千亿后闽系大分化,正荣有点乏

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  本文码字工:内幕君

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1923年前后,哲学博士戈培尔去听希特勒演讲,听完觉得人生瞬间升华: 现在,我找到了应该走的道路。 然后,戈培尔开始狂热于“纳粹主义”,成了希特勒喉舌,到处演说。 他告诉年轻人,日耳曼人是最优秀的,我们要主宰世界。 说一遍没人信,说多了,大家渐渐信以为真。 这叫戈培尔效应:谎言重复一千遍就会变成真理。在地产圈,也有这样一句不断被重复的话: 千亿才是硬道理,没有规模就没有发言权。
12016年以来,为了翻越这道“千亿生存线”,各路房企使出浑身解数:高周转,加杠杆,做数据,买排行。2015年时,千亿房企只有7家,2016年为12家,2017年17家,2018年数量激增到30家。 三年时间,千亿房企规模扩容3倍。 浩浩荡荡的队伍中,闽系房企的腰间盘最为突出。 世茂、旭辉、泰禾于2017年首破千亿,2018年,阳光城、正荣、融信组团撞线。 因为突出,闽系总被一棍子打成“激进派”。 10天前,旭辉开半年业绩会,港沪双会场。 在上海会场,一个记者问林峰: 不激进的旭辉还算闽系吗? 面对这个人造大坑,林峰机智回避:不要给闽系贴标签,要贴标签去香港。他说,有些不是闽系的企业也激进,有些闽系反倒很稳定。 这话没毛病,同一个妈生,也难免叶影参差。事实上,闽系房企到达“千亿线”之后,已经开始大分化。河流的两岸,一边继续发力冲规模,比如世茂、阳光城; 一边忙于应对高杆杠的后遗症,比如泰禾。 正荣和融信呢? 它们坐在河的中间摇摆:想冲规模吧,担心失控。想踩刹车吧,担心投资人不爱我了。
2克而瑞数据显示,今年前7个月,阳光城全口径销售额1060.46亿,世茂1203.7亿,完成年度目标都在6成左右。 融信销售695亿,完成目标5成。 而风暴口的泰禾,销售额仅500亿,掉至榜单37位。 过去5年,阳光城、泰禾、融信、正荣的崛起,背后都是“高杠杆”的手在推动。潮水退去之后,危机开始浮出。2018年4月以来,泰禾接连陷入「裁员、高管离职、割肉」的泥潭,日子过得不太舒坦。 千亿新秀正荣也没看上去那么乐观。 前7个月,正荣全口径销售额798亿,完成年度销售目标超6成,但滤水之后别有洞天。 按权益金额计算,世茂842亿位列第12名,阳光城710亿位列第14,排名与全口径相差不大。 正荣则高台跳水,权益只有415亿,排在29位,比全口径排名下降10位,差一点滑出30强。 经纪公司的朋友常说:网红的脸不能细看,特别是,不能卸妆后细看。就是这么一回事。 比起全口径和操盘金额,权益额以公司股权占比为准,更能反映房企的资金情况和战略水准。 销售权益占比越低,锁定利润的能力就越差。 拿2018年来说,正荣销售流量额高于金茂、金科、雅居乐,但净利润方面,后三家分别达73.77亿、40.21亿、83.58亿,正荣只有22.33亿。 通过合作开发,可以降低自身财务风险,实现规模迅速增长。 但这种注水式的膨胀,精明的投资人很难为此买单:上市一年多,正荣股价还在5元徘徊。
3都知道房企发展有四大要素: 钱、地、人、机制,每一个都很关键。 拥有越多要素,未来越多可能。 很尴尬,正荣差一点“四大皆空”。 截止2018年底,正荣总土储建面2456万平,远低于世茂的5500万平、阳光城的4400万平。 土储排行方面,世茂和阳光城与销售排行对等,都在TOP13,而正荣排在31位,对比销售排位下滑11名。 和同等规模的房企相比,正荣的土储也望尘莫及,如远洋、金科,这两家都在3500万平以上。 并且正荣土储权益占比过低,只有50%左右。 两千多平土储,权益货值仅2073亿,排在百强榜45位,身板比“去地产化”的万达还单薄。 今年1-7月,不算权益占比,正荣也只新增货值550亿,去年同期是1112亿,同比骤降50%。 与此同时,其它头部房企纷纷重仓大湾区,包括世茂、阳光城、泰禾,正荣还守着南京、苏州、南昌不能自已。未来长三角和大湾区,就像楼市两翼,房企缺了哪一边都飞不起来。这就是正荣跨过千亿后,面临的第一个“拖后腿”问题:手中余粮不多,产粮动力也不足。粮食不够,归根到底还是银子的事。 2018年底,正荣手中现金及等价物约225.4亿,能动用的现金约167亿,不足以覆盖230多亿短期负债。 短期负债的偿还能力不足,存在短期流动性风险。 截止目前,正荣2019年融资金额已超百亿,优先票据、永续债、股份配售… 花样很多,融资很频,连高票息永续债都玩上了,可见「资金饥渴度」之高。 永续债这个东西,它很神奇,像砒霜又像蜜糖,深受缺钱并且着急降负债的房企喜欢,因为:没有明确还款日,且不计入负债而计入权益。对于着急降负债的正荣,这是一把蜜糖。 这几年,所有被贴上“激进”标签的房企,都在喊同一个口号: 降负债。 正荣前财务总监谈铭恒说过,2018年底会把负债率降低至100%。 这个数据,2016年是206%,2017年是183%。 爱拼才会赢的结果很猛,2018年结束后,数据降到74%。 负债率一年降一半,如此稳健的操作,阳光城应该很羡慕。 和泰禾、阳光城、融信相比,正荣真的很低调。 2018年3月29日,正荣在香港开业绩会,闭着门开,几乎没请媒体到场。 媒体朋友说,正荣是特意挑的日子,融创也在这一天开业绩会。 这样一来,大家的目光都被老孙吸住,就没人盯着正荣的报表了。
42018年中,正荣董事长黄仙枝发话,三年内,正荣的核心能力要进入行业前五:核心能力就是产品及客服的能力。But这又是正荣一大尴尬。 同样是闽系房企,说到泰禾,跳广场舞的大妈都知道院子系; 说到世茂,拆迁户大爷也许知道璀璨系、国风系; 说到正荣,等等,你在说什么? 正荣府。 府系? 这不是金茂擅长的…嘛。 不管是产品力,还是客户服务能力,前提都一样,得有人才和稳定的团队。 但过去一年,正荣人事动荡不止。

  2018年7月,正荣集团副总裁郑琳琳调去产业发展集团,担任财务总。

  2018年8月,原地产总裁、行政总裁林朝阳以及副总裁肖春和,也被调离地产,转去搞产业。

  2018年11月,地产财务总监谈铭恒辞职。

  2019年3月,人力资源副总裁袁变革、地产副总裁刘翔、地产设计中心总经理陈伟相继离职。

  2019年4月,郑琳琳离职。

  短时间内,一个企业高层流动大,只有两个半可能性: 要么公司出事,要么老板搞事。 另外半个可能是,这些离职的人,恰好都想跳槽。 就看谁愿意相信了。 刘翔和郑琳琳离职前都经历过职位变动。 2018年12月,刘翔“被兼任”董事会秘书,同时不再兼任武汉区域公司总经理。 让一个干营销的去做董秘,相当于叫武将管文官。 而跟随欧老板18年的林朝阳,被放到边缘化的产业集团,像不像皇帝向政治世家收权? 一个熟悉正荣的胡建老伙计说,这是迟早的事:二代要上位嘛。去年正荣上市时,欧宗荣分别给了大儿子欧国强和小儿子欧国伟7.26%、7.24%的股权,两人同为集团非执行董事。 暂时没有二儿子欧国耀的事。 打儿子们小时候起,欧宗荣就爱给他们讲故事,长大了也不例外。 针对三个儿子,要说三个故事。 他常对二儿子说: “不要觉得哥哥弟弟都在赚钱,慈善是在花钱,如果把慈善做好了,你比我还厉害,把钱花好是一件很不容易的事。 ” 于是,新闻专业出身,不爱做生意的欧国耀,默默接过了老父亲的慈善事业。但历史告诉我们,有本事的儿子太多,也是件烦心事。唐高祖李渊就挺苦恼的。

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