第一，交工的压力与日俱增。

长江证券宏观分析师赵伟此前指出，2019年4季度将是住宅竣工高峰期，可关注11、12月竣工数据变化，分区域来看，东部地区竣工与期房销售的缺口较大；其中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），今年面临较大交付压力。此外，中部地区的湖北、安徽和江西，西部地区的重庆、广西和贵州，也存在一定交付压力。

也就是说，按照期房2-3年竣工的周期来看，2016-2017年买房的这一波人，今年必须要等到交房，否则开发商就会延期，在专家看来，今年四季度的时间节点非常关键，未来只有4个月的时间了。

第二，房企的负债和杠杆太高。

大家都知道，居民杠杆率反映的是购房者负债的压力，近些年的增长不可谓不快，住户部门已经逼近60%的负债率，但是，购房者和房企比起来，可以说是“小巫见大巫”。

数据显示，自2016年4季度至今，预收账款占房企负债比重已经从29.4%攀升到了34.4%，创出了三年以来的新高。

来自购房者们的回款，并没有被开发商们用来加快施工进度，而是把这些钱又投入到了土地市场。长此以往，必然会造成施工面积增速下降，从而推迟交房时间。

有个数据更直观：房企破产家数。

据媒体报道，八月还没过完，今年全国就有274家房地产企业宣告破产清算，相比2018年破产的458家，今年房企破产速度明显加快了。

据统计，近三年破产的房企已经超过1000家，主要集中在三四线城市的中小房企。成立时间短，一般是两到五年，资产规模普遍是五亿到三十亿之间。

注意这两个特点，一是房企破产的速度在加快，二是三四线的中小房企。

反观那些巨无霸们，过的依旧滋润，碧桂园、恒大、万科、融创们，依然享受着行业红利，尽管净利润增速在下降，但是在“大鱼吃小鱼”的时代，体量越大，越容易站稳脚跟。

回到上文的问题，利率环境趋严，楼市调控此时更加密集，房企“等不起”的话，该怎么办？

答案是“降价”。

据上海证券报8月22日报道，从8月下旬至10月8日，恒大全国所有在售项目全部9折（受备案价影响楼盘除外），员工推荐成功认购额外享98折。一次性付款可享92折，商贷及公积金按揭付款有额外的94折优惠。一些尾盘根据去化情况不同，最高可享87折甚至8折优惠。

有前20强房企相关负责人透露，在一些环沪、环京区域和部分三、四线城市，其公司的大部分项目如果购房者能够一次性付款，可以给予总价3-5个点的优惠。

如此大力度、大范围的促销，起了一个挺有意思的名号：“抢收行动”。至于抢收的是谁，相信购房者们心中都有谱。

事实上，在“稳中有降”、“稳地价、稳房价”的预期下，未来两年，也是房企比购房者更“等不起”。

购房者可以继续等，市场回暖也好，变差也罢，所付出的无非是时间成本，房子一直都在那里等着，房价的波动也不会像前几年那么剧烈，可房企不一样，他们等不起，交工、负债都是肩上的压力。

有专家用“两字”指明了未来的趋势。

近日，川财证券宏观分析师陈雳指出，人口数量与城镇化率升高，或使未来十年房地产调控延续，随着时间进一步推移，长三角、珠三角和京津冀这些区域的人口溢出效应，加上逆城市化的发展，会使一些人口分散在区域周边的卫星城市，这些地方的调控压力会很大。

陈雳认为，无论是房地产的融资端，还是人口与城镇化的变迁，都意味着“分化”将是大势所趋，大房企的体量会更庞大，核心城市群人口会继续增多，但是调控也会接踵而至。

“分化”这两个字，是每个购房者和房企都应该认识到的趋势，在未来两年，如果执意于在人口流出的三四线楼市押下重注，无疑会更加“等不起”。