【香港直播(13) | 龙湖集团】四个主航道协同发展,C2C3有望实现正经营现金流

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  亿翰速评

  2019年上半年,龙湖集团销售规模再上新台阶,各区域业绩贡献较为均衡,同时营业收入持续增加,但利润率表现不尽人意,毛利润率和核心净利润率较2018年同期均有所下降。土地储备聚集于二线城市,财务表现保持稳健,净负债率仅53%。一、营业收入稳步增长,但利润率表现不尽人意2019年上半年,龙湖集团实现营业收入385.7亿元,同比增加42.2,毛利润同比增加24.9%至125.8亿元,核心净利润同比增长16%至47亿元,但毛利润率和核心净利润率表现不尽人意,较2018年同期分别下降4.5个百分点和1.6个百分点。二、销售规模再上台阶,区域布局均衡2019年上半年,龙湖集团实现销售金额1056.2亿元,同比增长8.8%,销售面积650.8万平米,同比增长3.5%。另外,截止2019年6月30日,龙湖集团已售未结销售金额为2470亿元,面积1470万平米,为集团未来收入与利润持续稳定增长奠定了基础。各地区销售业绩贡献较为均衡,长三角、西部、环渤海、华中和华南地区销售金额占比分别为33.3%、26.1%、23.4%、10.3%和6.9%。三、现金流充裕,杠杆率维持低位

  截止2019年6月30日,龙湖集团持有货币资金580.7亿元,同比增长37.8%,现金短债比为4.2倍,平均贷款年限5.7年,一年内到期债务为137.6亿元,占总债务的比例为9.8%,财务结构健康。龙湖集团杠杆率维持低位,上半年净负债率仅为53%。

  2019年8月26日,龙湖集团2019中期业绩会在香港举行。

  
概况:

  一、业绩亮点

  2019年上半年实现营业收入386亿元,同比增长42%;毛利润率为32.6%,毛利润同比增长25%;归属母公司的核心净利润47亿元,同比增长26%;净负债率为53%,维持稳定;加权平均融资成本为4.56%,维持稳定;信用评级为投资级;新增项目50个,权益土地储备671万平米;租金收入25.8亿元,同比增长39%;年中派息为36分/股,同比增长20%。

  二、财务回顾1、盈利能力持续提升,为股东持续创造价值

  2019年上半年实现营业收入386亿元,同比增长42%;非发展物业总收入为43亿元,其中商业物业收入为21亿元,长租公寓收入为4亿元,物业管理收入为18亿元,利息覆盖倍数为1.35倍;毛利润为126亿元,同比增长25%,毛利润率为32.6%,较2018年同期降低4.5个百分点;归属于母公司的核心净利润为47亿元,同比增长26%;核心基本EPS为80.4分/股,同比增长26%;DPS为36分/股,同比增长20%。

  2、分部收入和盈利情况

  2019年上半年实现物业发展收入342亿元,同比增长42%,分部毛利润率为29.5%,较2018年同期下降5.3个百分点; 投资物业收入为26亿元,同比增长39%,应用新会计准则后的分部毛利润率为82%,购物中心的毛利润率超过75%; 物业管理及其他收入为18亿元,同比增长48%,分部毛利润率为21.9%。

  3、稳健的财务结构,安全的债务期限

  2019年上半年,龙湖的货币资金总量为580.7亿元,较2018年末增长28%,其中受限制现金为1.3亿元,较2018年末降低26%; 扣除预收账款后的资产负债率为47.5%,较2018年末提高1.5个百分点; 负债总额为1400.5亿元,其中一年以内到期债务、1-3年期、3年以上债务占比分别为10%、39%、51%; 按币种划分,人民币、美元、港币债务的占比分别为79%、7%、14%。 净负债率为53%,较2018年同期下降2个百分点。

  4、信用评级高,融资能力强

  龙湖的信用评级为BBB-(标准普尔)、Baa3(穆迪)、BBB(惠誉)、AAA(大公国际、中诚信证评、新世纪),标准普尔和穆迪展望为正面,其他展望均为稳定。 (大公国际及中诚信证评的评级为对集团境内之主要子公司重庆龙湖企业拓展有限公司做出的评级。 )。 2019年上半年,加权平均融资成本为4.56%,平均债务期限为5.69年,存量债券的到期期限分布为: 2019年到期15亿元,2020年到期未96亿元,2021年到期为188亿元,2022-2028年到期分别为95亿元,21亿元,20亿元,34亿元。

  三、业务回顾

  1、深耕城市群,合约销售稳定增长

  2019年上半年实现合约销售金额1056亿元,同比增长8.8%,合约销售面积650万平米,同比增长3.5%,合约销售均价为16228元/平米; 回款率维持较高水平,超过95%; 营销管理费占合约销售金额的比例为3.2%,维持在合理水平。 合约销售金额按区域划分,长三角、西部、环渤海、华中、华南的销售占比分别为33.3%、26.1%、23.4%、10.3%、6.9%。 2019年上半年销售业绩TOP10城市分别为重庆、杭州、成都、青岛、南京、武汉、北京、长沙、济南、沈阳,销售金额分别为143亿元、106亿元、73亿元、49亿元、48亿元、47亿元、47亿元、46亿元、46亿元、43亿元; 销售金额按城市能级划分,一线城市、核心二线城市、普通二线城市、卫星城市、三线城市的占比分别为9%、52%、29%、9%、1%。

  2、购物中心贡献高回报的稳定收入

  截止2019年6月30日,龙湖集团共运营购物中心29座,总面积296万平米。 按开业时间划分,开业时间10以上的购物中心有4座,总面积为24.2万平米; 5-10年的有7座,总面积为51.9万平米; 3-5年的8座,总面积为93.3万平米; 小于3年的10座,总面积为126.3万平米。 2019年上半年购物中心租金总收入分布为,开业10年以上项目总租金收入为3.5亿元,同比增长4%; 5-10年的为3.48亿元,同比增长14%; 3-5年的为7.1亿元 ,同比增长21%; 3年以内的为7.76亿元。 2019年上半年购物中心总租金收入为22亿元,整体出租率为98%,较2018年同期提升1个百分点; 投资回报率为7.5%,较2018年同期上升0.7个百分点。

  3、提升购物中心运营能力

  2019年上半年,购物中心零售总额为123亿元,同比增长23%; 除超市和零售商店之外的零售额为102亿元,同比增长为27%。

  4、龙湖智慧服务

  龙湖智慧服务目前进入73个城市,服务240万业主,连续10年客户满意度维持在90%以上。

  四、土地储备

  1、2019年上半年新增土地储备50宗,新进入4个城市,新增土地储备总建筑面积924万平方米,权益建筑面积671万平方米,权益土地成本521亿元,平均土地成本为7761元/平方米。50宗新增地中,41宗来自于公开招拍挂,占比权益建筑面积81%,9宗来自于收并购,占比权益建筑面积19%。新增土储中,一线城市建筑面积占比11%,强二线城市占比46%,其他二线城市占比23%,强三线城市占比11%,其他三线城市占比9%;按区域划分,长三角地区、西部地区、环渤海地区、南部地区、中部地区分别占比25%、20%、20%、18%和17%。新增土储最多的五个城市为武汉、咸阳、青岛、重庆和福州。

  2、截止2019年6月30日,土地储备建筑面积为7093万平米,权益建筑面积为4911万平米,共进入49个城市;平均土地均价为5632元/平方米,土地成本占2019上半年销售均价34.7%;预计可出售货值9800亿元。土地储备主要集中于高能级城市,建筑面积占比88%,货值占比91%。具体而言,一线城市建筑面积占比8%,强二线城市占比49%,其他二线城市占比24%,香港地区占比0.1%,强三线城市占比7%,其他三线城市占比12%。按地区分,长三角、环渤海、中部地区、西部地区和南部及香港地区分别占比21%、32%、10%、29%和8%。

  五、展望

  1、2019H2可售货值

  2019年下半年预计有167个项目推出市场,其中46个为新项目,112项目为旧盘新推,6个为新城市贡献。 按区域划分,环渤海、长三角、西部、华中、华南项目个数分别为48个、44个、36个、16个、23个。

  2、新开业购物中利润增长确定

  2019年下半年预计新开业购物中心9座,位于上海、杭州、合肥、北京、南京5座城市; 2020年预计新开业购物中心16座,位于成都、杭州、南京、武汉、北京、济南、重庆、西安、长沙、苏州10个城市。 2019年预计运营购物中心总量达38个,运营总面积约362万平米,2020年以及后,运营项目总数为70个,运营总面积为675万平米。

  问答环节Q&A

  Q1:第一个是想问一下公司的战略,未来咱们四个主航道侧重会是怎么样的,在相关多元业务上的投资未来是怎么样安排的,会考虑到一个怎样的额度,以及和地产业务相关的一些侧重的配比?第二个问题是关于咱们的整体租金收入,咱们之前有提到2020年的60亿租金收入的目标,然后就商业项目开业计划,能否帮我们展望一下未来3到5年商业这边的布局会是怎么样的?希望做到怎么样的一个绝对规模,或者相对地产业务而言,一个相对规模是怎么样的?如何去最大化咱们这边的优势?A1:其实我们当时在1 7年底提出的叫“空间即服务”,实际上主要围绕这三个能力,空间制造和管理,用户洞察和一些数据化的赋能,另外还有强化我们的服务这样的一个战略,其实具体到了业务层面,我们内部叫四个主航道业务也是我们的战略,分别是住宅开发、商业运营、长租公寓还有社区服务,就是传统的物业服务,我们基本上组合在一起,在集团战略和组织上这四个业务是高度扁平协同,并且我们有26个地区公司,每个地区公司的总经理把这四个业务全面拉通,所以说在组织上我们的特色是非常清晰明显的,原则上还是围绕比较聚焦的战略去做推动,那么未来其实我们住宅开发依然是我们最重要的。无论是我们的现金流利润还是人才培养平台,那么这个业务从资金的分配来讲,我们强调在C1住宅开发我们一直是正的经营现金流。第二个其实我们在11年和12年曾做过一个精算,我们会把回款的10%作为上限,投入到我们的C2,所以在早几年的时候C2占的比较多,那么这两年有了C3就是长租公寓之后,有一部分投在重资产长租公寓以及中资产项目,其实我们在住宅开发之外的业务是严格控制在回款10%。

  我们通过精算发现,未来能够让整个的住宅开发业务保持在前十左右的规模。我们董事长要求我们不要刻意去冲什么规模,我们前几年就在讲有利润的回款,有质量的签约,强调很多年。包括我们的权益要维持在七成以上的,我们更看重的是权益的指标,还有整个住宅开发的业务城市布局,我们强调聚焦在一线二线,强调投资的时机。

  包括过去的6到10个月,我们在去年的11月到2月,躲过3、4月,又在5、6、7月,就是非常微妙的一些投资机会去强化我们投资,所以我们保持比较高的一个毛利率,因为在C1这个业务上要有好的毛利,除了你的运营能力之外,最关键的一个点是拿对地、进对城市、找准时机,这是最关键的。这么多年整个团队这方面是一个共识,不光是投资体系,从我们的客研到大营销整个在集团,包括地区公司是浑然一体,所以这一点不能说龙湖做的是90分以上,至少是85分,自己认为C1是这样的系统。C2在11年确定作为战略之后,实际上在之前,董事长已经埋了伏笔,我们的第一家商场在2003年就开业了,重庆的北城天街实际上是创造了商圈,因为最早重庆的商圈是在解放碑,因为有了北城天街,所以观音桥成为重庆的一个最重要的商圈,现在也是行业内非常赚钱的一个购物中心。

  这个11年我们开始作为战略,那两年的C1的规模还不够,但是我们还是坚持。尤其在11年到15年底的时候,大家最看空商业地产的时候,我们在这时点上咬着牙做TOD的项目,其实到现在为止,在手的大概已经有了85个地铁上盖项目。我们开了29个,下半年再开9个到38个,那么明年可能大概开10个左右。因为在拿完地之后做规划、做精细的调研,做建造开业和业态配比、招商和运营,它需要一个周期,所以过去几年的成果会显化出来。

  所以这样我们的C2看下来,如果能够把回款10%左右上限投进来的话,那么基本上能够保持租金收入增长在35%至40%。这个当中有13%到14%是单店的有机增长,两位数增长,大家知道社零现在已经掉到一位数了,但是我们的单店即使像北京天街已经有运营十几年的店,我们能保持7%到8%的增长,前三年之内可能增长的更快。还有大概有一半在17%到18%,是来自于我们每年新开商场的加入,所以我们C2业务还是保持了一个35%到40%的一个年均的租金增长,而且我们C2的质量也非常好,我们所有这一块资产的回报率都在六以上,接近七的水平。而且我们都在公开市场拿地,这个并没有像我们的同行早期有一些便宜的地注入,我们基本上在公开市场拿的,但是我们的团队运营比较强,而且龙湖天街已经被国家批准为叫中国驰名商标。在运营效率方面,质量方面,我们在这个行业里肯定是排在前列,所以整个C2应该是非常健康,它的选址我们基本上在一线二线城市。

  那么我们原来给大家一个概念,是在2020年我们租金收入会超过60亿,这个应该是非常有把握,因为今年就会超过48亿的租金收入。C1我们每年差不多在我们内设的20%到30%的增长,根据市场的情况,某些年可能会跳到50%,如果市场好的时候快一点,差一点适当调整。包括我们的租金的收入覆盖利息的倍数在行业内都是非常好,非常稳定的。C2这个业务应该讲它迎合了中国未来大的城市化的进展和消费的拓展,还有人口不断的朝着大城市集聚这样一个趋势,而且大家也认识到线下入口它的获客成本现在已经远远低于线上了。在大城市里头,这种核心的焦点节点包括地铁上盖它的价值。当然现在来讲整个C2还是再加的投资,它整个现金流还是负的,但是我们有望在未来3到5年让它自身就变成一个正的经营现金流。所以我们先期待有一天C2也变成一个正经营性现金流。但这两年我们的报表,大家看到我们负几十亿和负一百亿的现金流,基本是投在C2和C3上,C3是一个刚刚开始的,也是我们一个战略主航道的业务,因为我们看到全中国大概现在有1.6万亿的交易额,未来几年还会加速增长,我们看到整个上海2400万人口,800万人租房,这当中有大量是我们定位的从22岁到33岁的人群。

  但这个业务的最大挑战就是在起步阶段怎么去拿资源,怎么做布局,怎么去做用户的运营,他怎么做营销,而且我们发现长租公寓是一个高度的重运营和重销售的业务。所以这一点这两年我们也在不断的改进,所以我们对C3类长租公寓的要求,中资产部分租过来装修再租出去的项目大概毛利润率35%左右,净利润率12%左右。那么重资产部分就跟我们C2差不多,基本上毛利润率70%左右,然后净利润率能到40%-45%,那么我们现在已经开业的比例,差不多10%是重资产90%中资产,但是我们大概还有百分之十几TOD的天街带冠寓在建设中,如果加进来差不多是20%、80%的比例,但重资产会慢慢增加,这也是根据刚才讲的,我们要把回款的10%放在我们这其他的几个业务。那么我们今年全年大概会开到8万间,收入会超过10亿,但是这个业务因为我们现在已经做到了前二,接近头部,所以我们就更加关注它的质量,关注它运营的效率,这个北极星指标就是出租率,我们现在要求就是到六个月一定要达到90%,所以这个业务整体上包括我们还开新店,到明年整体会打平或微利,到后年可能就开始慢慢进入到我们的盈利期。

  所以C3其实我们从16年下半年开始,到现在时间不长,但是我们很快建立了品牌、搭建团队、找到了运营模式,找到了北极星指标,所以这个业务未来我们觉得会是一个非常赚钱同时又是正的经营性现金流的业务。

  那C4基本上是个轻资产的业务,我们的管理面积在1.2亿平方米,这个业务的收入是每年大概也有个30%到40%的增长,所以整体上我们的C1到C4的业务,我们期待它第一是一个正经营性现金流,第二他赚钱,这是我们希望的。当然这当中我刚才分享了,可能我们的住宅开发会在两位数的速度,市场好的时候在20%到30%,甚至超过30%。让它变成一个正经营性现金流,而且作为一个发动机来支撑我们新业务的发展,我们的C2力争在某一年跨过150亿以上的租金,让它自身EBITDA能够覆盖它的投入,变成正的经营性现金流,它本身很赚钱,因为我们定位在高等级城市。

  那么C3在未来两三年我们可以达到这个行业的头部,同时也变成一个赚钱的业务,那C4本身净利润率在10%左右,它也是个赚钱的业务,因为它是轻资产。而且C1至C4到一定时候,底层的一些数据和用户也可以打通,他们之间的协同性是非常强的,所以为什么我们短期内没有分拆上市的计划,主要是基于这样一个考虑。

  Q2:第一个可能是专注于C1的业务,未来的1到2年地价和房价的波动性会慢慢变少,如果在这么一个环境下龙湖会怎样保持相对比较高毛利的水平,然后拿地的策略会往哪个方向去走?然后就是C2C3的业务,因为我们看见一些相对比较成熟运营十年以上的一些商办的增长率,会是一个比较低的水平。其实如果从资产管理的层面来说,在项目层面去做一些投融管退的想法也合理,公司未来是否试过做一下这种事情?从这个层面我们有没有更多的一些想法?最后,龙湖上市十周年了,大家对于股息这个层面也可能有一点预期,想问一下全年有没有一个想法?再一个可能就是发债的一个层面,对于整个派息率有没有一个限制,导致我们想象空间可能就没有了?A2:大家看到05、08、11、14年是相对的低点,14年开始往上拉,然后预期按说应该17年低一点,但是这一轮比较猛,一直延续到18年的7月31号的政治局会议。

  但是政治局会开完之后,当时那个点上是很好的点。去年四季度是最好的点,以及今年1月份。但是经济一掉,那么马上开始放,我们开发商自己也不太自律,到处拿地王把政府给吓着了,所以现在一看,我觉得过去无论是开发商也好,政府也好,大家都是机会性的,在互相的找一些他们的平衡点,政府在找他的一些平衡点,开发商在找我们的平衡点。龙湖过几年,我们更多不是预测,而是用余量应对机会。当出现机会的时候,因为如果我们非常自律,龙湖是这个行业里头可能唯一的一家没有做过前融,钱绝对是干干净净的,前融、非标全都没有,我们的80%的开发贷来自于中农工建。

  所以这种高度洁癖式的自律才有现在我们今天这种融资的能力,但走到今天可能反而成了一个优势。所以跟你分享就是C1拿地在技术层面,我们的集团有一些客研部、投发部、包括一些地级公司有来访量包括城市土地的竞争,溢价率等很多指标能大致看出来是不是最好拿地的机会。我们一直在讲,我们到现在为止土地储备有7000万平方米,权益接近5000万,货值在9000多亿,权益也接近7000亿元。所以实际上并没有说为了销售规模,必须在这个时点上必须买地。你只要做到这一点的话,基本上高了,你就少买点,有机会就多拿点。但是很多场景是如果你没有这样的余量的话,财务的余量,包括战略的余量,那么你发现你不拿地,你的销售规模,明年增长会有问题,所以你就必须拿。而且你拿一不小心在某个城市高位拿地,比如在过去几轮的当中,在南京、杭州、苏州几个地价处在高位地城市,我们一个都没碰,在高地价地时候,我们就拿TOD,拿天街项目,他不仅便宜还带住宅,又能卖住宅还能做商业,所以就是这样的跨业态套利的模式。所以在战略上,就利用财务的余量,一个战略的余量,用余量去应对变数,而不是去预测,因为没有人能算得准。那么这是过去。面向未来,其实今天这个时点上我们要清醒地看到,政府所谓的长效机制通过实践他也在摸索,慢慢地形成一些系统性的调控模式,而且我们看到这一轮是非常系统,因城施策,房住不炒,每个城市对价格的管理,供求的管理都非常精细化,应该做的比我们还精细。我听说很多用了AI人工智能在处理,都是用大数据机器算法处理,包括哪个开盘哪个不该开盘,什么价格怎么开盘。我们正在面对这样一个大态势,包括我们也看到国家的方向非常清晰,基本上未来扶持实业,然后压抑金融和地产。在这个点上作为龙湖来讲,我们其实更多的不是说去改变环境,我们也改变不了,我们就去适应,未来还是保持我们自己稳健的战略余量和稳健的财务余量,同时规划出合理的发展速度。认真的服务好用户,做好产品就是回到本行,还是得把你的活做好。所以在怎么样去掌握未来的话,你最终还得回来做你的本行,因为我们看未来的城镇化进一步的提升,包括消费的一个扩张和升级,包括人口的不断的流动,朝大城市集聚,这还是个大趋势,这里面对我们来讲还是应该非常好。

  关于投资的问题,我们没有所谓的什么系统性的投融管退,我们不是一个投资基金,我们是一个做运营、做实业的公司,思维方式是不一样的,但是确实我们当一些商场进入高回报阶段时,它进入平稳期了以后,这个时候可能需要一笔资金去拿一些核心城市的资产,这个时候余量的战略功能就出现了,可能我们会出让一定的股权。那么因为我们估值可能会是成本2-3倍,那么我们可能会收回整个投资,还持有51%的股权,同时我们经营管理并表还收管理费,就这种模式我们会很自然的,可能有一个机会就谈一个,这样的话让我们整个通过我们自身的造血功能,让整个资产更轻一些。第二个我们也能够拿到这笔钱,去投入更多的商场,管理更多的面积。这个是一个自然而然的一个做法,不是说一定要在五年之内要达到,因为我们跟凯德那种模式还是不完全一样,因为我们的钱是自己的,是我们的利润一年大概60-70%拿来投到我们的商业里面,我们更愿意以长线思维把它养得更好。那么另外一个股息,我觉得投资还是要看收益,其实我们分红率在行业里面也算比较高的40%。最近我们可能会维持这么一个水平,不会再提升,因为公司还要发展,第二个公司ROE也挺高的,把钱留点给我们,给投资人赚更多的钱。我们股息的行为是主动行为,而不是一个受限的行为,未来的分红的增长更多是靠利润增长。

  Q3:第一个问题想问对将来行业格局的一些看法,因为作为龙字头的公司也是行业的龙头,肯定是要给大家一些对行业前瞻性的一些展望的,这块我印象中很深的吴总曾经有过一些前瞻性的判断,比如说一二线是奶酪,可以持续挖,三四线就喝个汤,然后龙湖做85分的学生,保持匀速守纪律的长跑等等,这些判断在今天来说应该讲都是很准确、很有前瞻性的,所以我想第一个问题就是也问一问站在今天这个时点,因为不管从政策格局也好,行业的竞争格局也好,都有一些新的变化,那么今天再去看未来的话,行业格局的将来的发展趋势跟终局可能会是什么样子的?第二个问题就关注到我们的商场,我想问一问对于商场所进入多少个城市以及多少个商场,可能会是一个从规模跟利润角度最优的判断?因为目前的话我们还在商场开业的快速的阶段,从已开业的商场看,29个商场里面,重庆跟成都就有差不多十几个,然后在后来再加入的10来个,重庆跟成都两个加起来就有27个,所以这里面是不是存在相互之间的竞争,那多少个城市是一种比较合理的分布等等这些方面,有没有什么看法?A3:首先关于行业的未来,我认为现在看到的行业集中度是非常明显的在向头部企业集中,但是下一步就不完全是头部企业集中的问题,就是规模在这时候不是一个绝对领先的一个重要指针,可能这时候全面的综合竞争能力是核心的,就是说你的投资、你的拿地、你的运营、你交付的业绩和成果,以及可能在此基础上对客户的长期持续服务和投入是一个关键。还有公司有没有这种穿越周期的能力,其实对房地产来讲,穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入。刚才讲了这么多,C1到C4以及我们未来还会孵化的一些其他业务,我们都着重在非周期的持续性收入上,这是龙湖战略上跟别的公司不一样的东西。我们并没有在乎传统的地产行业认知的企业长的像什么样子,我们就认为我们要做成别人心目中的那个样子,所以这点上就是龙湖有自己的节奏和自我认知,可能就是别人是什么样我不管,或者资本市场认为那个公司很值钱,PE很高,我们会关注,但是不一定会去学习,我们有自己心里的自己的样子。所以这就是在这点上,大家可以看到龙湖过去因为自律,所以才有今天的自由。大家已经很清晰的看到了,我们已经尝到了红利和优势,去年年底的时候,实际上对我们是一个很重要的节点,我们发现我们的租金收益覆盖我们利息的倍数已经接近1,那么今年开始我觉得就是超过1的问题。所以我觉得对我们来讲是越走越自由。这是我们的一个长项,去年四季度的时候很多拿不了钱的公司,那个时候龙湖的融资,实际上是我们拿到的这种批文和许可,我们的融资量加大很多都可以,但是我们实际上是不要了。当然我们那个情况下,去年四季度的时候,在60天的窗口期基本上拿了非常多的地,大部分地都是底价左右拿。这个窗口期只有这么短的时候,我们就抓住了,我当时还判断,我说有可能这个窗口期会延伸到一二月份,结果没想到2月份就反转,其实比我们想象的还要短,但是这种短的时候你能拿到钱,我觉得拿到账期长一点的钱而且便宜的钱,是非常有价值的。我觉得龙湖现在这个模式,我们看到主航道C1到C4是都是想得比较清楚,而且团队已经打磨出模式,之后就是怎么把它做大的问题。我觉得这个来讲随时间的推进,我们不用太操心。C1为什么我们要求就是说他必须是这么进行,不让他负债去扩大规模,如果我要把土地储备做到比如说15000亿,在现在的基础上翻一倍多,这样的话其实这个公司的负债就上去了, C2到C4的发展基本受限,所以战略的东西就是趋势,你要搞什么,要放弃什么。所以某种意义上,我觉得这个团队比较好的一点就是想清楚了,然后坚定去做,外部有任何扰动或者甚至被看扁,甚至各种解释和猜度都不理,就按自己的路走。我觉得这个是龙湖这个公司最跟别人不一样的,所以它今天走出来了。但是实际上从12年做到现在已经七年过去了,一个战略转型要七年的时间。但是我觉得这是龙湖的不一样的一个地方。第二个就从未来来讲的话,我觉得我们的能力、团队、组织,尤其是我们在一些模式创新、组织创新,或者我们在应用一些新的技术来实现我们管理的创新、工具的创新提效,这些都有很大的变化,龙湖在这一方面一直是处在行业里具有领先性的公司。所以我认为这个基因还是继续发扬光大。我们一方面是抓住一些机会,实现跳跃式的跃升。第二个关键的问题,我们把这种断点式的、跳跃式的收入增长,把它变成一个相对平滑、可预测、可控制的曲线。其实刚才邵总说得非常好,未来不是预测出来,而是应对出来的,你有任何变化,我有余量去应对,因为所有的猜测都没有用。因为在政府在金融环境或者说限价限售上面越来越因城施策的时候,其实企业做预测已经没有用了,就是应对,你要眼疾手快能够执行操作到位。所以这点上我觉得是要说龙湖能够保证他未来十年以后的战略还能执行得很好,其实的基因就是龙湖善变,龙湖能够应对外部的问题和变化,我觉得这个团队也比较团结,建立一些战略的默契,而且就说我还是比较满意的。比如我们说长租公寓这个事情,当时内外部也有说这是个坑。但是现在这个坑已经走出来了,所以明年我们基本上是打平或者略有盈余,后年的话以后就慢慢就走上了,这个节奏我觉得还是比较好的。那么C4这个业态我觉得特别给大家介绍一下,可能这个行业里增值收入最高的是龙湖,原因就是增值收入和基础物业费是我们做到1:1了。所以这个事就是百分之百的在基础上叠加,我觉得潜力还没有挖够,还有深度可以做,我觉得龙湖的劲儿还没完全使出来。另外我们刚才报的数是我们的实际接管面积,我们还有已经签约部分,大概我们还有大概有1个多亿左右的面积。所以对我们来讲,这一切都是在掌控和把握之中的,我们虽然给投资人或者消费者交出一个相对确定的东西,但是实际上企业要把外部的干扰和震动全要消化在自己的体内,这个还是要靠功夫的,所以我觉得这点上其实团队非常优秀。

  第二个问题,其实我们越来越感受到还是要靠实践,预测是伪命题,应对才是硬道理。但你要能应对的话,需要两个余量,一个是战略余量,就在提前3到5年做一些洞见,做一些铺排,包括人、资源、打法、模式;第二个就是你的财务余量,为什么龙湖对自己有这么苛刻的自律,就像龙湖走到今天全是投资级,是中国民营企业唯一一家,还在正面展望。关于商业的,其实是个理论问题。我给大家做一个场景模拟,其实我们现在看到中国有11个所谓的中心城市,这些城市应该都是我们的目标。中国未来的经济形态、产业升级,大量的会以高铁网作为一个节点,以城市的TOD、城市的地铁网作为一个城市形态,会形成几大城市群。这也是年轻人,包括创业人口、产业,大量的优秀、优质的资源都会朝这些节点聚集,就是这个原理。

  这个当中我们也看到,除了11个中心城市之外,还有一些我们认为人口相对比较多,基数比较大的城市,尽管不是国家中心城市,它可能是省会城市或者副省级,甚至个别的非常强的三线城市,我们算了一下,大概20个左右这样一个城市数量。在20个城市当中,有些城市像杭州可能会超过十几个,像成都和重庆在13到15个,但有的城市可能是六七个,所以中位数差不多是在十个左右。当然这只是一个模拟,没有那么准确,可能大概就在这个数量上。

  从形态上可以通过业态来错位错峰,主要的业态是来自消费和服务,还可以有大量的创新空间,所以这个是蛮有意思的,而且是完全可以错位,而不是根据零售的品牌错位,所以我们会根据某一个街区,比如说五公里或者十公里的客群去做一个研究。比如说在上海闵行,我们有虹桥天街,马桥天街刚开,华漕还有一个天街,这些都在地铁上边,上海一个区我们有四五个,他们之间错位协同,这个是我们龙湖独家打法。但是要做到这一点,你的钱必须便宜,你必须有财务余量,如果钱超过5%以上,做这个挑战是比较大的。

  Q4:我们美元贷款比例相对较低,是20%,里面有超过一半是对冲,将来我们是否会维持一个比较低的外债比例?我们去年的融资成本是4.5%左右,未来是否可以维持一个这样比较低的借债成本?我们有2500亿还没结转的收入,今年、明年大概会有多少收入出来?A4:我们一直对外说外债的比例不能超过我们整体债务的40%,但这几年我们做得更好,一般在20%左右。我觉得未来如果外债发行很便宜,加上我的掉期成本以后,我能接受,那我会去做,但整体不会超过40%,我们会在控制成本的情况下,让公司免受汇率的冲击。

  第二个融资成本4.5%,我们觉得未来应该有机会保持,因为现在国家在改革LPR是一个市场化定价,它就是强者恒强,弱者恒弱。国内的市场利率是低于基准利率,理论上市场化定价的话,那么我的项目贷款也会低于基准利率贷款。但如果对房地产非常严格,你不能去拿地王,你不能去做一些影响房价预期的事情,一旦中央看到,就可能会有专项的窗口指导。

  第三个是2500亿的已售未结,我们觉得可能3到4成左右今年会出来,然后四成大概在明年,可能有2到3成在后面。

  Q5:假如说公司的负债率不变,毛利率大概是25%到30%,可能我们偏保守一点,长期的毛利润率是25%的话,按照公司现在这种周转率,每年11%的增速能让合同销售增长多少?我发现很多公司的销售管理费用都增加比较多,我刚刚看了一下贵公司销售管理费用增长20%左右,比合同销售的增速要快一点,就有问题想请教一下是否今年可能是改了会计准则,所以有部分产生的销售管理费用在今年反映出来?A5:我觉得未来合同增速,我们内部看C1在20%左右,是一个合理的节奏,而且毛利率稳定25%到30%。我们C2、C3、C4的毛利率比较高,他们占比提升也能够支撑我们的盈利兑现20%左右的增幅。如果市场好我们会顺势快一点,市场不好我们也不去抢这个增速,大概是这样一个节奏。

  关于费用,我觉得我们上半年的费效相对还不错,但是下半年的费用可能会更大一些。全年的费效可能在4左右,比去年略低一些。

  费用这个维度不存在什么会计准则,主要就是我们C3的长租公寓,把一些装修、租金变成投资性物业,这是一个会计准则,没有别的东西。从去年开始,我们仕官生的招聘比例扩大,今年入职了300到400个人,这些人短期产生不了很大的价值,至少两年的培养,所以我们在给地区公司下达指标的时候,不会把指标下给学生,这对公司来讲长期是有价值的。所以龙湖是愿意为未来投资的公司,包括我们在数字化这些方面,我觉得将来对公司提效是有价值的,但短期会增加你的费用。

  Q6:国内的债务结构大概是什么样?为什么每次市场有机会的时候都有钱可以买?2500亿已售未结转的毛利率大概是多少?目前在售的毛利率大概有多少?A6:债务结构我简单介绍一下,半年1400亿的总体债务,有一半是开发贷,大概是700多亿;另外大概接近30%是国内债券,大概350亿左右,还有大概20%是海外的债务,其中包括200亿的银团和80多亿美元债。

  为什么关键时候就有钱,就是看余量。我们的开发贷,比如说一个项目批十个亿,我们可能只提四五个亿,另外的就通过加速回款把资金的效率提起来。但如果真的碰到机会,我们就把剩余给提了,这个就是刚才说的用余量来应对周期。如果真到我们负债率底线的时候,我们也不会出手,或者我们判断未来有更好机会的时候,或者那些项目达不到收益的时候,我们也不会贸然去出手,就是这么一个过程。

  2500亿我觉得毛利率还是在25%到30%,我觉得未来我们C1这个板块的毛利率就是25%到30%这么一个组合。

  Q7:在这个时点我们设立这样一个CLO对公司的意义是什么?A7:那是十几年前我们讨论的事情,就一直在打磨,长相就是往讨人喜欢那个方向去走,慢慢打磨出来了,所以肯定比我们在座的任何人经得起时间的考验。推出来以后,市场的反应超出我们的想象,我们做推广策划的人,就觉得他叫龙小湖周边,所以大家以后知道龙小湖周边是一个专用名词,并且会出现各种变种。

  我们有一个专门做IP运营的公司刚成立,他们将来要把这个做起来。我们现在在社区做景观的时候就创造出一套龙小湖的亲子乐园,这个东西对社区的影响可能是非常大的,增加凝聚力,增加自豪感。对龙湖来讲这是第一次往文创方面走,看来受欢迎程度超过我们在座的,所以我觉得还是一个非常好的东西,我相信专业团队运作可能会更好。

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