如何理解央行调整个人住房贷款利率？

来源：中国人民银行官网

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。（更多原文点击《央行发布关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》）

对此，「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。（评论内容精选自看懂App的解读）

姜国君

诸葛找房研究员，看懂App评论作家

在完善贷款市场报价利率形成机制、以报价利率作为贷款执行利率基准的基础上，央行此次发布了商业性个人住房贷款利率政策，体现了“房住不炒”的定位和实行差别化信贷政策的原则，同时也发出了进一步稳利率、稳金融、防风险的政策导向和市场信号。

从房贷利率以最近一个月的贷款市场报价利率为基准加点形成来看，使房贷利率与金融信贷大行情同步，体现了房贷利率的市场化以及调节的常态化。与过去实行单一的基准利率浮动相比，新政策将能更及时有效地调整供需、预防风险。从房贷利率可约定重定价并周期最短为1年来看，相关政策条款并未强制要求是否约定重定价，亦未限制1年以上的其它时限，这给予了购房者较大的选择空间，能一定程度上缓解还贷心理压力以及实际资金压力。

有关“首套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率、二套房贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点”是新政策的核心，也是对执行层面影响最大的部分。从一、二套房贷的利率差距来看，对首套房贷执行市场化的利率政策，对二套房贷执行较严格的利率政策，其宗旨仍然在于“房住不炒”，即对满足基本自住需求的首次购房行为不施加贷款利率压力，而对购买二套房的行为进行一定的信贷制约。

新政策延续了旧政策二套房贷上浮比例大于一套房贷的逻辑，有助于持续预防楼市过热现象的发生。新政策同时提到了要遵循“因城施策”的原则，这一条款适度地放宽了各地确定房贷利率加点下限的政策空间，避免“一刀切”，各地将能更好地根据市场实际和调控需要把握这个度，以确保政策过渡期全国楼市的全面稳定。有关房贷利率定价规则提到了“客户风险状况、信贷条件、合理确定每笔贷款的具体加点数值”等表述，这一条预示着差别化的房贷利率政策不仅因地区、因套数而异，或许后续还将有因人而异的可能性，比如个人征信记录的优劣也将对其房贷利率的高低产生一定的影响。

政策重申了严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，主要在于预防政策过渡期间可能发生的个别乱象，治理乱象是今年金融工作重点之一，在此重大政策节点期间绝不允许其死灰复燃。政策规定商业用房购房贷款利率加点标准与二套房贷相同，即为加60个基点。体现了房贷利率政策以首套优先、二套和商业用房趋严的导向，同时也给商业银行房贷资金的流向作出了相应的指示。

从8月20日公布的贷款市场报价利率来看，5年期以上为4.85%。至10月8日起执行新房贷利率政策时，若5年期以上LPR仍为当前水平，则二套房贷的最低利率为5.45%，相当于目前所执行的基准利率上浮11%—12%区间。但考虑到二套房贷政策更加严格以及银行额度紧张等因素，预计各地商业银行所加点数将高于60个基点。

同时，在LPR持续稳定的前提下，加点后的首套房贷利率也将高于目前的基准利率。所以，至10月8日新政策执行时，房贷利率基本上仍将与目前持平，不会因此引发“放水”的现象。 从时间节点来看，今年整个9月份都处于新房贷利率政策执行前的市场酝酿期，只要各商业银行尚未公布具体加点数值，购房者对利率变动的预期分歧将加剧，观望情绪也会加重。因此，今年楼市“金九月”行情将不复存在。

李庚南

财经专栏作家、浙江钱塘江金融研修院特邀研究员，看懂App评论作家

央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》可以说是对5天前央行在国务院政策例行吹风会上表态的最及时的呼应。8月20日，新贷款市场报价利率（LPR）形成机制亮相后，市场普遍关注LPR在引导实体经济利率下行的同时，会否连带引导房贷利率下降，给楼市调控带来新的压力。而央行在政策吹风会上则明确表示，坚持“房住不炒” ，房贷利率不下降。

这一明确的表态实际上也带来了市场的疑惑：既然新版LPR将在市场定价原则下引导实体经济利率下降，何以独独房贷利率“可以”不下降？结论只有一个，就是应该有后续的针对个人住房贷款利率的差异政策出台。果不其然。然而央行新发布的房贷差异化政策力度被媒体解读为“房贷利率剧变”显然过于夸张。按照央行房贷新政，首套房按同期（5年期）LPR定价基准套算为4.85%， 二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点即5.45%。

而7月份全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.75%。实际上较目前市场房贷平均利率水平仍有一定幅度下降，其中首套房利率较目前平均水平下降近60个BP。应该说较好地体现了差异化房贷政策导向。值得思考的是，新版LPR在期限设置上的相对单一性与个人住房贷款长达30年不等的期限分档或形成错配。

许尧

金融市场从业者，看懂App评论作家

该通知是LPR形成机制改革的配套政策，旨在实现LPR改革后，避免住房按揭贷款利率下行。按照人民银行公布的内容，10月8日后新增的住房按揭贷款，基准水平为4.85%，二套为4.85%+0.6%=5.45%，与现行的利率水平基本一致，住房按揭利率没有下降。其余政策如加点、利率重定价等均是为明晰新老政策如何转换。

未来的关注点有两个，一是5年以上LPR是否会降低，因为这直接关系住房按揭贷款是否降低，央行需要在“两轨并一轨”降低贷款利率同时还要实现住房按揭贷款利率不下降，关注央行如何实现；二是存量住房按揭贷款定价如何转换，核心问题大概有三个，一是基准何时变为长期以上LPR，二是上下浮比例怎么么转换成为加点的点数，三是怎么确定利率重定价的周期，老贷款只与基准调整有关，基准调整周期非常长，而LPR调整的频率可能会非常好。

这三个问题的解决既要实现新老机制转换，还要兼顾贷款户公平，同时考虑银行利益，怎么实现仍需仔细权衡。

周正国

高级经济师，看懂App评论作家

按揭贷款利率（货币的一种价格）市场化程度不如存款利率，不能及时反映供求和风险状况，不利于以利率为基础货币政策传导机制顺畅，导致资金堵塞滞留。因此这次改革为LPR模式，具体由18家优质银行（如微众银行）每月一次报价，去除最高最低的算数平均值。这个机制无担保，非实际交易价，可能被操纵。

类似机制的有影响全球的伦敦同业拆借利率Libor，2013年其管理机构被罚款20亿美元，因为涉嫌在2008年危机期间操纵市场。按揭期限内基准利率调整周期可以是1年到整个按揭周期，有协议双方决定，不再是之前固定的1年周期，有利于加大竞争，供求双方对市场利率判断博弈空间加大，充分反映市场供求，，其统计数据可以构成住房市场指标之一。

这个办法充分放权，全国只规定了首套加价下限为0，首套二套价差60bp。其他由省人行自己规定，按照城市或者城市群范围规定，以打击投机。加价机制没有说。为了防止新老按揭市场混乱，不允许“转按揭”（新按揭协议代替老协议）。为了防止逃避首付款比例，不允许“加按揭”（如4成按揭换成8成）。美国住房按揭市场一般对提前还款有约束罚款，我国之前一般不约束，这次没有提。印象中，美国一般平均提前还款时间大概是15年以内。

路春华

外汇专业人士，看懂App评论作家

公告明确了LPR替代原基准利率报价的加点下限，即最低报价规则。需要注意的是LPR是一个变量，和过去的基准利率不同。意味着贷款利率可以按照约定期限进行市场化调整。不用等央行宣布加息或降息才会变动。

目前计算的利率水平是按照最新8月20首次LPR报价加点看利率水平同改革前基本相当。但是由于切换日是2019年10月8日，意味着合同签订利率采用9月最新LPR报价加点。因此，改革后首批贷款利率水平需要关注9月公布的LPR报价确定。选择一年期约定重定价可以使住房贷款利率跟随市场化步伐同步调整。

许小乐

贝壳研究院首席市场分析师，看懂App评论作家

对央行调整房贷利率，我在思考，房贷利率与市场利率更贴近好还是更隔离好？过去房贷以不怎么变的基准利率为锚，相当于与市场实际利率保持一定距离；现在的方式表面上效果跟过去差不多，但实际上与金融市场的波动高度关联了，外部风险与地产风险更加交织在一起。

名义上地方保持一定的自主性，但在不同的诉求下，执行起来恐怕有偏差和滞后性。历史上几次房地产危机都与金融自由化有关，我们需要高度关注利率市场化下的房地产杠杆风险。