2018年洛阳市楼市不断升温,主因在于洛阳市地价呈逐年上升趋势

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  一、洛阳市房地产市场概况

  2017年以来,洛阳市采取了一系列行之有效的房地产市场调控措施,房地产供应、销售面积同比下降,房价上涨势头得到控制,全市房地产市场平稳发展的基本面相对稳定。2018年在"房住不炒"总基调下,洛阳市房地产开发投资额有所下滑,根据洛阳市统计局数据显示,2018年洛阳市房地产开发投资完成额为313亿元,同比下降16.6%。

  

  资料来源:公开资料整理

  二、洛阳市房地产销售面积

  2018年,洛阳市商品房销售面积812.2万平方米,同比下降16.4%;商品房销售额459.2亿元,同比下降8.3%。其中住宅销售面积为660.7万平方米,同比下降21.9%。

  

  

  三、洛阳市房地产销售价格走势

  2016年2月,洛阳地铁第一期建设规划正式上报国家发改委,2016年8月25日正式获国务院批准建设,标志着洛阳成为我国中西部地区第一个获批建设地铁的非省会城市、河南省第二个获批建设地铁的城市。除此之外,在2016年8月,国务院正式批复设立中国(河南)自由贸易试验区,范围包括了部分洛阳片区。

  在基建政策利好、同时在郑州房价带动下,洛阳楼市从2016年下半年开始抬头。2018年洛阳市商品房平均销售价格为5653.8元/平方米,同比增长9.7%。其中洛阳市住宅平均销售价格为5485元/平方米,同比增长12.7%。

  

  

  洛阳房地产市场的持续升温主要有以下几方面因素:

  一方面,随着去库存浪潮下房企渗透三四线楼市,2016年以来,金科、碧桂园、保利等头部房企纷纷进入洛阳市场,2018年更是企业扎堆进洛的超级大年。集中拿地下,不断刷新当地土地市场价格。此外,数据显示洛阳的土地楼面价呈逐年上升趋势,2019年6月达到了7005元/平方米,可以说,地价上涨的同时不断推高房价继续上涨预期。

  另一方面,尚属较低的城镇化水平以及持续人口流入影响。数据显示,2018年末洛阳市常住人口为688.8万,相比2017年的682.3万增长了6.5万。这一数据在2014年-2016年分别为667.8万、674.3万、680.1万。也就是说,4年内常住人口增加约21万。

  除此之外,截止到2018年底,洛阳的城镇化率为57.57%,而按照国家统计局发布的数据,截止到2018年底,我国平均的城镇化率为59.58%,也就说说,洛阳在城镇化水平上,还低于全国平均线。随着城市继续扩张,房地产市场势必也将随之增长。

  四、洛阳市楼市存在的问题及走势

  但是目前洛阳市房地产市场存在的主要问题:一是住房待售面积较少,特别是中心城区房源紧缺。二是市区中小户型普通住房供应比例偏低,满足不了中低收入家庭购房需求。三是城市周边低地价区域高档住宅大量涌现,直接拉高了中心城区的房价。四是中高收入群体投资意愿强烈,占有较多住房资源,多余房屋闲置造成空置率较高。五是经适房与商品房价格相差较大,上市交易成本不高,自2012年停止审批新项目以后,使经适房供不应求。六是2016年以来房价上涨幅度较大,超出普通工薪阶层购房能力。

  2018年洛阳市政府提出加快培育和发展住房租赁市场工作的实施方案,以建立完善租购并举的住房制度为主要方向,到2020年基本形成供应主体多元、管理服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,这一方案的提出将会有效促进洛阳市房地产市场的平稳发展,房地产销量应会有所下降。

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