丈夫将房产赠与小三，妻子只能吃哑巴亏？广州中院：转让行为无效

南都讯 记者吴笋林 通讯员黄嵩 熊盈颖 夫妻一方擅自处分共有财产引发的纠纷经常发生，但如果是丈夫将登记在其名下但属于夫妻共有的房产，以名为房屋买卖实为赠与的方式给了婚外情人呢？

毫不知情的配偶如何维护自身权益？已过户给婚外情人的房子能否要回？8月27日，广州市中级人民法院在官方微信公众号刊登了一篇案例，该院终审判决丈夫将房产赠与“小三”的转让行为无效，妻子保住了本该属于家庭的共同财产。

丈夫出轨与“小三”同居，还把房子无偿过户给“小三”

1994年，大东与小西登记结婚。随后，大东通过按揭方式买了一套房子，房屋产权登记在大东名下，按照法律规定，这套房子属于夫妻共同财产。

后来，大东与小南相识，并产生婚外情，交往期间两人一直在涉案房屋内同居。除此以外，大东还与小南签订了一份房屋买卖合同，约定大东将这套房子以56万元的价格出售给小南。合同签订后，涉案房屋产权过户至小南名下。妻子小西对此事毫不知情。2005年，大东与小南分手，小南搬走，大东则一直居住在涉案房屋内，并多次按时支付银行按揭贷款。

2017年，小南与银行签订《个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》及《个人借款合同》，并将涉案房屋作为抵押担保。随后，小南向法院提起诉讼，请求判令大东及其同住人员立刻搬走，交还涉案房屋。于是，大东反诉请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并判决涉案房屋归自己所有。与此同时，大东的妻子小西作为有独立请求权的第三人提出诉请，请求确认大东与小南签订的合同无效，而涉案房屋归大东和自己共有。

关于56万元购房款，小南在诉讼中表示她已经以现金方式支付给了大东，但未能提供书面证据。大东对此不予确认。

法院判决转让行为无效，房子应恢复登记至丈夫名下

大东与小南签订的《广州市房地产买卖合同》是否有效？妻子小西还能不能保住家里的房子？对于该案，一审法院认为，上述房产为大东、小西夫妻共同财产，夫妻各占50%的产权份额；涉案房屋被大东过户至小南名下，其中涉及处分小西享有产权份额的内容无效，处分自身产权份额的内容有效，故一审判决小南要协助将房屋产权登记至小南、小西名下，即双方各占50%的产权份额，大东要代小南支付以上述房屋抵押而向银行借款的剩余本息。

一审判决后，大东、小西、小南均表示不服，遂向广州市中级人民法院提起上诉。

广州中院二审认为，涉案房屋为大东、小西的夫妻共同财产，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权。大东未经妻子小西同意将涉案房屋产权无偿转让给小南的行为，侵害了小西的合法财产权益，该转让行为应为全部无效，而非部分无效。因此，法院二审改判大东、小南签订的房屋买卖合同无效；小南要协助将上述房屋产权恢复登记至大东名下；大东要代小南支付以该房屋抵押向银行借款的剩余本息，并支付提前还款违约金。

法官说法
夫妻一方擅自处分共有房屋，第三人若非善意取得，另一方可要求返还

广州中院主审该案的法官黄嵩分析认为，在婚姻关系存续期间，夫妻共同财产应作为一个不可分割的整体，夫妻对全部共同财产不分份额地共同享有所有权，双方无法对共同财产划分个人份额，在没有重大理由时也无权请求分割共同财产。只有在共同共有关系终止时，才可对共同财产进行分割，确定各自份额。

根据婚姻法司法解释规定，因日常生活需要的，夫妻任何一方均有权独立处分夫妻共同财产；超出日常生活需要，任何一方均无权独立处分夫妻共同财产。

本案中，丈夫大东隐瞒妻子小西擅自与婚外情人小南签订房屋买卖合同，在小南未支付房屋相应对价的情形下，将涉案房屋过户至小南名下，其妻小西事先不知情、事后未追认，故大东擅自处分共有房屋构成无权处分。

婚姻法相关司法解释规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。在夫妻另一方事先不知情、事后未追认的情况下，如受让人并非善意第三人，所有权人有权根据物权的追及效力要求非法占有人返还财产，夫妻中的受害方可以行使物上请求权，以配偶和婚外同居者为共同被告，请求法院判令其返还财产。而如果他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

本案中，丈夫大东与小南虽签订了房屋买卖合同，但小南未支付房屋相应对价，大东与小南表面上为房屋买卖关系，实际上为赠与关系。虽然涉案房屋已过户登记在小南名下，但结合本案情况，可认定小南不属于善意取得，应返还涉案房屋。

涉及具体处理问题，比如夫妻一方赠与婚外情人房产，究竟是返还房屋还是返还相应的购房款。黄嵩法官认为，一般可分为两种情况：如果赠与人给予受赠人钱款让其购房、购车等，赠与行为被确认无效后，受赠人应返还相应的钱款；如果赠与人是把原来登记在自己名下的房屋、车辆等变更登记至受赠人名下，受赠人则应返还原房屋或车辆。

黄嵩法官认为，本案认定房屋转让行为无效，是希望通过利用司法审判职能作用，在法律评判上作出正确价值导向，引导社会公众遵守法律法规和社会主义道德，依法依规从事房地产交易，以促进房地产市场健康稳定发展，保障物权人的合法权益。