楼市调控3年，正经历哪些变局？5大趋势板上钉钉，氛围真的变了!

3年前，日光盘、抢房大战等现象一度风靡楼市，房地产市场带给人们的感受几乎可用惊心动魄一词来形容，对很多人来说，错过一个机会很可能就意味着错失了几十万甚至几百万。

3年后的今天，土地降温，房贷利率上浮，银根收紧，曾经在楼市兴风作浪的炒房客也基本上销声匿迹，越来越多的购房者对于买房变得无动于衷，而开发商们则在想尽办法促销售，拉回款。

未来3年，楼市怎么走？众所周知，以往的调控很少撑过三年以上，但这一次极有可能打破“三年定律”。国家已经明确定调不将房地产作为短期刺激经济的手段，所以短期内房地产仍会告别周期。除了一城一策会成为调控常态以外，房地产主要调控方式也将从以限售、限价等为主的短期调控向依靠法律、监管、税收、制度、金融为主的长效机制加快过渡。

笔者认为，楼市调控这三年，房地产正在经历着5大深刻变局，而且很多人都体会到了前所未有的感受：曾有炒房客在接受采访时一度感叹，压根没想到市场会到这种地步。融创老总孙宏斌直言，调控政策的严厉程度超出想象。其实，在笔者看来，并非是我们没有想到楼市会有如此大的变化，而是房价只涨不跌、房价越调越涨的固有观念一直在作怪而已，所以让我们低估了调控的决心和力度。简而言之，这次楼市真的不一样，5大楼市变局已是“板上钉钉”，市场氛围真的变了，买不买房都应该关注。

第一，监管层面：“房住不炒”理念逐渐成为社会共识，炒房客终将“销声匿迹”

根据统计，截至2018年末，我国居民总资产规模465万亿，其中房地产约占居民总资产的70%。在笔者看来，过去10多年，越来越多的人把炒房当作暴富的工具，推动房产金融属性不断扩大，虽然房价一路上涨带来了账面财富的巨大增值，但也对居民消费产生了挤压效应，越来越多的年轻人负担不起月供压力。如今，经历了三年的调控以后，抑制投机和保障刚需的调控目标没有改变，“房住不炒”理念逐渐深入人心，炒房客基本“销声匿迹”。对此，人民日报发表评论称，炒房之路不通，炒房客早该凉凉，图谋撕开调控口子不现实，别幻想靠房地产刺激经济。笔者认为，随着“房住不炒”成为长期定位，全民炒房时代正在远去，未来人们对于房产的资产配置会更加理性。

第二，法律层面：住房保障立法列入2019年立法计划，促进住房市场公平公正

继2014年、2016年之后，2019年国家再提住房保障立法。根据《关于印发2019年立法工作计划的通知》显示，《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》被列入其中。在笔者看来，条例一旦出台落地，尤其利好不断涌入大城市的年轻人和新市民。其一，可以进一步完善住房保障政策体系；其二，可以解决长期存在的住房分布不均、供给不足以及租房过程中存在的一系列问题，在法律层面保障购房者和租房者的权益和利益。对此，人民日报评论称，通过完善立法，进一步保障公平公正，为规范保障房准入使用和退出提供法律依据，对非法占有保障房进行有效治理、依法依规惩处。简而言之，笔者认为，住房保障立法的作用无外乎两个，一个是满足住房需求，另一个是促进公平公正。

第三，金融层面：引导资金“脱虚向实”，严防信贷资金违规流入房地产行业

笔者认为，作为资金密集型行业，这些年房地产吸纳了大量资金流入，对房价上涨起到了推波助澜的作用，同时也挤压了资金对实体经济的支撑，抬高了实体经济的财务成本。中财办原副主任杨伟民指出，辛辛苦苦干一辈子制造业，可能不如在北上广深买套房子。楼市调控三年，银保监会多次表态，要严防资金违规流入房地产行业，逐步加大对房地产信托、消费贷、开发贷等资金流入楼市的监管，而此前央行多次降准也都明确了要扶持实体经济的发展。因此，笔者认为，在推动“脱虚向实”的背景下，引导资金扶持实体经济的发展是板上钉钉的趋势，而在实体经济迎来“春天”的同时，对房地产行业而言，银根一旦收紧，房价想要抬头几乎就没有可能了。

第四，税收层面：房地产税立法小组已成立，目前正在各地展开调研，征收已箭在弦上

房地产税的出台一直都是热点话题，不过由于关乎各方利益，“狼来了”喊了好多年，迟迟没有出台。不过，最近两三年，关于房地产税的消息越来越多。2017年，财政部确定了“立法先行、充分授权、分步推进”的征收原则，使得房地产税的“样貌”愈发清晰。此外，在接受采访时，全国人大预算工委法案室原主任俞光远透露，房地产税立法小组2018年就已成立，当前正在各地进行调研，为立法做准备。此外，针对关注度较高的税率和减免范围，华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康则建议，单亲家庭扣第一套，双亲家庭扣前两套，一般从第三套房开始征收。笔者认为，房地产税几乎箭在弦上，板上钉钉，未来将会起到平衡住房资源分布和抑制房价的重要作用。

第五，制度层面：“二次房改”来临，双轨制住房模式加快推进，住有所居不再难

与限售、限价等短期政策相比，作为楼市的“风向标”，深圳和上海出台的长效措施往往更能代表房地产市场的未来走向。据报道，上海已全面启动非上海籍共有产权房申请咨询及受理工作，计划9月底前完成。早在去年，深圳就发布通知，明确到2035年保障房供应占比约60%，商品房占比约为40%。其实，今年3月份，住建部就明确未来要完善两大住房体系，即市场体系和保障体系，所以深圳和上海无疑正在拉开“二次房改”的大幕，双轨制住房模式已是板上钉钉的趋势。笔者认为，无论是共有产权，还是租赁住房，又或者商品房，双轨制住房模式的重要意义在于让购房者可以根据自身经济实力来选择住房方式，避免了盲目负债，从而轻松实现住有所居。