透视新城中报：它还是一家好公司吗？

在中报发布之后，新城控股在其官微发布的文章中写下：“我们，从未忘记初心，坚信笃行才能致远。”

对于新任董事长王晓松和新城四万多名员工来说，不忘初心，笃行致远，或许也是支撑他们度过当下难关的答案所在。

作者 / 刘 煜

编辑 / 邱 韵

与往年的热闹景象相比，今年的新城中报来得静悄悄。

北京时间8月23日晚，A股上市房企新城控股发布了2019年中期业绩。虽然埋头做事、共克时艰是新城人当下所希冀的状态，但曾经的“黑马”崛起神话以及房地产销售排行榜TOP8的身份，让这家刻意低调的房企依然备受关注。

在今年复杂的行业形势下，新城控股虽同样受行业影响增速有所放缓，但销售额突破千亿，达到1224亿元，并在苏州、上海、常州等地相继完成百亿销售。

而在当前外界普遍比较关心的资金流等问题上，它也有着不错的表现：截至今年6月底，现金余额为456.42亿元、同比增长83.8%，同时资产负债率、净负债率实现双降。

在此之外，“新任董事长王晓松能力如何”、“接下来的经营策略如何”等等，这些外界关心、决定新城未来的关键性问题，或许都能从这份中报以及近期一系列的经营管理举措中找到些许答案。

01

基本面依然向好

客观上来说，新城所发布的这份中报，虽然不够过往亮眼，但依然可圈可点。

财报显示，报告期内，新城控股完成合同销售金额1224.18亿元，比上年同期增长28.44%；实现合同销售面积1049.52万平方米，比上年同期增长35.50%，依然位列房地产销售排行榜TOP8。新城控股在各大深耕城市市场占有率较去年同期都有显著增长，在江苏、上海、天津、湖南、山东、浙江、湖北和安徽等省市，已跻身所在区域TOP10，其中在苏州、上海及常州等城市相继完成百亿销售。

根据研究机构公布的数据，上半年，百强房企销售金额的同比增速只有4%。在TOP10房企中，也只有中海地产和华润置地实现了20%以上增长，当中甚至有两家同比增速为负。

在行业销售增速整体放缓背景下，新城的销售增速虽然相较往年也有所放缓，但依然有28%以上增长，位于行业前列，展现出公司强劲的销售实力。

期内，新城控股实现营业收入170.64亿元，较上年同期增长8.29%；实现归属于上市公司股东的净利润25.92亿元，较上年同期增长2.13%。

营收结转和利润增长少于预期。据新城方面表示，这是由于公司上半年结转收入不高，大部分的结算资源集中在下半年。

从半年报数据上来看，上半年新城控股完成竣工面积404.10万平方米，而下半年计划竣工面积则高达1469.26万平方米，是上半年的三倍多。公司2019年全年计划竣工较之2018年增长在90%以上，全年营收和利润增长有保障。

综合毛利率为37.46%，其中房地产开发销售毛利率33.76%，物业出租及管理毛利率69%；综合净利润率为17%。商住并举的经营策略让新城继续得以维持远高于行业平均水平的盈利表现。

特别值得一提的是新城在商业方面的表现。上半年，新城商业营收增速表现亮眼，实现租金收入17.41亿元，同比增长104.52%，出租率达98.49%。上半年，吾悦广场新开业2座，已开业数量达到44座，已开业面积411.03万平方米，同比增长63.06%。

伴随着吾悦广场的逐步开业，新城的商业布局正在逐渐步入收获期，这也将为新城未来的发展提供强稳定的现金流和较高的利润贡献。

02

王晓松的“三板斧”

王晓松上台之后的一系列动作，无不展现出这一位年轻新掌门人的魄力和智慧。

房地产行业内外的态度正在变得越来越谨慎，自从“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”基调定下之后，在8月份房企中报季举行的业绩会上，大多数房企对于下半年的楼市都转向审慎态度。融创董事长孙宏斌甚至直言，房地产调控对下半年整个市场的影响会非常大，融创下半年甚至有可能暂停拿地。

对此，新城控股的选择不后退也不冒进，是“稳中求进”与“精准投资”，其在财报中透露：将“坚持‘稳中求进、围绕经营现金流提升品质’ 和‘区域深耕、捕捉政策机会精准投资’， 稳步冲击 2019 年经营目标，实现有质量的增长”。

毕竟，对于资本市场和投资人来说，在周期中，任何的大起大落实际上都是不好的，无论市场如何，保持稳定的增长才是其所乐见的企业最好的状态，而稳定增长离不开的是土地，是资金。

在企业资金安全的保障上，新城可谓铆足了劲。

据腾讯《棱镜》报道，截止目前，银行等金融机构与新城原有的存量贷款项目都在正常进行当中，金融机构对新城控股的普遍态度都是“不会抽贷、断贷，但对新增融资依然处于暂停并观望的态度”。

这代表着，对于新城的经营状态及企业基本面，金融机构当前依然都还持肯定态度。但即便如此，面对下半年不确定的市场行情，新城选择将安全系数提至最高。

据新城控股披露，截止2019年6月30日，公司净负债率为76.62%，较去年同期下降约39个点，处于行业较低水平。

期内新城在手现金余额为456.42亿元，同比增长83.8%，在手现金较往年大幅提升。新城短期债务为261亿元，现金短债比1.75倍，可完全覆盖短期覆盖，公司流动性无虞。

与此同时，今年7月以来，新城先后向仁恒、旭辉、中骏、宝龙、弘阳等房企转让15个项目，回流资金近70亿元。据新城披露，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），总出售项目总额将达150亿元。

在企业面临危机之时，王晓松的行为动作不可不谓果断坚决而兼具智慧。新城选择将部分项目出售而留存现金在手，以应对危机可能为企业带来的各种影响，某种程度上，也预先为企业构筑了一道缓冲带和防火墙。

03

新城还是一家好公司吗？

新城曾经是一家好公司。

在创始人危机发生之前，相信大部分的投资机构、投资人乃至业主、商户对此大多持肯定态度。

无论是其“住宅+商业”地产双轮驱动的运作模式，还是以上海为中枢，长三角为核心，重点城市群及重点城市的全国化布局策略，又或是四年时间实现从300亿到2000亿的业绩增长神话。以良好的业绩表现和强劲的增长势头，新城曾经收获高光时刻无数。

仅从企业基本面来说，这仍然是一家有“实力”的公司。上半年，在行业向稳下，新城控股营业额突破1000亿元，最终实现销售收入170.64亿元，归属上市公司股东的净利润为25.92亿元。其中，住宅与商业并行的新城今年在商业上加快业绩释放。

当前，新城在建及开业的吾悦广场总数已经达到了119座，覆盖70多个大中城市，其中开业44座。数据显示，新城控股上半年实现租金及管理费收入17.41亿元，同比增长104.52%，营收占比超过10%。

2016-2018年间，新城控股曾在全国密集布局吾悦广场，如今这些布局为它当前提供了业绩支撑，比如2017年5月开业的桐乡吾悦广场，出租率100%，上半年收入4984.10万元，于去年11月开业的长沙吾悦广场，出租率为99.59%，上半年实现租金及管理费收入4727.80万元。

自2017年半年报以来，新城来自租金的收入就持续攀升，由3.44亿元上升至今年的17.41亿元，复合增长达到124.97%。未来，随着下半年20座以及未来更多座吾悦广场开业，以及管理等收入的提升，新城将获得更大的业绩增长支撑。

而在另一方面，新城的住宅也在遵循“区域深耕、捕捉政策机会精准投资”的原则进行布局。截至6月底，新城的土地储备达1.34亿平方米，其中，长三角占47%，环渤海占17%，珠三角占5%，中西部地区占31%。公司权益可售货值约5800亿元，其中2019年下半年可推货值约为2200亿元。

2019年上半年，新城控股抓住拿地窗口期，新增土地储备80幅，包括北京、天津、西安、重庆、武汉等省会城市，总建筑面积达2459.2万平方米，平均楼面地价为2990元/平方米，地价仅占销售价格的四分之一，未来在销售上利润将有所保障。

与此同时，公司已售未结面积达到近2960万平方米，这将为新城未来持续的业绩释放奠定良好的基础。

在中报发布之后，新城控股在其官微发布的文章中写下：“我们，从未忘记初心，坚信笃行才能致远。”对于新任董事长王晓松和新城四万多名员工来说，不忘初心，笃行致远，或许也是支撑他们度过当下难关的答案所在。

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